广州市物业管理暂行办法(正式施行稿).docx

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1、广州市物业管理暂行方法广州市人民政府令第100号广州市物业管理暂行方法已经2014年1月27日市政府第14届101 次常务会议讨论通过，现予以公布，自2014年5月1日起施行。市长陈建华2014年3月13日第一章总那么第一条为了标准本市物业管理活动，维护业主和物业效劳企 业的合法权益，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理 条例、广东省物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制 定本方法。第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本方法。本方法所称的物业管理，是指业主通过选聘物业效劳企业，由 业主和物业效劳企业按照物业效劳合同约定，对房屋及配套的设施 设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物

2、业管理区域内的环 境卫生和相关秩序的活动。业主通过选聘其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理 等方式，对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进 行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，参 照本方法执行。第三条 对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，区、县级市 人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，完善配套城 乡根底设施和公共效劳设施，逐步改善旧住宅小区综合环境。旧住 宅小区的范围由区、县级市人民政府确定。未实施物业管理的旧住宅小区需要实施物业管理的，由物业所 在地的街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后，合理确定物 业管理区域，并指导和协助业主成立

3、业主大会，选举产生业主委员 会，选聘物业效劳企业。第四条 市、区（县级市）人民政府应当将物业效劳纳入现代效劳业 开展规划、社区建设和社区管理体系；建立和完善社会化、市场化 的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和效劳水 平。第五条市房地产行政主管部门组织实施本方法，负责全市物业管 理活动的监督管理工作。市房地产行政主管部门各区分局（以下简称 区分局）、县级市房地产行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监 督管理工作。街道办事处、镇人民政府会同区分局、县级市房地产行政主管 部门指导、协助本辖区业主大会成立和业主委员会选举工作，监督 业主大会、业主委员会和物业效劳企业日常活动，调解处理物

4、业管 理纠纷。居民委员会、村民委员会建立业主、业主委员会和物业效劳企 业协调机制，协助街道办事处、镇人民政府指导和监督社区内物业 管理活动。第六条 房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当组织 开展物业管理法律、法规、规章的宣传、教育工作，增强业主实施 自我管理的能力和意识。区分局、县级市房地产行政主管部门应当定期组织街道办事处、 镇人民政府、居民委员会、村民委员会的相关工作人员以及业主委 员会委员、业主监事会监事进行物业管理法律知识培训，所需经费 列入同级人民政府财政预算。第七条 房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当加强 对社区物业效劳情况的监督检查，对物业效劳企业资质等级、

5、房地 产行政主管部门对物业效劳企业实施行政处分等情况，应当及时向 社会公布。房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当对物业管 理备案、物业效劳企业的信用、处分等物业管理信息进行共享。第八条 房地产、价格、公安、城市管理、交通、工商、环保、质 量监督等行政管理部门和城市管理综合执法机关应当按照法定职责 加强物业管理区域内房屋平安、物业收费、治安消防、公共秩序、 环境卫生、房屋和设施设备使用等方面的监督管理，建立违法行为 投诉登记制度，依法处理物业管理区域内的违法行为。供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营效劳单位应 当按照相关规定和合同约定，做好物业管理区域内的专项效劳。 第九条 物

6、业管理行业协会应当加强物业效劳企业从业人员培训， 协助政府有关部门调解处理物业管理纠纷，建立物业效劳企业及其 从业人员诚信档案，对违反法律、法规和行业标准的行为给予公开 批评，加强行业自律管理，促进行业健康开展。第十条 建设单位、物业效劳企业、业主大会及其筹备组、业 主委员会、业主监事会或者街道办事处、镇人民政府按照有关规定 应当向全体业主公告、公布、通告或者公示的事项，可以通过书面 通知、在物业管理区域内显著位置公告、业主决策电子投票系统发 布或者管理规约、议事规那么约定的其他方式告知全体业主；发布 人应中选择一种或者几种便于业主查阅的告知方式。第二章物业管理区域第十一条 建设单位、物业效劳

7、企业以及街道办事处、镇人民政府 应当根据广东省物业管理条例第七条的规定划定或者确定物业 管理区域，并按照本方法第十二条至第十五条的规定向物业所在地 的区分局、县级市房地产行政主管部门申请办理物业管理区域备案 手续。报送资料齐全、符合法定要求的，区分局、县级市房地产行 政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。建设单位、物业效劳企业以及街道办事处、镇人民政府划定或 者确定物业管理区域不合理的，区分局、县级市房地产行政主管部 门应当自收到备案资料之日起5个工作日内提出意见。第十二条 建设单位在开始前期物业管理招标工作之前，应当提交 以下资料办理物业管理区域备案手续：（一）物业管理区域备案申报表；（

8、二）建设单位营业执照；（三）建设用地规划许可证及附图；（四）建设工程修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面 图；（五）物业管理区域内配置的物业管理用房预测绘或者实测绘报 告;（六）地名批复文件。第十三条 已经实施物业管理但未办理物业管理区域备案手续的建 成居住区，物业效劳企业应当提交以下资料办理：（一）物业管理区域备案申报表；（二）物业效劳合同；（三）物业效劳企业资质证书；（四）建设用地规划许可证及附图；（五）建设工程修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面 图；（六）物业管理用房坐落位置、建筑面积；（七）地名批复文件。物业效劳企业因客观原因无法提供前款第（四）项至第（七）项资 料的，物业效

9、劳企业应当书面报告已实施物业管理的区域四至范围、 物业的共用设施设备、社区建设等情况。第十四条 没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的， 街道办事处、镇人民政府在确定物业管理区域后，应当提交以下资 料办理物业管理区域备案手续：（一）物业管理区域备案申报表；（二）物业管理区域四至范围说明及附图；（三）确定物业管理区域的理由和依据。前款第（三）项规定确实定物业管理区域的理由和依据应当包括 物业管理区域内物业的共用设施设备、社区建设情况等。第十五条已备案且已实施物业管理的一个物业管理区域需要划分 为假设干物业管理区域的，应当对原物业管理区域内的共有道路、 绿地和物业效劳用房等共用部位和共用设

10、施设备的使用、维护等形 成分割方案，且分割方案应当经拟分割的各物业管理区域内专有局 部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。依照前款规定分割后的假设干物业管理区域，由物业效劳企业 提交以下资料办理物业管理区域备案手续：（一）物业管理区域备案申报表；（二）分割后各物业管理区域四至范围说明及附图；（三）分割方案；（四）已分割各物业管理区域内专有局部占建筑物总面积过半数 的业主且占总人数过半数的业主同意分割方案的证明材料。第十六条 新建物业出售时，建设单位应当将经备案的物业管理区 域在商品房买卖合同中明示。物业效劳企业或者街道办事处、镇人民政府应当将经备案的物 业管理区域公告全体业主

11、。前两款所规定明示或者公告的内容包括：（一）物业管理区域的四至范围说明及附图；（二）公共场所、公共绿地的面积和位置；（三）公共车位数量和位置；（四）地下室、底层架空层、天台的面积及其权属；（五）物业效劳用房和业主委员会用房的面积和位置；（六）共用设施设备名称及权属；（七）其他需要明示的场所和设施设备。第三章业主大会与业主委员会第一节一般规定第十七条业主可以成立业主大会，选举业主委员会。业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成 立一个业主大会。一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决 定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职 责。第十八条业主大会由物

12、业管理区域内的全体业主组成，代表和维 护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职 责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。业主大会可以设立业主监事会，履行业主大会赋予的职责，代 表全体业主监督业主委员会的工作。业主大会、业主委员会、业主监事会的工作经费以及业主委员 会委员、业主监事会监事的工作补贴经业主大会决定后由全体业主 承当。第十九条 本市建立业主决策电子投票系统，法律、法规、规章和 标准性文件规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项，提倡 业主通过电子投票系统进行决策。市房地产行政主管部门负责业主决策电子投票系统的统筹

13、建设 和维护，制定电子投票具体操作细那么，为业主参与物业管理区域 内的公共事务提供方便、快捷的决策方式。业主决策电子投票系统建设、维护经费由相关部门分年度列入 部门预算。第二节业主大会筹备组第二十条 物业管理区域内，符合以下情形之一的，业主可以联名 向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求：（一）占已交付使用物业业主总人数20%以上业主联名的；（二）已交付使用的物业建筑面积到达物业管理区域或者先期开 发局部建筑面积50%以上的。符合前款规定的，街道办事处、镇人民政府应当在收到书面申 请后7日内会同联名业主将组建首次业主大会筹备组（以下简称筹备 组）的事项公告全体业主，公告时间不少于1

14、5日，公告内容应当包 括筹备组的组成、业主代表的条件、产生方式以及业主提交资料的 方式和期限等。第二十一条 筹备组由业主代表5人至13人的单数、物业所在地街 道办事处或者镇人民政府代表1人以及建设单位代表1人组成。筹备组业主代表由业主联名推荐产生，根据联名推荐人数多少 的顺序确定；联名推荐人数相同的，可以抽签确定排名顺序。街道办事处、镇人民政府应当书面通知建设单位委派1名代表 参加筹备组工作，建设单位不参加筹备组工作的，视为弃权。第二十二条筹备组成员应当符合以下条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业效劳的企 业及其关联企业任职;（三）不存在索取、非法

15、收受建设单位、物业效劳企业的利益或 者报酬的行为；（四）不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关 活动的行为。除前款规定条件外，筹备组成员中的业主代表还应当是物业管 理区域内的业主，街道办事处、镇人民政府代表还应当经过房地产行 政主管部门组织的物业管理法律知识培训。筹备组业主代表不符合本条第一、二款规定的，经1/2以上筹 备组成员签字确认，由筹备组取消其业主代表资格并公告全体业主。街道办事处、镇人民政府代表不符合本条第一、二款规定条件, 以及因工作变动等原因不能履行职责的，街道办事处、镇人民政府 应当更换。第二十三条 街道办事处、镇人民政府应当将拟定的筹备组成员名 单、根本情况、联名推荐人数等情况向全体业主公示，公示时间不 少于15 Bo拟定的筹备组成员名单公示期满，业主无异议或者异议不成立 的，街道办事处、镇人民政府应当向全体业主发布筹备组成立的公 告并附具筹备组成员名单。第二十四条 拟定的筹备组成员名单公示期间，业主对拟定人选有 异议的，应当以书面形式向街道办事处、镇人民政府提出。街道办 事处、镇人民政府应当自收到书面意见之日起7日内进行核查，被 核查人员应当回避核查工作。经核实，拟定的街道办事处、镇人民政府代表不符合本方法第 二十二条第一款、第二款规定的，街道办事处、镇人民政府应当予 以更换；拟定的业主代表不符合本方法第二十二条第一款、第二款 规定的，街道办事处