《江西省业主大会和业主委员会指导规则（试行）》全文及解读.docx

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1、江西省业主大会和业主委员会指导规则（试行）第一章总则第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业 主的合法权益，根据中华人民共和国民法典物业管理 条例江西省物业管理条例等法律法规的规定，结合江 西省实际，制定本规则。第二条本省行政区域内业主大会和业主委员会的成立、 选举、换届和日常活动等适用本规则。第三条依法登记取得或者通过以下情形取得建筑物专 有部分所有权的人，应当认定为业主：（一）因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府 的征收决定等，导致物权设立、变更、转让的，自法律文书 或者征收决定等生效时；（二）因继承取得物权的，自继承开始时；（三）因合法建造房屋等事实行为设立物权的，自事实

2、行为成就时。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经 合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人, 可以认定为业主。已经达到交付使用条件，尚未出售或者尚未向物业买受 人交付的专有部分，建设单位为业主。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承 担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。第四条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。一个 物业服务区域成立一个业主大会。业主大会由物业服务区域内的全体业主组成，代表和维 护物业服务区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益, 履行相应的义务。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选 举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会

3、决定的事 项。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束 力。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主 大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第五条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得 作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活 动，接受物业所在地的县（市、区）物业管理主管部门和街 道（乡镇）、社区（村）党组织的指导，接受街道办事处（乡 镇人民政府）和居（村）民委员会指导、协助和监督，接受 业主的监督。第六条 街道办事处（乡镇人民政府）应当落实属地管理 责任，会同市、县（区）人民政府有关部门对设立业主大会 和选举业主委员会给予指导和协助，监督业主大会和

4、业主委 员会依法履行职责，建立健全党建引领下的居（村）民委员 会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制。居（村）民委员会应当依法做好或者依法协助街道办事 处（乡镇人民政府）做好业主大会、业主委员会有关工作。市、县（区）人民政府物业管理主管部门应当加强对街 道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会有关工作人 员的业务培训，加强对业主大会和业主委员会的业务指导。第二章业主大会筹备第七条一个物业服务区域内，房屋出售并交付的建筑 物总面积达到百分之五十以上的，建设单位应当在三十日内 向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）提出召开首次 业主大会会议的书面报告，并按规定提供物业服务区域登记 证明、建筑

5、规划总平面图、物业建筑面积清册、业主名册、 交付使用的共用设施设备证明和物业管理用房配置证明等 资料。建设单位未及时书面报告的，以及未成立业主大会的原 有住宅项目，十名以上业主可以联名向街道办事处（乡镇人 民政府）提出召开首次业主大会会议的书面报告。街道办事 处（乡镇人民政府）也可以根据物业服务区域实际情况指导 居（村）民委员会主动发起成立业主大会筹备组，筹备召开 首次业主大会会议。第八条划分为一个物业服务区域分期开发的建设项 目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产 生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进 度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会成员

6、 的办法。第九条 街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到成立业 主大会的书面报告或者书面申请后十日内，向物业所在地物 业管理主管部门、建设单位或者物业服务企业核实是否符合 召开首次业主大会会议的情形。符合的，应当在收到书面报 告或者书面申请后六十日内组织、协调成立业主大会筹备组, 筹备召开首次业主大会会议。不符合的，应当告知原因，并 及时在该物业服务区域显著位置公示。第十条 筹备组由业主代表、建设单位代表、物业所在地 街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会代表组成。筹备组人数应当为七至十一人单数，其中业主代表人数不低 于筹备组总人数的二分之一。街道办事处（乡镇人民政府）应当书面通知建设单位

7、参 与筹备组，如建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组 的成立。第十一条筹备组中业主代表应当具有业主身份，由业 主自荐或者推荐产生。业主自荐或者推荐时，应当说明进入 筹备组中业主代表的姓名、年龄、职业、工作单位、联系方 式、不动产登记信息等。街道、社区党组织应当加强对筹备 组中业主代表人选的审核把关。鼓励自荐或者推荐业主中中共党代表、人大代表、政协 委员和中共党员参加筹备组。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。第十二条 街道办事处（乡镇人民政府）应当将初步确定 的筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业服务区域内显 著位置公示七日以上。公示期间，业主对所公示筹备组成员有异议的，可以

8、书 面向街道办事处（乡镇人民政府）提出异议请求，并提供异 议请求的有关证明材料。街道办事处（乡镇人民政府）收到 业主书面异议请求后，应当予以协调解决。如异议成立，筹 备组成员调整后，街道办事处（乡镇人民政府）应当再次公 示调整后的筹备组成员名单。公示期满后，不再受理异议请 求。第十三条 筹备组成员名单公示无异议或者异议已经协 调解决的，筹备组应当发布筹备组成立公告。筹备组自公告 发布之日起成立。筹备组发布的通知或者公告，应当由街道办事处（乡镇 人民政府）签署“以上内容经全过程监督”字样后，加盖街 道办事处（乡镇人民政府）印章。街道办事处（乡镇人民政府）应当对筹备组成员开展筹 备相关培训。筹备组

9、中业主代表拟提名为业主委员会成员候选人的, 其筹备组成员资格即行终止，街道办事处（乡镇人民政府） 应当确定补充人选进入。第十四条 筹备组应当履行下列职责：（一）确认并公示业主身份、人数和业主专有部分面积, 统计业主投票权数；（二）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式 和内容；（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；（五）制定业主委员会成员候选人产生办法，确定业主 委员会成员候选人名单；（六）拟定业主委员会选举办法；（七）召开首次业主大会会议的其他准备工作。第十五条 筹备组应当遵守以下工作规则：（一）筹备组会议由筹备组组长召集和主持；（二）筹备组作出的

10、决定应当经筹备组过半数以上成员 同意；（三）筹备组会议要形成书面记录，并经会议全体参会 人员签字确认；（四）筹备组成员是自然人的，不能委托代理人参加会 议；（五）筹备组应当自公告成立之日起九十日内组织召开 首次业主大会会议。第十六条筹备组组长履行以下职责：（一）召集和主持筹备组会议；（二）签发筹备组公告；（三）在筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举 情况的书面材料上签字;（四）筹备组赋予筹备组组长的其他职责。筹备组组长不履行或者不适当履行前款规定职责的，经 筹备组中二分之一以上成员签字确认，可以向街道办事处 （乡镇人民政府）书面申请另行指定组长，经核查属实，街 道办事处（乡镇人民政府）应当

11、及时指定。第十七条 建设单位、业主、物业服务企业应当对筹备组 筹备工作和召开首次业主大会会议给予配合，不得阻扰。筹备组需要查询建筑物面积清册、核实业主身份等事项 的，街道办事处（乡镇人民政府）应当出具相应衔接函件， 自然资源、住房城乡建设等有关主管部门按照函件载明事项, 依法予以协助。第十八条管理规约应当包含以下事项：（一）物业使用、维护、管理；（二）建筑物及其附属设施的维修资金筹集、管理和使 用；（三）物业共有部分的经营与收益分配；（四）业主共同利益的维护与共同管理权的行使；（五）业主应履行的义务；（六）违反管理规约应当承担的责任;（七）其他事项。第十九条业主大会议事规则应当对下列主要事项作

12、出 规定：（一）业主大会名称及相应的物业服务区域；（二）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；（三）业主大会会议的表决形式与程序；（四）业主委员会的职责；（五）业主委员会议事规则；（六）业主委员会成员的资格、人数和任期等；（七）业主委员会换届程序、补选办法等；（A）业主投票权数的确定方法；（九）业主代表的产生方式；（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和 管理；（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理；（十二）业主共有资金账户的使用和管理。第二十条 因筹备组成员辞职或者因其他原因造成筹备 组不能履行职责或者逾期未完成筹备工作的，筹备组应当在 物业服务区域内显著位置公告并说明理由，

13、筹备组自公告之 日起自动解散。符合第七条规定的，可以重新申请召开首次 业主大会会议。第二十一条业主大会所需筹备经费可以根据实际情况 通过业主自筹、建设单位或者物业服务企业出资等方式筹措, 也可以由物业所在地物业管理主管部门向同级人民政府申 请协调解决。第二十二条 首次业主大会筹备工作结束后，筹备组应 当在业主委员会备案之日起十日内，将筹备经费的使用情况 在物业服务区域显著位置公示，并向业主委员会移交筹备期 间的全部资料后解散。第三章业主大会活动第二十三条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解

14、聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施;（A）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营 活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二 以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定 本条前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有 部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以 上的业主同意；决定前款其他事项，应当经参与表决专有部 分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第二十四条 业主大会会议表决可以采用集体

15、讨论、书 面征求意见或者线上业主大会表决平台进行。首次业主大会会议的表决票选项应当明确为同意、反对 和弃权三项，业主大会议事规则可以约定增加同意多数票意 见的表决票选项。业主大会会议采取书面方式表决的，会议召集人应当于 业主大会会议召开前，印制好表决票，做好表决票印制数量 和编号登记，制作表决票发放签收登记表和投票登记表，并 按照预定投票点的数量制作投票箱，投票箱应当放置在有摄 像装置的位置，摄像图像资料保存不少于三十日。开启票箱 和统票时，应当有各不少于二名的业主代表和居（村）民委 员会代表参与现场监督。线上业主大会表决平台应当具备实名认证、表决信息存 储、核验查票等功能。通过线上业主大会表决平台召开的业 主大会会议的各类事项表决情况应当建立电子档案管理，并 提供免费查阅服务。对无法使用线上业主大会表决平台或者书面方式进行 投票表决的老年人、残疾人等业主，筹备组或者业主委员会 等应当入户提供帮助。第二十五条业主大会会议因未达到法定人数要求无法 有效召开的，组织方应当动员缺席未表决业主在十五日内补 充表决。第二十六条业主大会会议采取记名投票方式进行表决, 不得对未公示的议题进行表决。业主大会会议有多项议题，业主仅就部分议题进行投票 表决，视为进行有效投票，纳入该议题投票结果的计算。同 一业主在投票期限内只能行使一次投票权，投票后不得更改。第二十七条