关于接受抵押担保相关问题的法律风险提示.docx

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1、关于接受抵押担保相关问题的法律风险提示集团公司各部门、各单位：公司在接受抵押担保时，如未对抵押物的具体情况进行必要调查，并要求抵押人做出相关承诺，在后续实现抵押权的过程中,有可能出现影响权利实现的障碍。现选取典型案例进行剖析并做风险提示。请各单位予以关注，防范相关法律风险。案例】2015年6月1日，A公司与B公司签订买卖合同。合同签订后，A公司按照合同约定向B公司支付了全部货款，但B公司一直未履行交货义务。经多次协商，双方确认变更履行，由B公司退还A公司货款之后仍拖欠8000万元。2016年8月1日，A公司与C公司签订了房产抵押合同，由C公司以其名下的一套商用房产向A公司提供抵押担保，担保范围

2、为A、B公司所签买卖合同项下8000万元债权和实现债权的费用，并于2016年8月30日办理了抵押权登记。2017年1月，B公司仍未偿还货款，A公司对B公司、C公司提起诉讼，要求判令B公司返还剩余货款，同时确认对C公司的抵押房产享有优先受偿权。最终法院判决支持了 A公司的诉讼请求。2018年2月，A公司向法院申请强制执行，此时C公司声称其与案外人D公司就抵押房产于2015年1月1日签订了承租经营协议，租赁期限20年，D公司已按协议约定支付了租赁费用并实际使用。最终对抵押房产进行的司法拍卖经一拍、二拍、变卖程序后均无买受人，法院裁定C公司向A公司交付抵押房产用于抵偿所欠部分债务，不动产的所有权自裁

3、定送达之日起转移。A公司认为该租赁协议的签订实为C、D公司的恶意串通行为。2019年5月2日，A公司向法院提起诉讼，要求认定该承租经营协议无效。但最终未得到法院支持。之后A公司在办理房屋过户登记手续时发现，该房产存在历史欠缴税费的情况，导致其办理权属变更登记出现障碍。【风险提示】一、公司接受不动产抵押时，要对不动产的相关情况进行调查，核实资产登记和实物情况，并要求抵押人、债务人对不动产出租、出借等相关情况作出说明及承诺，避免为恶意出租行为留下可乘之机。该案中，A公司与C公司于2016年8月1日签订了房产抵押合同，2016年8月30日办理了抵押权登记。但在强制执行过程中，C公司声称已于2015年

4、1月1日与D公司签订了承租经营协议。由于租赁关系被法院认定为有效，根据民法典第四百零五条的规定，D公司基于该租赁合同有权对抗A公司行使抵押权。即便A公司已通过以物抵债方式取得了该房产的所有权，也无权要求D公司返还房产。因此，公司在接受抵押物前，除应对抵押物是否存在禁止抵押的情形、有无在先担保、是否存在占用、租赁等情况进行调查外，可要求抵押人、债务人出具承诺，防范后续可能出现的恶意行为，降低公司在未来实现权利过程中遇到的风险和困难。二、公司接受不动产抵押和申请执行时，要对抵押财产的历史税费及其他有关费用缴纳情况进行调查。该案中，A公司最终通过以物抵债方式取得了抵押房产所有权。但A公司在不动产登记

5、中心办理过户手续时，发现C公司拖欠了多年的房产税及滞纳金。根据不动产登记暂行条例实施细则，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，需要提交相关税费缴纳凭证。不动产登记机构受理不动产登记申请后也要对法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全进行查验。因此，为避免因历史欠税影响过户手续办理，公司在接受不动产抵押前除了要对缴税及其他相关费用缴纳情况进行调查外，也可要求抵押人对不存在费用欠缴情形以及后续依法纳税做出保证。三、公司接受不动产抵押时，要充分考虑不动产市场价值变动情况。该案中，A公司于2016年接受C公司提供的房产作为抵押,用于担保其对B公司8000万元的债权和实现债权的费用。在201

6、8年对抵押房产进行强制执行时，该房产评估价值仅有5000万元,法院以评估值进行挂拍，但仍因流拍最终通过以物抵债方式将房产作价3000万元用于抵偿A公司部分债权。因此，公司在接受不动产抵押担保时，抵押担保的债权范围除了要覆盖主债权、违约金、实现债权的费用外，也要充分考虑不动产可能存在的市场价值变动，不可足额抵押，要留出一定的“安全空间”。【相关法律规定】中华人民共和国民法典第四百零五条 抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。不动产登记暂行条例实施细则第十五条不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（-）申请人、委托代理人身份证明材料以及授

7、权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、积是否准确（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。第三十八条 申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（A）其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。