《房地产行业土地增值税合规报告》（2024）.docx

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1、目录一、2024年房地产行业土地增值税征管趋势观察二、2023年房地产行业土地增值税争议典型案件观察三、2023年房地产行业土地增值税争议焦点汇总四、2024年房地产企业面临的土地增值税风险五、2024年房地产企业土地增值税风险管理与税务合规建议房地产行业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、 管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。土地使用权 的划拨和转让、土地开发、房屋的建设、维修、管理、买卖、租赁、抵押等共同 组成房地产市场，呈现先导性、基础性、带动性和风险性。2023年1-月，全国房地产开发投资104045亿元，同比下降9. 4%;其中， 住宅投资

2、78852亿元，下降9.0%。全国房地产开发投资增速数据来源：国家统计局房地产开发企业房屋施工面积831345万平方米，同比下降7.2%。其中，住 宅施工面积585309万平方米，下降7.6%。房屋新开工面积87456万平方米，下 降21.2%。其中，住宅新开工面积63737万平方米，下降21. 5%。房屋竣工面积 65237万平方米，增长17.9%。其中，住宅竣工面积47581万平方米，增长18. 5%。商品房销售面积100509万平方米，同比下降8. 0%,其中住宅销售面积下降 7. 3%o商品房销售额105318亿元，下降5.2%,其中住宅销售额下降4.3虬全国商品房销售面积及销售额增速

3、商品房销售面积 商品房销售额208.88.4砂砂?/3妒妗心妗妗 6、（小 7。0数据来源：国家统计局商品房待售面积65385万平方米，同比增长18.0吼 其中，住宅待售面积增 长20. 4%o可见，居民收入预期弱、房价下跌预期等因素依然制约着市场修复节奏，面 对经济下行，为防范房地产行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展， 2023年7月24日中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，明 确指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大 变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足 居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳

4、健康发展。此后，调控政策延 续宽松态势且宽松力度不断加大，贷款利率下调、降低首付比例、“认房不认贷” 等相关政策陆续落地释放需求。2013年-2022年国家土地增值税（亿元）8000700060005000400030002000100002013年 2014 年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021 年 2022年数据来源：国家统计局房地产行业作为支柱产业，对稳经济具有重要作用，也是稳就业、保民生的 重要抓手。在税收领域，土地增值税对于房地产交易市场的调控发挥重要作用。一、2024年房地产行业土地增值税征管趋势观察（一）审计署关注整改土地增值税问题

5、2023年6月26日，审计署发布国务院关于2022年度中央预算执行和其 他财政收支的审计工作报告，在中央财政管理审计情况方面，重点审计了税务 和海关部门组织财政收入、中央预算和投资计划管理、中央决算草案编制、对地 方财政监管等四方面情况。审计发现税务部门执法不够严格，至2022年底，未 及时对已达到清算条件的39个房地产项目清算土地增值税9. 49亿元。j全国人民代表大会The National Peoples Congress of the Peoples Republic of China首页I宪法I人大机构I赵乐际委员长I代表大会会议I常委会会议I委员长会议I权威发布I立法I监督I代表对

6、外交往I选举任免I法律研究I理论I机关工作I地方人大I图片I视频I直潘I专题I资料库I国旗I国歌I国商攵当前位置：国务院关于2022年度中央预算执行和其他财政收支审计查出问题整改情况的报告2023年12月26日在第十四届全国人民代表大会常务委员会第七次会议上审计署审计长侯凯2023年12月26日，审计署审计长侯凯在第十四届全国人民代表大会常务 委员会第七次会议上作国务院关于2022年度中央预算执行和其他财政收支审 计查出问题整改情况的报告，对审计整改取得的成效进行报告。针对前述2022 年度审计工作报告反映的问题，达到土地增值税清算条件的38个房地产项目已 完成清算，补缴税款或办理退税11.

7、3亿元。为了落实审计建议，推动审计整改 成果转化为治理效能，财政部提出关于稳步推进重点领域和关键环节改革的建议， 在深化财税体制改革方面，明确要会同税务总局等部门优化税费优惠政策，完善 留抵退税制度措施，做好土地增值税立法等工作，推进地方税体系建设。（二）大量房开企业陷入欠税危机2023年11月21日，国家税务总局廊坊市税务局对2023年第三季度欠 税名单予以公布。在此次公布的182家欠税企业中，房地产及其上下游企 业有137家，占比达到七成以上。不过，房开企业的欠税问题并不完全是 区域性、偶发的问题，由于房地产项目开发周期长、外部数据杂、专业化 程度高，项目资金回收期长，且销售不善极易出现资

8、金周转问题，在开发 建设过程中，资金也可能被挪作他用，最终使得在清算结论作出、稽查查 处后，房开企业无力补缴税款。根据中国房地产业协会信用建设办公室发布的2023年第三季度中国 房地产开发企业信用状况报告，第三季度全国房地产开发企业各类不良 信用信息共计53078条，从不良信用信息类型来看，主要为欠税信息，占 比约为66.01%。据悉，第三季度全国发生欠税行为的房开共计6272家，约 占全部房开企业的4. 56%,不足5%。发生欠税行为的房开企业数量同比增 加31. 19%,环比2023年第二季度增加L 31%。其中,广东、河南和湖北被 公布欠税房开企业数量最多。从具体欠税的类型来看，城市维护

9、建设税、 土地增值税、增值税、城镇土地使用税和印花税是主要的欠税类型。止匕外，第三季度有4家房地产开发企业被公布存在重大税收违法行为， 主要原因为虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的 其他发票和逃避缴纳税款。此类欠税信息的上升，与相关部门的披露时间、 查处及追溯力度存在密切关系，房开企业在以后的经营中不能掉以轻心。（三）土地增值税政策调整和延续1、多项土地增值税优惠政策延续政策法规库高级搜系热门关排词：发果民省经济便勖税有风行动个税小硫企业当前位置：首页政第法规财税文件财政部税务总局关于辘实施企业改制重组有关土地增值税i峨的公告财政部税务总局公告2023年第51号字体：【大】

10、【中】【小】分享到：成文日期：2023-09-222023年9月22日，财政部、国家税务总局发布关于继续实施企业改 制重组有关土地增值税政策的公告（财政部税务总局公告2023年第51 号），对企业整体改制、合并、分立和以房地产作价入股进行投资等情形 下暂不征收土地增值税的优惠政策进行了延续。当前位置：首页政策法规财税文件财政部税务总局住房城乡建设部关于保障性住房有关税费政策的公告财政部税务总局住房城乡建设部公告2023年第70号字体：【大】【中】【小】分享到：成文日期：2023-09-282023年9月28日，财政部、税务总局和住房城乡建设部发布关于保 障性住房有关税费政策的公告（财政部税务总

11、局住房城乡建设部公告 2023年第70号），仍然规定“企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧 房作为保障性住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值 税”。2、多地更新土地增值税清算管理办法长期以来，因全国层面的税收法规对土增税具体细节问题没有充分明 确，各地土增税清算中产生了诸多争议，其中，围绕清算单位和成本分摊 方法的争议尤为普遍。2023年以来，仍有许多地方对当地的土地增值税清 算管理办法或公告等进行更新，旨在明确清算单位划分、房地产类型划分、 扣除凭证以及清算审核期限等问题。发布日期文件名称2023年5月4日国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管 理办法（国家税务总

12、局海南省税务局公告2023年第 2号）2023年5月4日国家税务总局海南省税务局土地增值税清算工作规 程（国家税务总局海南省税务局公告2023年第3 号）2023年6月21日国家税务总局宁波市税务局关于土地增值税清算若 干政策问题的公告（国家税务总局宁波市税务局公 告2023年第3号）2023年12月28日国家税务总局厦门市税务局关于发布厦门市房地产 开发项目土地增值税清算管理办法的公告（国家税 务总局厦门市税务局公告2023年第1号）2023年12月29日国家税务总局内蒙古自治区税务局关于发布内蒙古 自治区土地增值税清算管理办法的公告（国家税务 总局内蒙古自治区税务局公告2023年第7号）在

13、清算单位界定方面，各地通常是以规划部门核发的建设工程规划 许可证所列建设项目为准，不过也有地方制定了相对特殊的规则，例如， 厦门市明确对于分期开发的项目，允许纳税人自行选择以政府建设主管部 门核发的建筑工程施工许可证或政府规划部门核发的建设工程规划 许可证（含规划变更批复文件）中确认的项目作为分期标准（选定分期 标准后，不得变更）。又如，内蒙古自治区明确“对于取得建设工程规 划许可证后分期开发的，以分期开发的项目为清算单位。为避免开发周 期过长、清算单位确认不合理，造成企业税负过重，经国家有关部门审批 或备案的同一项目，在24个月内规划、施工且纳税人按同一成本对象进行 会计核算的，可将相关建设

14、工程规划许可证确认的项目或分期开发的 项目合并为一个清算单位。”有上述情况或者其他确有特殊原因需合并、 拆分的，经纳税人提出申请并经主管税务机关同意的，可以改变清算单位； 但是如果是主管税务机关认为需要合并、拆分的，则无需取得纳税人同意， 可以直接以书面形式通知纳税人确认的清算单位。在业态分类上，厦门市执行普通住宅与非普通住宅的“二分法”，而 海南省、宁波市和内蒙古自治区均执行普通住宅、非普通住宅和其他类型 房地产的“三分法”。在清算审核期限方面，上述范围中除厦门市未对税务机关的清算审核 期限予以明确外，海南省、宁波市和内蒙古自治区明确的清算审核期限均 为 90 0o可见，各地对于土地增值税清

15、算的规定存在差异。因此，房地产开发 企业尤其应当持续关注、深入解读项目开发土地增值税税收政策规定，避 免因政策理解不到位被税务稽查。3、多地调整土地增值税预征率国家税务总局重庆市税务局Chongqing Municipal Tax Service5State Taxation Administration首页信息公开Q首页信息公开通知公告新闻动态政策文件抖音 客户端 ）微博青始人关键检责字本站热词：减积降费个税增值税纳税服务互动交流Q搜索国家税务总局重庆市税务局重庆市财政局关于土地增值税预征有关事项的公告发布时间：2023-08-3117:25:00来源：重庆税务李号：大中小打印本页】下载】l,i （S） , Q2023年第5号土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定将土地增值税的预征 事项授权省级税务机关根据当地情况制定具体办法。2023年以来，重庆市、 四川省、内蒙古自治区、甘肃省等多地对预征率进行了调整。4、北京、上海调整普通住房标准2023年12月14日，北京市住房和城乡建设委员会、国家税务总局北 京市税务局、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管 局和北京住房