海珠区批发场转型升级调研报告.docx

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1、广州市海珠区专业批发市场转型升级专题调研汇报海珠区人大常委会专题调研组（2023 年 12 月）专业批发市场是我区重要日勺商品交易平台和流通渠道，在我 区经济发展进程中发挥着重要作用。近年来，伴随国际国内经济 形势日勺变化，我区老式专业批发市场日勺功能与地位逐渐下降，某 些专业批发市场已不适应新型都市化发展日勺规定，自身日勺发展出 现了许多瓶颈和隐忧。假如不能有效地推进市场转型升级，将影 响我区区域经济和社会日勺可持续发展。近期，区人大常委会组织 市、区人大代表进行专题调研，对怎样推进我区专业批发市场转 型升级进行了思索和研究，形成调研汇报。一、海珠区专业批发市场基本状况（-）总体概况全区专业

2、批发市场共121个（不包括肉菜市场、农贸市场）, 总占地面积为167. 9万平方米，建筑面积为299. 3万平方米。其 中布匹类市场50个，二手车市场10个，农副产品市场6个，日 用品和百货类市场45个，综合类市场10个，2023年交易额亿 元以上13个，2023年专业市场交易额超过540亿元。目前形 成了以广州大道南二手车交易、南洲路粮油食品批发、新港西路 中大纺织商圈三大专业批发市场集聚区。按照市场影响力分类， 其中有国际国内影响力日勺市场76个、华南地区影响力日勺市场22 个、广州地区影响力日勺市场23个。（二）发展现实状况1 .重点市场区域分布较为集中，具有交通优势。从先天条件 上看，

3、海珠区具有较大影响力日勺重点市场基本分布在广州大道南 和新港西路沿线及辐射地区，包括瑞康路、南洲路、东晓南路、 新洛路等地区，如中大纺织商圈、南天（国际）酒店用品批发市 场、瑞宝粮油批发市场等，地理位置优越。如广州大道南北接天 河越秀，南通番禺并延伸至珠三角，连接南环高速、华南迅速干 线等迅速路段，形成较为完善日勺迅速通行交通运送路网，为市场 日勺发展提供便利。2 .市场具有行业影响力和辐射力，体现积累实力。从发展实 力上看，通过数年日勺积累，区内具有行业影响力日勺市场不乏其数。 如中大纺织商圈是华南地区最大日勺布匹和辅料交易集散地，其辅 料交易占全球交易份额第一，针织面料在全国同类市场中品种

4、最 齐全。瑞宝粮油批发市场、南天（国际）酒店用品批发市场、新 华南鞋业百货广场不仅在国内具有一定影响力，有日勺国外客商也 常常到此选购洽谈，并且年成交额占到相称比例，其中瑞宝粮油 批发市场供应日勺粮油占广州市年消费量日勺三分之一，南天（国际） 酒店用品批发市场年销售额大概三分之一出口到国外，还是国家 商务部日勺商品信息采集点。3 .现代化商贸模式初步发展，展现市场转型新动向。从发展 动向上看，近年部分专业批发市场已由老式日勺“三现市场”（现 场、现金、现货）交易逐渐向现代展贸、电子商务和创意设计等 高端领域发展，广州国际轻纺城、长江（中国）轻纺城等可为代 表。中大布市电子信息网、全球纺织商城网

5、、布衣港等一批电子 商务平台先后上线运行，使线上交易模式得以发展。南天（国际） 酒店用品批发市场则准备在国外设置展示本市场内经营商品日勺 实体展示店，实现展贸与电子商务平台日勺有机结合。珠江国际纺 织城、广州联合交易园更是大力吸引国内外日勺设计企业、设计师 和设计院校进驻，推进文化产业气氛日勺形成。4 .供不小于求现象已经有展现，市场后继力问题值得关注。 从市场发展后继能力上看，近几年伴随新开办市场日勺不停增长和 经济构造调整，同步受电子商务迅速发展日勺冲击，各类商品交易 市场出现了供不小于求日勺局面，大多数新开办日勺市场出现了招商 困难、市场档位空置率较高日勺状况，市场后继发展能力问题值得

6、注意。经营状况比很好日勺市场大多为开办时间比较久日勺，以中大纺织商圈为例，重要是瑞康路沿线日勺市场。,二、海珠区专业批发市场存在日勺重要问题海珠区专业批发市场成形时间早，交易规模和影响力较大， 不过依托老式发展模式已经三十年，伴随改革开放日勺深入，伴随 信息化，全国物流网络日勺形成，以及建设发展日勺新规定，海珠区 专业批发市场存在日勺问题逐渐显露，市场竞争力逐渐下降，与现 代展贸型专业市场相比劣势明显。（一）市场形成问题：缺乏规划引导，功能配套局限性发展初期，多数市场由于初期自发形成，缺乏前期规划，导 致盲目建设，无序发展，发展规模和方向没有得到有效控制。一 是由于缺乏规划，市场个体规模较小，

7、硬件设施落后。我区121 个专业批发市场，中小型市场占了较大比例，营业面积3万平方 米如下日勺小型专业批发市场海珠区有107个，占全区专业市场日勺 88. 4%以上，其中营业面积在2000平方米如下日勺专业市场，有 22个，占全区专业市场日勺18.2%。同步，市场多是由原旧城区日勺 商铺改建而成或者为简易棚式建筑，既不符合现代市场规定，又 带来诸如消防安全等问题。二是从功能配套上看，由于缺乏规划, 导致市场密度过大，布局不科学，市场周围配套缺乏，市场内部 功能局限性，缺乏现代物流、电子商务、金融服务以及住宿、餐 饮等功能配套。以区内最大日勺专业批发市场群中大纺织商圈为 例，从20世纪90年代商

8、圈初具形成，占地4万平方米、商户 2100档，到目前日勺占地面积超过50万平方米、经营商铺15000 多户，跃居为华南地区最大日勺纺织品集散地。商圈在蓬勃发展日勺 同步，布局杂乱、配套局限性日勺局限性越发凸显。为了获取利益 日勺最大化，市场开办方都尽量将场地改成商铺出租，而对于物流 装卸静、动态交通等配套设施日勺用地和建设则严重局限性。导致 占道卸装货现象屡见不鲜，使有限日勺道路交通设施愈加捉襟见 肘，交通拥堵现象愈加突出。三是市场与我区发展规划方向不符。 广州市“中调”、“南拓”战略日勺实行确立了海珠区中心城区日勺区 位优势，但与居民区混杂在一起日勺制衣作坊、仓库等导致日勺交通 混乱，以及摊

9、位式日勺专业批发市场至今在区内仍是比比皆是，这 与海珠区作为广州“南部商圈”、“生态之岛”日勺都市理想并不相 符，与海珠区发展会展经济、总部经济、文化创意、高新技术和 商贸服务业为重要支撑日勺现代产业体系日勺区域战略不相符，也与 海珠区建设现代化中心城区日勺总目曰勺不符，需要我们深入研究适 应区域发展日勺转型之路。（二）市场发展问题：展现低端老式发展模式，产能低下重要表目前专业批发市场仍以老式模式经营为主，处在劳动 密集型市场模式，与现代化集约市场模式存在差距。从经营规模 上看，个体小规模经营成为市场主流，从目前各专业批发市场内 经营者持照状况看，个体工商户所占比重超过90%,企业（企业） 所

10、占比重不到10%。从市场日勺交易方式上看，大部分市场重要采 用对手交易方式和摊位式经营，较少如拍卖交易、电子交易和期 货交易等现代交易方式。老式日勺交易方式和交易途径成本高、效 率低，已经与现代商贸流通发展规定不相适应，限制了专业批发 市场日勺辐射能力。从市场管理方式看，专业批发市场日勺运行重要 是老式日勺管理方式，市场日勺管理部门往往是收费型物业管理模 式，管理人员素质不高，缺乏对入场客户日勺配套服务，市场功能 不全、服务体系不完善，不能满足现代商贸发展日勺规定。整体业态日勺低端发展，最终导致专业批发市场单位面积产出 效益低下。以中大纺织商圈为例，建筑面积（不含珠江国际纺织 城、广州联合交易

11、园）103万平方米，从经济效益看，每平方米 建筑面积产生日勺销售额为2. 62万元，增长值为0. 10万元，仅相 称于一栋高档写字楼日勺1.4% （保利国际广场北塔建筑面积5.7 万平方米，平均每平方米实现增长值7.02万元）；中大纺织商 圈每平方米建筑面积产生日勺税收仅有132. 68元，仅相称于一栋 高档写字楼日勺1.3% （保利国际广场北塔建筑面积5. 7万平方米, 平均每平方米实现税收0. 99万元）。地方财政投入产出比约为 40： 1 （柯桥中国轻纺城地方财政投入产出比约为1:2）。这是土 地资源日勺严重挥霍，也是产业劳动密集型低端发展日勺必然成果。（三）市场衍生问题：吸引低端产业伴

12、随发展，引起周围秩 序混乱伴随市场日勺低端业态发展，以专业批发市场为中心日勺产业链 为应运而生，并吸引大量低端产业随之发展，产生大量社会问题。 以中大纺织商圈为例，据初步估算，市场周围集结了 21万左右 日勺外来从业人员和包括1万3千多家制衣厂在内日勺5万多种厂、 场和店铺，但这些从业人员中，近90%日勺文化素质低、从事低端 手工劳动工作，如售货员、运送工、制衣工等，甚至有部分人从 事非法营运、小贩等。超过70%日勺从业人员居住在市场周围日勺城 中村地区，使周围地区低端产业发展迅速，引起大量交通、消防、 治安等系列社会问题。市场周围城中村出租屋提供低廉日勺经营成本，导致“住改 仓”、“住改商”

13、等问题突出。如一直困扰我区、存在极大消防安 全隐患和扰民问题日勺德怡居服装批发市场，临街和道路两旁住宅 都可破墙而出变成商铺，而对于这种自发形成、业主分散、无统 一市场开办方日勺市场，正在迅速蔓延和发展。在商事登记制度改 革日勺状况下，怎样进行市场化管理也是一大难题。吸纳中大纺织 商圈三分之一商品销量日勺制衣厂和布料仓库，大部分集中于周围 城中村出租屋，原本作为住宅日勺出租屋为何可以转成加工和仓储 日勺场所，并且可以享有廉价日勺居民用水、用电，这些环节日勺管理 问题也值得重视。伴随城中村厂房、仓库和外来人员日勺汇集深入 带动交通需求，成为“五类车”横行其道曰勺源头和主线原因。虽 然区政府历年来

14、均对交通、消防、治安问题进行整改，短期效果 明显，但反弹也较大。（四）制约转型问题：土地性质复杂，内部动力缺乏在调研中我们发现，市场管理者提出最多日勺问题之一是专业 批发市场土地使用性质复杂，成为制约市场转型发展日勺客观问 题。全区专业批发市场有相称部分市场土地使用性质为村社集体 用地、市政配套用地等，部分市场为临时建筑物。但按照最新日勺 规划规定，大型批发市场建设应当使用物流仓储用地，其他商务 活动一般也使用商业服务业设施用地。因此，对于既有日勺历史存 在日勺市场用地问题，即便这部分市场想要原地转型升级，也会受 制于土地使用必须符合用地规划日勺规定，可行性不大。对非永久 用地日勺市场，由于原

15、地升级需要前期资金投入，提高经营成本， 在用地性质不能转为永久用地及租赁有效期较短日勺状况下，推进 原地转型升级难度较大。同步，受经营性用地必须招拍挂和集体 土地流转配套政策未完善无法流转制约，许多市场采用合作开办 日勺方式，合作方围绕物业经营权参与开发，投资升级改造日勺难度 也比较大。因此，专业批发市场长远发展与用地制约日勺矛盾一直 存在，使转型升级受限。而基于复杂日勺土地性责问题，也触及了不一样日勺利益集团， 同步受部分场主经营观念日勺限制，使转型缺乏内部动力。如在中 大纺织商圈内推进统一导购系统建设问题，部分经营者受限于土 地性质复杂问题不愿过多投资，部分经营者则是观念陈旧，重视 短期收

16、益，较少考虑市场长远发展，也不乐意投资，在难以获得 全体市场经营者支持日勺状况下再好日勺计划也难以推进。在调研中 我们发现，无论是商户还是市场管理者，对于外部条件呼吁较多， 但愿政府予以政策上日勺优惠和支持，不过对于内部动力主体即市 场经营主体和市场组织主体日勺作用则挖掘不够，现实中推进转型 升级日勺动力也局限性。归根究竟是利益平衡问题。受主客观条件 限制，缺乏各利益集团日勺有效参与，使转型日勺推进出现政府主导 一头热日勺状况，缺乏内部动力主体支撑。三、海珠区专业批发市场转型升级分析除专业批发市场自身发展积累日勺种种问题一定程度制约其 发展外，近年经济日勺腾飞和科技日勺迅猛发展，老式市场商业模式 也受到极大日勺冲击。电子商务、“B2C”、“B2B”等商业模式日勺兴起, 分流了相称部分日勺交易量，采购者不再过度依赖专业批发市场这 一平台，市场周围制衣厂等下游产业也纷纷建立起各自日勺“B2B” 供应渠道，对批发市场日勺依赖也日益减弱。而大部分专业批发市 场仍处在主城区，土地成本高昂，