成都王府花园的策划案例介绍.docx

《成都王府花园的策划案例介绍.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《成都王府花园的策划案例介绍.docx（19页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、成都王府花园筹划案例成都王府花园筹划案例佚名时间：2023-2T9浏览量：筹划日勺有为与无为（赵健鹰）项目简介王府花园位于成都玉林小区芳草街，由成都棠湖物业发 展有限企业投资建造，99年成都十大明星楼盘，总占地面积 87000平方米，为成都市区优质的大型崇高住宅小区。小区 内有43000平方米中西园林景观，IoOO平方米夏威夷园林游 泳池,1000米生态运动步径。王府花园在成都首创双会所配 套、网球场、高尔夫练习场、多功能健身中心等30多项VIP 服务，70米超宽楼距，最短楼距也达30米。王府花园是由 法国建筑泰斗麦克朗指导和规划设计的。38栋8-18层融汇 欧陆现代建筑精髓0电梯高层住宅，巍

2、然挺立在玉林小区芳 草街，以多层次空间定格，流畅的线条变化、典雅的外飘时 阳台、窗台、落地玻璃窗，构成丰富日勺建筑立面层次。王府 花园还发明了 “一键通”小区智能服务中心。一成都房地产市场综述99年0成都房地产市场热点不停，高潮迭起:(-)锦西宣言与城南“新成都”以锦西名宅文化节为重要内容的锦西宣言，其内涵波及到生 态、老式、人居等丰富的战略观念。其中以金房集团开发时 “金房苑”占地500亩，按照可持续发展的规定设计的大型 精品小区，成为锦西名宅战略中的龙头项目，其他尚有： 国家都市住宅试点小区金房苑国家小康工程示范小区一一一锦城苑四川住宅建设示范小区攀园、交大智能小区国家安居工程示范小区黄忠

3、小区而作为城南的“新成都”，这里被喻为富人区的高档区 域，不仅诞生了初期诸如“玉林小区”、“锦绣花园”等名贵 住宅。到了目前，高档住宅的扎堆效应更是愈演愈烈，土地 价格直线上升，我们所要分析的王府花园就位列该区。此外 尚有锦宫新城、丽都花园、三九雅阁等等。尽管在房屋的经 营上有着各自日勺销售及推广手段，但其城南日勺整体性价值还 是决定了这是成都房地产市场民心所向的优质地段。由于城南地段0开发日益增多，成都府南河沿岸也顺理 成章地进入了房地产开发商的视线，临河而居也便成了最重 要的诉求点。自豪斯物业发展企业推出极具个性化的都市院 宅“上河城”后，成都金兴集团开发0 “兴顺苑”，成都信 特企业日勺

4、“雅典的名义”、大连万达集团、成都市统建办、青羊区政府统建办联合开发，总投资逾20亿人民币，占地 1300亩，建筑面积达100万平方米的“成都花园”等项目0 相继进驻，使得河边缘岸景象万千。（二）“蓉城好住宅”99年成都房地市场前景一片灿烂，在这种情形下，由成 都市房地产开发企业协会，成都房地产协会、成都市房地产 交易中心联合组织专家及专门日勺评审小组，从企业资信、小 区规模及功能特性、楼宇质量、小区配套、物业管理、服务 措施等方面评出了 23家“99蓉城好住宅”、又将成都市场的 繁华推向另一种高度。（三）99成都十大风云楼盘成都时报业如同成都的房地产界同样活跃，报业之间的 竞争也集中表目前各

5、自对房地产界0紧密联络。继成都几家 政府部门联合进行“99年蓉城好住宅”的评比之后，由成都 某媒体所评比日勺99成都十大风云楼盘”亦迅速延续了那种 激情的余热。尽管这只是出了某媒体单方面B想法，但还是 可以从中看出成都“99楼市”日勺不一样寻常。不管是政府部门日勺参与，还是新闻媒体0借势炒作，99 年成都房地市场无疑是成就了历年来地产开发销售的一种 高峰。这其中有开发商自身的努力造市，政府部门日勺大力支 持，新闻媒体日勺配合炒作，成都的房地市场已迅速步入理性 消费日勺时期。繁华热闹的99成都房地市场过去之后，接下来0 2023 年除按照惯性继续保持一定的市场态势之外，原先为表面所 掩蔽下的繁华

6、开始暴露出种种问题。作为规律性0冬季清盘春季开盘，2023年初又出现了铺 天盖地的广告热潮，各自所宣称的“城镇概念”、“人居概念”、 “教育概念”、“新居住概念”、“小康概念”等等，房地产营 销筹划成都王府花园筹划案例佚名时间：2023-2T9浏览量：成了实实在在0概念大比拼。然而，在通过筹划企业、广告企业精心炮制的这些大量 被滥用和相似日勺概念包装时，广告只能让人感觉到它日勺虚伪 与夸张，简朴包装意义上的筹划也永远只停留在短期行为和 肤浅0表面。许多房地产开发商以小博大，总但愿单靠广告 企业制造的“概念房子”来吸引消费者，以求获得市场的认 同和自身日勺发展壮大。诸不知，在房地产消费越来越理性

7、日勺 时代，开发商立身发展日勺主线最终还是根据市场日勺需要，将 自己的产品做好。广告代理商是作为最终的一种环节跨入房产网络，其重 要的功能是传播与沟通。但存在日勺问题是，广告商在传播过 程中，怎样将开发商最初日勺开发理念及持续性的规划布署用 最完美和最具有创意性0手法加以完全沟通。这不仅需要广 告企业对市场、对消费者有着敏锐的洞察力和筹划执行力， 并且还需要开发项目自身具有丰富的内涵和优秀的品质特 性。假如仅靠广告企业对某些概念0制造而忽视消费者深层 次生理及酒神需求，那么这些空洞的口号，就显示不出任何 生命力，也就无法获得市场0认同，项目0销售当然无从可 谈。因此成都的房地市场，在通过99概

8、念炒作获得某些成 功的销售之后，伴随房地市场愈加理性时代的到来，就明显 地体现出单纯以概念炒作越来越不适应市场变化0特性来。 成都2023年房地产市场越来越让人感到阵阵的寒意。时至今日，成都市一部分发展商仍然抱有“博蒙”的心 态，幻想着通过某些漂亮的外在包装，或者是引起市场轰动 日勺新奇概念，以及大规模日勺广告配合，就可以成为市场上的 明星楼盘，就可以让消费者乖乖的掏钱。他们总是认为，过 往成功日勺措施目前还可以照样成功，成都发展商0这种心态 在明年到达高潮，但在2023年，有不少人吃了苦头。二接触王府花园王府花园作为”年成都的明星楼盘，其发展高棠湖物业拥有在沿海开发地产的经验，因此，无论是项

9、目日勺开发理念 以及总体规划，都胜出一般成都发展商一筹，加之项目优越 的地理位置（处在成都最早开发的住宅小区一一一玉林小区 内）和庞大B规模，可以说，占据了天时、地利与人和。王府花园第一期于99年中推出市场，获得了一种月销 售约200套0辉煌业绩，一举成为成都著名房地产项目。来 王府花园参观的人，无不对王府花园的大门窗下深刻的印 象，王府花园作为成都最早的欧陆式豪宅代表，其斥资数百 万建造的欧陆风格豪华门廊（配图）取到了极其重要的作用， 可以这样说，象王府花园这样花大力气进行现场包装的房地 产项目，在成都还非常少见。虽然当肘王府花园的楼没有建 起来，其他营销工作日勺组织也不够完善，不过“一使遮

10、百丑”, 王府花园的大门彻底征服了购房心态还不够成熟的成都置 业者，配以巨量的广告投放，王府花园的初次发售，实现了 开门红。然而，到了 2023年，王府花园又进行了新一轮日勺展销 活动，令发展商百思不得其解B是，这一次B展销效果非常 不理想，不仅看楼0人少，并且几乎很难成交。为何仅仅过 了六个月，一种项目在市场上的竞争力就会发生这样大0变 化呢？为何购房者就不在买你的帐呢？带着这样的疑惑，王府花园的发展商与凌峻进行了深入 时沟通。凌峻日勺工作小组在进驻成都，详细搜集了如下四个方面日勺资料:整体房地产市场的现实状况及趋势；竞争楼盘的营销方略和成交状况；目的买家时深度访谈；王府花园项目0深入挖掘。

11、通过详细的市场调查和各方面的访谈，我们得到了如下 日勺基本见解：1、王府花园所面临的问题不是单独一种楼盘所碰到时, 而是整体成都房地产市场所面临的共同课题，99年的辉煌， 2023年0滑落，不只是王府，尚有许多其他的项目；2、成都发展商非常善于学习，到沿海甚至出国考察都 是常见的，在这样的状况下，沿海楼盘的某些常用包装手法 和营销技巧，大量被引入成都，王府花园六个月前处在优势, 到目前却已经不再突出；3、与此同肘，成都真正做出来日勺好日勺住宅小区，几乎 没有。我们觉得，成都发展商靠概念包装项目可以做的很好, 但把房子做好日勺能力却相对较弱；4、99年开始的房地产广告大战，加上一浪高过一浪的 概

12、念炒作，成都的购房者正在以惊人的速度走向成熟，假如 还是抱着消费者轻易蒙0心态来开发项目，是非常危险的。我们认为，王府花园目前所面临的困难是临时日勺。从总 体上来讲，王府花园日勺起、点仍然是相称高的，仍然足以在 市场上占据有利的位置。目前的困难重要是由于王府花园在 六个月内的变化不大，现场包装缺乏对买家的感染力，导致 宣传上停留于大而空日勺层面，无法与消费群达至良好日勺沟 通。三王府花园两大课题理想的营销筹划方案与现实的方案往往存在很大的落 差。从道理上说，王府花园要再次展现初次销售时的旺势， 就必须在现场包装、工程进度、园林绿化等多方面进行大量 时投入，让买家感受到王府花园确实在发生变化，真

13、实的感 受到在王府花园生活日勺方方面面，如此，是最理想日勺状况。不过，要做好这样的布署需要相称的时间，而对于王府 花园来讲，由于第二次展销0不理想，急需通过好日勺措施可 以实现迅速销售，回笼资金。成都王府花园筹划案例佚名时间：2023-2-19浏览量：详细而言，王府花园目前有如下的两大课题:号楼货层单位0销售、1-5号楼是王府花园首期推出的单位，通过大六个月的 销售，售出率已超过70%,发展商但愿在推出新日勺单位之前, 可以基本将-5号楼售馨。仔细分析1-5号楼日勺单位，重要提成两种：一是朝向 和景观相对较差的单位，由于附近竞争楼盘时推出，对比起 来，使得这些单位显得售价偏贵，假如不抓紧时间尽

14、快出货, 后来销售的困难还会更大；二是顶层的某些复式单位，面积 在200-400平方之间，很显然，由于总价过大，这些单位 基本上很难售出，发展商已经做好了长期销售的打算。号楼全新单位时推出6-7号楼是王府花园准备全新推出B两栋、其特点是所 有采用错层设计，户型以160平方米日勺四房二厅二卫为主、 售价大概在60万左右。单独的评估6-7号楼日勺户到.应当说设计0相称不错, 无论是功能分区、空间安排还是景观朝向等指标在成都都是 领先的。不过6-7号楼也存在如下明显日勺销售困难：远期楼花：6号楼刚刚打桩，7号楼刚刚平地，平均交 楼时间约需2年，要消费者即时购置日勺难度较大。户型单一：虽然单体户型0设

15、计不错，不过户型日勺过度 单一是显而易见的难题，这直接导致消费面过窄，尤其是150 平方左右日勺户型是市场竞争日勺焦点，供应量尤其大，买家选 择面广，销售速度较难加紧。小区形象：其实王府花园最大日勺优势是在于它的总体规 划，但由于整体小区0建设速度相对较慢，影响潜在买家的 信心。尤其是买160平方米的买家，往往都是属于二次置业, 相称挑剔，在小区形象尚未完善之时，推出远期楼花，难度 肯定很大。对于凌峻来讲，目前的问题是要协助客户尽快地出货以 及回笼资金，这包括1 5号楼日勺货尾清货，也包括全新单 位时推出，考虑到两种不一样单位的差异，我们决定将王府 花园新一轮市场推广运动提成两个布骤：第一步：

16、以创新的方式直接进行尾货日勺促销，时间约为 两周；第二步：重新进行王府花园的形象包装，并同步推出 67号楼，时间约为两周。四一场漂亮的促销战促销看似轻易，其实并不简朴。降价是最轻易想到0措 施，但却是不合适的，原因有二：1、由于在促销之后，会紧接着新单位的推出，直接降 价将会带来较大0负面影向；2、直接降价已经是市场上用得非常多日勺促销方式，除非降价幅度很大，否则效果往往不理想；要做好1 5号楼0尾货促销，必须要把握住潜在买家 的购置行为特点，采用针对性的促销措施。根据对已经购置 者时深入调查，我们发现，90%的买家所采用的付款方式是 银行按揭，那么，可不可以从这方面来进行促销呢？对于大多数选用按揭的