吉林市农村集体经营性建设用地入市试点实施方案.doc

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1、吉林市农村集体经营性建设用地入市试点实施方案 （征求意见稿）为深入贯彻落实党的十九届四中、五中全会精神和中共中央国务院关于建立城乡融合发展体制机制和政策体系的意见，按照关于开展国家城乡融合发展试验区工作的通知（发改规划20191947号）文件要求，依据中华人民共和国土地管理法等相关规定，参照长春市九台区试点经验，结合吉林市实际，制定本实施方案。一、总体要求（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党中央、国务院关于城乡融合发展、乡村振兴以及东北振兴等决策部署，按照国家和省深化农村土地制度改革的部署要求，紧紧围绕让市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，以夯实

2、集体土地权能为基础，以构建城乡统一的建设用地市场为方向，以建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制为关键，以维护农民土地权益、保障农民公平分享土地增值收益为目的，因地制宜地探索和总结集体经营性建设用地入市的办法和经验，盘活集体土地资产，释放存量建设用地潜力，努力走出一条新常态下促进经济平稳健康发展的节约集约用地新路子。（二）基本原则1坚守底线。在确保土地公有制性质不改变、生态和耕地红线不突破、农民利益有保障的前提下，坚持问题导向、突出规划引导、尊重农民主体、强化统筹实施、发挥市场在资源配置中的决定性作用，积极推进农村集体经营性建设用地入市有关工作。2稳步实施。必须综合各方面关切，凝聚社会

3、共识，寻求最大公约数，按照国家统一部署，有条件、按程序、分步骤地稳妥推进。3制度引领。必须先行建立健全集体土地资产处置决策市场交易规则、收益分配机制等制度规则，以制度创新引领集体经营性建设用地入市。4符合规划。围绕城乡规划未完全覆盖农村集体经营性建设用地等问题，发挥土地利用总体规划、城乡规划的先导作用，强化与“十四五”等规划的“多规合一”，实现土地资源合理配置，提高农村集体经菅性建设用地价值，按照用途管制的要求有序推进。5先易后难。率先推行试点地区具备条件地块直接就地入市，积极探索零星地块复垦后到产业集中区入市，逐步推进城中村地块整治后入市。6市场运作。坚持“不上平台就不交易”，围绕“同等入市

4、、同权同价”的要求，建立城乡统一建设用地市场。鼓励地块交易引入竞争性环节，采用“招标、拍卖、挂牌”等方式进行，发挥市场在资源配置中的决定性作用。7成本控制。围绕农村集体经营性建设用地规划实施，深化拆除腾退等制度创新，有效降低入市成本，综合测算土地增值收益，合理评估项目预期，最大限度保障集体及农民收益。强化农村集体经营性建设用地入市社会面风险防控，有效降低社会成本，推进农村地区安全稳定发展。8注重引导。入市工作社会关注度、敏感度高，必须封闭运行、风险可控、审慎推进。加强对群众的引导，争取理解和支持。做好舆情监测工作，制定群体性事件应急预案，发现问题及时报告。（三）任务目标。利用2020年至202

5、5年的五年时间，探索建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度。二、入市范围和途径（一）入市范围。列入国家城乡融合发展试验区长吉接合片区的船营区、昌邑区、丰满区、龙潭区、永吉县、中新食品区辖区内农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。（二）入市途径。按照稳步实施、先易后难的基本原则，符合入市条件的集体经营性建设用地可以通过以下三种途径入市1直接就地入市。对符合规划、依法取得的农村集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施、规划、环境保护等条件、明确在本村直接使用的，采取协议、招标、拍卖或者挂牌等方式直接就地入市。2调整到

6、产业集中区入市。根据土地利用总体规划和土地整治规划，经吉林市人民政府批准后，在确保建设用地不增加、耕地数量不减少、质量有提高的前提下，对村庄内零星、分散的集体经营性建设用地先复垦后，按计划调整到本区范围内的产业集中区入市。3城中村地块整治后入市。对历史形成的城中村集体建设用地，按照政府主导、多方参与、尊重农民意愿的原则，依据经批准的规划开展土地整治，对规划范围内各类土地统一进行开发整理和基础设施配套，重新划分宗地和确定产权归属。对不予征收的，在优先保障城中村居民住房安置等用地后，属于经营性用途的集体建设用地，由农民集体入市。三、主要内容（一）明晰土地权属。根据2019年度土地变更调查结果，摸清

7、存量农村集体建设用地底数。在此基础上，依据土地利用总体规划和城乡规划，确定存量农村集体建设用地中的经营性用地，明确权属类型及来源。开展集体经营性建设用地上图、建账、入库工作，明确地块信息，确保拟入市的地块已上图建账入库，并符合土地利用总体规划和城乡规划。土地利用总体规划和城乡规划确需调整和修改的，严格按照规定程序报批。（二）明确入市主体及组织形式。农村集体经营性建设用地入市主体可以是代表其所有权的农民集体，农村集体经营性建设用地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权，分别属于村内两个以上农村集体经济组织的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组代表集体行使所

8、有权，属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织代表集体行使所有权;也可以探索由代表其所有权的农民集体委托授权的具有市场法人资格的土地股份合作社、土地专营公司等作为入市实施主体，代表集体行使所有权。入市主体按照市场经济规范要求开展入市工作，试点区域相关部门加强指导服务，保证入市主体充分、公平行使权利、履行职贵。（三）明确权利与义务。符合规划、依法取得的农村集体经营性建设用地所有权人，对其所有的经营性建设用地具有占有使用、收益和处分的权利。允许集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资(入股)，最高使用年限与国有建设用地使用权等同。在使用期限内，享有与国有建设用地使用权同等的转让、

9、出租、抵押权能。入市的农村集体经营性建设用地应履行与国有建设用地同等义务，承担相应的基础设施建设任务，并按规定缴纳相关税费。农村集体经营性建设用地使用权入市交易应办理土地登记手续。（四）制定完善交易规则和配套制度。1制定交易规则。参照国有建设用地管理的相关规定，制定我市集体经营性建设用地入市交易规则，明确准入条件、交易办法和入市流程2建立城乡统一交易平台。在国有建设用地交易平台的基础上，建立区级农村集体经营性建设用地交易平台，共同构建形成城乡统一、运行规范、信息公开的交易平台体系。3健全地价体系。以吉林人民市政府关于实施吉林市城镇基准地价等土地价格的通知为基础，拓展基准地价覆盖范围，建立城乡统

10、一的基准地价体系。4统一税收制度。实行集体与国有建设用地统一的税收制度，探索集体土地所有权主体以多种方式承担纳税义务的途径。（五）健全完善集体土地资产处置决策机制。制定农村集体经营性建设用地入市的民主议事程序，规范农村集体土地资产处置方式，形成公开透明、公平公正、科学合理的民主决策监督机制。（六）探索建立收益分配机制和监管制度。明确土地增值收益核算办法。根据试验区实际，探索建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制和监管制度。在综合考虑形成土地增值收益因素的基础上，本着土地收益更多惠及农民的原则，确定合理比例，收取土地增值收益调节金。农村集体经济组织获得的土地增值收益，按照入市前确定的方案

11、公平分配，分配情况纳入村务公开内容，并报试点地区政府备案，接受区农村审计站审计。农村集体经营性建设用地入市后再转让取得的转让收益，由市政府收取土地增值收益调节金。土地增值收益调节金征收使用管理办法按财政部有关规定执行。（七）加强用地监管与服务。1开发利用监管。集体经营性建设用地入市后的开发利用，应当执行与国有建设用地相同的用地、产业、环保等政策、标准要求。转让、出租、抵押参照国有建设用地有关规定进行。涉及土地闲置的，参照国有建设用地闲置土地处置办法处置。2做好相关服务。引导国有建设用地市场中的土地测绘地价评估、交易代理等中介组织为集体经营性建设用地入市提供中介服务。四入市流程（一）入市必须具备

12、的条件。集体经营性建设用地拟入市地块应当符合以下条件：1产权明晰、无权属争议，已依法办理土地所有权登记，未被司法机关查封或者行政机关限制土地权利；2需要处理的地上建筑物、其他附着物产权和补偿已经处理完毕；3具备必要的道路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，入市的农村集体经营性建设用地可由集体土地所有权人自行或委托土地储备等机构实施前期开发，达到土地供应条件，但集体经营性建设用地使用权交易双方另有约定除外；4符合国家产业政策、土地使用标准、生态环境保护、永久保护生态区域、土壤污染防治、永久基本农田保护等规定；5法律法规规定的其他条件。（二）入市准备。集体经营性建设用地入市前，入市主体应当开展以

13、下工作：1完成拟入市宗地勘测定界，依法申请取得规划和自然资源主管部门核发的规划条件，包括拟入市宗地的位置、面积、土地用途、开发强度、配套设施等要求。2确定集体经营性建设用地入市价格。入市价格可以参考土地专业评估机构的评估结果，也可以参照基准地价、标定地价等法定公示地价。尚未建立公示地价体系的，可以结合本地区征地补偿标准、工业用地出让等最低价标准、土地租赁价格及使用成本等综合确定。入市底价不得低于当地土地取得的各项客观成本费用之和。3村集体决议。农村集体经营性建设用地入市事项，应召开本集体经济组织成员或成员代表会议，经三分之二以上成员或成员代表同意，并形成决议。集体经营性建设用地入市形式包括出让

14、、租赁、作价出资（入股）等。（三）入市方案。入市主体应当制定入市方案，明确拟入市宗地的土地界址、面积、使用期限、土地用途、规划条件、交易方式、入市价格、收益分配、集体组织内部土地经济关系调整、委托入市实施主体等内容。区人民政府有关部门和乡镇人民政府应当为入市主体编制入市方案提供便利，对涉及的规划、建设、环保、产业准入等方面政策予以解释说明。入市方案须经本集体经济组织或者村民代表会议民主决策确定，经三分之二以上成员或成员代表同意，并形成入市决议。（四）入市批准。入市主体应当向区规划和自然资源主管部门提出入市申请，提供土地所有权证明、入市方案、入市决议等申请材料。区规划和自然资源主管部门会同区农业

15、农村、财政等有关管理部门对履行土地利用总体规划和城乡规划、用途管制、民主决策程序、收益分配原则、生态环境保护、产业准入要求等情况进行审核。入市申请经审核通过的，报经区人民政府批准。（五）公开交易。入市方案经批准后，出让人向市土地交易中心提交农村集体经营性建设用地出让申请，根据入市方案确定的招标、拍卖或者挂牌的方式，由市土地交易中心编制出让文件，发布出让公告，组织出让工作，入市主体在中国土地市场网、吉林市公共资源交易中心及相关媒介发布公告，实施公开交易。其中，采用招标方式交易的，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加投标，根据评标结果确定竞得人。采用拍卖方式交易的，由竞买人在指定时间、地

16、点进行公开竞价，根据价高者得的原则，最高应价或者报价者为竞得人。采用挂牌方式交易的，在挂牌公告期20天将拟出让宗地的交易条件挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格。在挂牌期限内只有一个竞买人报价且报价不低于底价的为竞得人；在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人。（六）签订合同。入市宗地成交并经公示完毕后，交易双方应当签订合同。合同应当载明宗地界址、面积、动工期限、使用期限、交地时间、交易价款、价款支付时间及方式，土地用途、规划条件和产业准入，提前收回的条件及补偿方式，使用期限届满后的续期及地上建筑物和其他附着物所有权处理方式，使用权转让、转租、抵押等的条件，违约责任等。（七）合同信息申报和资产登记