第一章物业管理整体设想.docx

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1、第一章物业管理整体设想一、项目概述经济日报出版社成立于1985年，隶属于经济日报报业集团，是中央级出版单位， 是以出版经济、时政、文史、教育类图书为主的中央级出版社。是国内最早的九家“经 联体”出版社之一。以“服务政商两界，引导百姓生活”的为宗旨，举传媒之眼，探 经济之微，以经济热点、社会焦点、新闻看点类图书为主打方向，着意打造具有媒体 独特视界的特色品牌。第二章工程服务方案一、服务内容、标准及要求承担房屋建筑本体的日常管理、养护和维修,包括但不限于地面、墙壁、旋转门、 门窗、屋顶、楼梯间、走廊、通风道、楼盖、防火通道等。承担附属配套建筑设施设备、共用设施设备的维修、养护、运行、检验、测试和

2、管理，其中包括但不限于中控设施设备、消防设施设备（每年5月份做一次消电检测）、 监控系统、楼宇自控系统、防避雷系统（每年5月份做一次避雷检测）、共用中水系统 及上下水管道、共用照明及电路系统、中央空调系统、新风排风系统；道路、院墙、 自行车棚、停车场、化粪池、井、泵房等；电梯的日常和定期清洁、养护、年检、维 保、管理等；定期完成消电检、避雷检测等工作；公共区域房屋的装饰、装修管理服 务等。设备机房设有防小动物、防火等安全措施；张贴设备系统图、应急预案流程图、 特种作业人员资格证书；明确设备机房管理、安全责任人；设备、机房及重点部位有 完善的安全管理措施，按规范配备消防器材、应急照明、通讯等设施

3、，配置温湿度计 环境监测设备和保障设备；环境符合要求，制定落实设施设备管理责任事故、巡检、 运行、维修、安全检查、值班等各种记录。负责设备的常规维修，所使用的配件应保持原设备的品牌与要求（采购人审定同意 变更的除外）。报修后及时到场率100%,返修率不大于2%,满意率达到98%以上。担负各类设备的养护工作，供电、给排水、中央空调、消防等重点设备完好率为 100%； 一般设备完好率达到98%；开水器确保无垢、卫生、符合安全饮用要求。确保全 年无人为责任停水、停电、火灾等事故。1、房屋建筑的日常养护维修房屋建筑的日常养护维修是指为保持房屋原有完好率和正常使用，进行的日常养 护及修复工作。（1）每年

4、进行一次房屋安全普查和房屋完损等级评定,保证房屋完好率达到100%； （2）爱护大厦楼内设施，未经采购人批准，不得对大厦结构、设施进行改动； （3）及时完成各项维修任务，维修人员应在5分钟内达到现场，维修合格达到100%, 一般性故障排除不超过24小时;（4）办公单位名录、办公室标志牌设置准确、无遗漏，并按办公室变化及时更换 标志牌。2、给排水设备、中水设备运行维护给排水设备、中水设备运行维护是指为保证大厦给排水、中水设备设施正常运行 所进行的日常养护维修。（1）加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行和使用；（2）建立正常供水节水管理制度，保证水质符合国家标准；（3）加强巡视检查，防止跑、冒

5、、滴、漏，保证设备设施完好；做好各种水泵的 日常使用和维修保养工作；（4）协助采购人办理二次供水卫生许可证及水质化验等工作，供水工作人员健康 合格证、法规培训证齐全；（5）定期对水箱进行清洗、消毒，保持水箱清洁卫生，无二次污染，确保水质达 到北京市卫生防疫标准；（6）定期清理排水管道、化粪池、管井等设施；（7）保证室内外排水系统通畅；（8）设备出现故障时，维修人员应在5分钟内达到现场，维修合格达到100%, 一 般性故障排除不超过24小时；（9）节约用水，制定相应的节水、管理巡视制度，达到节水部门规定的办公楼节 水要求；（10）给排水故障处理、排放检测管理、雨水井、化粪池疏通、清掏、雨水井、

6、排污管道等巡检、维修等记录要齐全。3、供电设备管理维护供电设备管理维护是指为保证王府井1号院、白纸坊2号院供电系统正常运行对 供电设备的日常管理和养护维修。设置安全警示标志；配电室操作工具整洁齐全；加 强超负荷用电监控管理，有处置措施，有记录；临时用电管理、巡视、维修、故障处 理、系统运行测试等有记录。(1)统筹规划，做到合理、节约用电；(2)供电运行和维修人员必须持证上岗；(3)配电室24小时值班，每班不少于2人；(4)加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具、线路、开关等保证完好；(5)设备出现故障时，维修人员应在5分钟内到达现场，维修合格率达到100%, 一般性维修不超过24小时；(6

7、)供电设备定期维护保养；(7)严格执行用电安全规范，确保用电安全；(8)保证避雷设施完好、有效、安全；(9)保证夜景照明、节日灯系统正常运行，并按时开启；(10)加强用电管理,控制好夜间公共照明,做好节约用电工作。4、电梯运行维修电梯运行维修是指为保证2号院电梯设备正常使用所进行的日常运行管理、维修 养护。(1)电梯采用无人驾驶，电梯监控系统运行正常；(2)确保电梯按规定时间运行；(3)安全设施齐全有效，电梯内求救警钟保持正常工作状态；(4)通风、照明及其它附属设施完好；(5)负责电梯年检工作，并委托专业维保公司抓好电梯维保，确保电梯运行安全;(6)轿箱、井道、槽底保持清洁，无杂物；(7)因故

8、障停梯，物业人员接到报修后应在5分钟内到达现场处置并组织维保公 司进行抢修；(8)物业员工使用电梯做到文明礼让，搬运垃圾时应使用备用电梯；(9)配备电梯防护装置，做好电梯防护工作；(10)电梯运行、维修、检查、养护、巡视、电梯险情处置等有记录，安全警示 标志齐全。(11)对电梯维保单位的作业实施监督管理；(12)电梯巡视检查、维修养护记录完整；（13）电梯机房配有平层标识图，盘车救援等工具齐全。5、空调系统运行维护空调系统运行维护是指为保证2号院中央空调系统正常运行所进行的日常管理和 养护维修。（1）空调机房24小时设值班；（2）保证空调系统安全运行和正常使用，设备、设施处于良好状态；（3）按

9、业主要求时间供应冷暖气，室温适宜；（4）按市政府规定时间供暖，且冬季室内温度不低于20摄氏度；（5）运行过程中办公室内无噪音和滴漏水现象；（6）空调防尘罩应每半年清洗一次；定期更换冷冻油、制冷剂、过滤器滤芯等;（7）设备出现故障时，维修人员应在10分钟内到达现场，维修合格达到100%, 一般性维修不超过24小时。6、电视、电话管理和维护电视天线系统的管理和维护是指为保证2号院电视天线接收系统正常运行，对接 收设备进行日常管理、养护和维修。（1）保证有线电视光缆系统正常运行；（2）保障大厦各终端点的正常使用；（3）保证大厦内不受非法电视信号侵扰；（4）做好电话布线及维护工作。7、2号院内各楼层开

10、水供应（1）热水器具保持洁净、光亮，无污渍；（2）保证每日在规定时间内供应开水，水温不低于95摄氏度；（3）维修及时，无贻误；（4）药物除碱每半年1次,物理除碱每季度1次，无水垢；（5）严格执行操作规程，按规范启动、关闭，不发生安全方面问题。8、房屋的装饰管理，包括各类办公设施、用具如座椅、沙发、柜子、值班用床等 养护和修理等（1）保持洁净、光亮，无污渍；（2）维修及时，无贻误；9、做好新排风系统的日常管理和养护维修,确保正常运行（1）严格执行操作规程，按规范启动、关闭，保持空气新鲜；（2）检查、维修及时，确保设备完好运行。10、消防设施设备运行管理和维护保养（1）消防设施平面图、火警疏散示意

11、图按幢设置在楼层明显位置；（2）消防监控系统运行良好，自动和手动报警设施启动正常；（3）消火栓箱、防火卷帘、防火门、灭火器、消防水泵、正压送风、防排烟系统 等消防设施设备定期检验、维修养护，记录完整；（4）管网、阀门等设备运行正常，定期测试、维修养护，记录完整；（5）疏散指示灯、应急灯、应急工具、防火门应齐全完好；（6）消防、安全疏散通道畅通，无杂物堆放，无违章占用；（7）每周进行一次消防设备维护、检查工作,每年进行一次自动消防系统全面试 验，确保系统正常运行；（8）定期和不定期检查维护保养水系统、报警系统及联网系统、自动喷淋灭火系 统、消火栓系统、排烟送风系统、气体灭火系统等设施设备，确保性

12、能良好，正常运 行；（9）如设备出现故障，须在5分钟内到达现场，处置要及时得当。（10）有关维保项目由供应商委托具备专业资质公司实施，且符合国家消防法及 消防安全相关规定，维保合同及维保公司资质须报采购人保卫处备案。（H）接受采购人保卫处进行的消防安全工作检查和指导。11、门窗维护和管理（1）定期检查门窗使用情况，发现故障及时上报和维修；（2）严格落实旋转门开关时间及相关要求，做好安全和节约工作。（3）检查维修及时，确保门窗状况良好。12、道路维护与管理（1）道路通畅，路面平整、无破损；（2）路面井盖无缺损、无丢失，井盖表面标识清晰；（3）道路指示标识清晰准确。13、共用设施设备管理与维护（1

13、）具有针对性的设施设备专业管理人员的培训计划及记录；（2）设施设备台账、设备卡清晰准确，实施动态管理；（3）具有针对性的设施设备维修养护计划并组织实施；（4）设施设备日常巡视检查、维修养护及紧急情况处理等记录完整；（5）共用设施设备保持清洁；（6）具有设施设备安全隐患排查记录及防范措施；（7）具有针对性的设施设备应急预案，定期培训演练，并有记录；（8）定期监控、统计、分析能源消耗，通过管理创新、技术改造，实现节能；（9）具有设施设备维修工具、备品备件和化学品等物料安全储备和管理措施。14、设备机房管理设备机房管理应满足以下要求：（1）设备机房门口应有机房类别及管理标识，并保持门窗、锁具完好、有

14、效；（2）设备系统图、应急预案流程图、管理制度、特种作业人员资格证书等张贴于 设备机房明显位置；（3）值班及非工作人员进出设备机房记录、交接班记录、设施设备运行、巡检、 操作记录清晰完整；（4）设备机房整洁、无杂物堆放；（5）设备机房无渗漏、地面无积水；（6）设备机房内应按规定配置消防、通风、应急照明、防止小动物进入等设施；（7）设备机房的疏散、警示标识、设备噪声和三废排放符合规范要求；（8）设备机房具备温、湿度检测设备，且环境温度、湿度值在规定范围内；（9）机房设备无污物、锈蚀，设备表面清洁、无尘土。第三章保洁服务方案一、服务内容、标准及要求严格执行北京市生活垃圾管理条例，制定报社垃圾分类工

15、作预案，明确责任， 切实做好垃圾分类宣传、分类收集、分类运输、分类处理等工作，确保垃圾分类工作 达标。抓好公共环境卫生治理,包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集清运、 防疫消杀（2次/年）、化粪池定期清掏、地毯清洗（2次/年）、定期石材养护（1次/年）、 定期清洗外墙面（1次/年）、防疫消杀及每日生活垃圾的收集和清运，以及其他采购人 临时委托的保洁配合服务（含一号楼食堂就餐区域的专项清洁，2次/年）。2号院内公共区域和办公区域（包括不限于大堂、全媒体平台、大开间办公室、十 三层大平台、会议室、配楼报告厅内外、文体活动中心、地下车库、洗手间、门前三 包范围等）的日常和定期卫生保洁；采购人领导办公室的每日入室保洁；报社相关部 门值班室每日卫生清洁等。制定清洁工具、设施设备清单及设施点位图；垃圾容器分类配置；清洁工具、设 施设备保持清洁；保洁员岗位分配和保洁负责区域明确；制定保洁工作计划、巡视检 查记录；制定重点部位的定期消毒计划并有记录；清洁剂、药剂符合环保要求，有专 人管理；制定垃圾清运记录消毒灭杀计划并有记录；制定灭鼠、除虫点位图、管理有 记录；制定租户卫生管理记录等；明确保洁范围、流程、频次、效果及评价等服务标 准。1、公共区域和办公区域卫生保洁公共