房地产开发工程技术部规章制度.docx

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1、房地产开发企业工程技术部管理制度第一章总则一、为加强企业房地产开发项目工程全过程的管理，切实做好项 目工程的“四控”（质量、进度、投资和安全控制）、“两管”（协议和 信息管理）、“一协调”（组织协调）工作，特制定本制度。二、本制度所述日勺项目工程管理是指企业开发日勺房地产项目从工 程设计、报建、施工、验收直至保修期维修等全过程的管理。三、工程管理部为企业工程管理的重要责任部门。第二章 设计、施工、监理单位确实定根据企业制定的项目开发计划（或项目开发方案），工程管理部 按企业有关制度或规定负责办理有关项目工程设计、施工、监理等单 位日勺比选、签约过程的工作。一、设计单位确实定：1、根据政府规划国

2、土部门有关对开发项目规划设计实行招投标 的规定，结合企业项目发包管理制度的规定，由企业项目发包领 导小组比选确定2-3家设计单位为意向设计单位（根据项目需要可以 酌情增长设计单位）。工程管理部再根据企业有关设计意图发出书面邀请函，邀请确定日勺意向设计单位参与开发项目规划设计方案日勺设 计；2、通过对开发项目规划设计方案的比选，由董事长最终确定开 发项目的设计单位；3、根据企业协议管理制度的有关规定，由工程管理部代表 企业与最终确定的设计单位办理项目设计协议事宜。二、施工单位确实定：1、1、 参照政府建设主管部门有关对工程项目施工实行招投标的规定，结合企业项目发包管理制度的有关规定 和施工投标单

3、位对项目方案优化状况，同步根据项目企业 有关管理权限界定之规定先由项目企业评标小组比选，项 目土建总包单位由董事长最终确定，分包施工单位由董事 长最终确定即可。2、根据企业协议管理制度的有关规定，由工程管理部代表 企业与最终确定的施工单位办理项目建设工程施工协议事宜。三、监理单位确实定：1、根据政府建设主管部门有关对工程项目建设监理实行招投标 的规定，结合企业项目发包管理制度的规定，同步根据项目企业 有关管理权限界定之规定由项目企业评标小组比选，再由董事长，最 终确定项目工程监理单位。2、根据企业协议管理制度的有关规定和经董事长最终确定审 定日勺项目工程监理委托方式，工程管理部代表企业与最终确

4、定的项目 工程监理单位办理项目工程建设监理协议事宜。四、在办理与设计单位、施工单位、监理单位等外协服务单位签 订协议过程中，工程管理部须根据企业对项目工程动工时机时把握和 有关单位互换意见日勺反馈状况，提前做好沟通与协调工作。第三章 项目工程设计管理一、一、申领项目规划设计要点：1、根据上述意向设计单位提交日勺开发项目规划设计方案，由营 销服务部和工程管理部分别于五个工作日内对其初审后报董事长审 核，董事长最终确认，并于三个工作日内对此作出审批意见。2、工程管理部将其中经董事长审批同意的规划设计方案图报送 政府规划国土部门审查。二、项目设计委托书的编制与审批：1、根据政府规划国土部门同意的项目

5、规划设计要点和经董 事长同意日勺开发项目可行性研究汇报（由营销服务部编制）日勺内 容，由工程管理部经理组织编写项目设计委托书草稿后分别送营 销服务部和财务部分别初审。2、项目设计委托书日勺内容应包括设计范围、设计内容和设计 规定等。其中，设计规定须明确项目限额、功能设置、平面布局、户 型面积、户型比例、立面风格及其他规定等。3、营销服务部和财务部分别于两个工作日内对项目设计委托 书草稿提出初审意见，返工程管理部于两个工作日内修订后报总经 理、董事长最终确认。4、工程管理部根据董事长作出日勺审批意见于三个工作日内予以 修正后提交给设计单位。5、对于规模较大日勺开发项目，经项目企业总经理同意，工程

6、管 理部可邀请有关专业人士对项目设计委托书提出专业征询意见。三、设计审查：设计审查分为开发项目规划设计审查、方案设计审查、初步设计 审查和施工图设计审查。设计审查由总经理、董事长审核，最终确认, 工程管理部为重要审核部门，监理单位、营销服务部和财务部为参与 审核部门。（一）规划设计审查1、根据本章第一条第一款的规定，工程管理部须分别于七个工 作日内对意向设计单位提交日勺开发项目规划设计方案进行审查。2、审查时，须重点审查建筑红线（退用地红线）、建筑覆盖率、 建筑指总面积和容积率等项标与否满足开发项目规划设计要点的规 定，整体方案与否符合企业设计委托意图。3、工程管理部根据同意的审查意见，告知设

7、计单位进行项目方 案设计。（二）方案设计审查1、设计单位提交开发项目方案设计图后，由工程管理部、财务 部、营销服务部、监理单位于五个工作日内分别进行审查。而后，工 程管理部于两个工作日内将审查意见汇总形成方案设计审查意见 书（如审查过程中出现反复，每次审查后均应形成方案设计审查 意见书）报总经理、董事长审批。2、工程管理部将总经理、董事长及审批同意方案设计审查意 见书的意见于三个工作日内提交给设计单位。3、工程管理部视审查意见状况，如与设计单位提交日勺设计方案 图歧义较大时，必须规定设计单位重出设计方案图。4、经总经理、董事长最终审批同意的方案设计图，由工程管理 部报送政府规划国土部门、消防管

8、理、民防管理等部门审查。5、方案设计图待政府规划国土、消防管理、民防管理等职能部 门分别审查后，由工程管理部将经总经理、董事长审批同意的方案 设计审查意见书和规划国土、消防管理、民防管理等部门日勺审查意 见一并提交给设计单位，并告知其进行项目工程初步设计。（三）初步设计审查1、设计单位提交项目工程初步设计图后，由工程管理部、营销 服务部、监理单位和财务部分别于七个工作日内进行审查。审查规定 为：D各项经济技术指标与否符合政府主管部门的有关规定；2）与否符合政府规划国土部门方案设计审查意见书和消防 管理部门建筑方案消防设计审查意见书及民防管理部门建筑方 案民防设计审查意见书的规定；3）设计范围与

9、否与项目设计委托书一致，与否符合方案 设计审查意见书规定，设计深度与否符合国家有关规定；4）重要功能设置方案、构造方案、设备安装方案与否通过优化选择；5）与否满足物业管理功能设置日勺规定；6）设计图内容与否存在笔误、错误、疑义等。2、工程管理部根据各参与审查部门提供的书面反馈意见，于三 个工作日内汇总整顿成初步设计审查意见书报总经理、董事长审 批。3、工程管理部将总经理、董事长审批同意的初步设计审查意 见书于三个工作日内提交给设计单位。4、经总经理、董事长最终审批同意日勺初步设计图，由工程管理 部报送政府规划国土部门、消防管理、民防管理部门（必要时）等部 门分别审查。5、工程管理部将我司审批同

10、意日勺初步设计审查意见书及规 划国土部门审查意见、消防管理部门审查意见、民防管理部门审查意 见（如有）等职能部门的意见一并提交给设计单位，并告知其进行项 目工程施工图设计。（四）施工图设计审查1、设计单位提交项目工程施工图后，由工程管理部、监理单位、财务部、营销服务部于十个工作日内分别进行审查。审查规定为:1)设计范围与否与项目设计委托书一致，设计深度与否符合国家、省、市有关设计与施工规范、规程、规定日勺规定，与否满足 施工规定；2)与否符合初步设计审查意见书和规划国土部门、消防管 理部门、民防管理部门对初步设计图审查意见日勺规定；3)其他方面：(1)构造设计与否安全、合理、经济与可实行；(2

11、)设备选型与否具有良好的性能价格比；(3)重要饰面材料与否满足企业设定的建筑风格及原则；(4)设计图内容与否存在笔误、错误、疑义等。2、工程管理部于五个工作日内将审查意见汇总整顿成施工图 设计审查意见书报总经理、董事长审批。3、工程管理部按总经理、董事长批复意见办理，如批复意见规 定重新出施工图时，必须尽快规定设计单位根据施工图设计审查意 见书重出施工图。4、在设计单位送交施工图予我司审查日勺同步，工程管理部须将 施工图报送政府规划国土部门、消防管理部门、民防管理、专业审图 机构等部门审查。（五）在设计审查过程中，工程管理部须根据企业对项目工程动 工时机时把握和设计审查中与设计单位互换意见日勺

12、反复状况，积极做 好与设计单位的沟通协调工作。（六）在各个设计审查阶段中，假如有关部门因审核图纸量大、 问题较多，从而也许超过上述规定的审核时间时，有关部门须提前知 会总经理和其他有关图纸审查部门，以便工程管理部在不影响整个开 发项目总体计划的前提下，对图纸审核工作日勺时间安排作出对应日勺调 整。第四章设计交底和图纸会审一、项目工程施工图经总经理、董事长最终审批通过后，工程管 理部应规定设计单位提交一式八份施工图纸给企业。工程行政文员将 其中两份存档（工程管理部、财务部、营销服务部均可借阅），同步 下发施工单位五份、监理单位一份。二、项目工程动工前，工程管理部应积极规定施工单位、监理单 位协助

13、其到政府建设工程主管部门办理工程施工报建手续，申领建 设工程施工许可证。三、设计交底和图纸会审由总监理工程师督促施工单位做好会议 记录（原则文本由施工单位提供）。会议记录完后，须由施工单位将 记录稿提交给工程管理部和设计、监理、施工等单位代表共同签字承 认，并复印四份分别送上述与会单位加盖公章后下发给工程有关各 方。四、工程管理部经理和总监理工程师须督促设计单位根据图纸会 审记录时答复状况出具对应日勺设计变更告知单。五、工程管理部经理和总监理工程师须督促施工单位技术负责人 和监理人员分别将图纸会审记录中除须出具设计变更告知单外的图 纸修改内容及时反应到施工图上，以便指导施工和绘制竣工图纸。第五

14、章施工组织设计和施工技术方案审查一、施工组织设计审查1、监理单位须规定施工单位于项目工程动工前提交施工组织设 计（一式叁份）。施工组织设计分为项目工程施工组织总设计、单位 工程施工组织设计和分部分项工程施工组织设计。1）施工单位将项目工程施工组织总设计提交监理单位后，由监 理单位总监（或总监代表）于三个工作日内组织各专业工程师共同审 查，并于审查后三个工作日内将审查意见汇总整顿后报工程管理部审 批，而后由工程管理部经理报工程副总经理及总经理审批。2）施工单位将单位工程施工组织设计和分部分项工程施工组织 设计提交后，由监理单位总监（或总监代表）三个工作日内组织各专 业工程师共同审查，并于审查后三

15、个工作日内将审查意见汇总整顿后 报工程管理部审批，而后由工程管理部经理报工程副总经理及总经理 审批。2、施工组织设计审查日勺内容包括：施工现场总平面布置、施工组织与施工流程、施工技术措施、施工机械和设备、项目组织架构、 施工进度计划及保证措施、工程质量和施工安全保证措施等。3、经工程管理部工程副总经理及总经理审批同意日勺施工组织总 设计、单位工程施工组织设计和分部分项工程施工组织设计，由工程 行政文员将其返回施工单位及监理单位，规定其在两个工作日内按我 司审查意见予以修订并签章确认后，再返回工程管理部，由工程行政 文员将施工组织总设计报工程副总经理及总经理审定（盖企业章）、 将单位工程及分部分项工程施工组织设计报工程副总经理审定（盖工 程部章）。4、经审定同意的施工组织设计（指施工组织总设计及单位工程、 分部分项工程施工组织设计），工程管理部留存一份，返回施工单位 一份。同步，工程行政文员须将其复印二份，分送监理单位、财务部 各一份。5、经审定同意日勺施工组织设计作为工程施工日勺指导性文献和工 程结算的根据之一；如在施工中与实际采用日勺施工组织方案有较大出 入或对结算价格有较大影响时，工程管理部经理须书面报工程副总经 理同意，同步报总经理指示后转财务部备查。6、如在施工过程中实际采用的施工组织方案