[全]民法复习 租赁合同 全考点[法考详解].docx
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1、民法复习租赁合同全考点租赁合同是基础原理的应用。租赁是一个负担行为,是债权债务关系,不发生物权变动。束已合同,严守合同相对性原理。6个月以上的租赁合同容易产生纠纷,建议采用书面形式。如果超6个月,没有采用书面形式,确定不了租期,确定为不定期租赁合同(对于租赁者不利)。租赁期限不宜过长,过长的租赁容易出现出租人压榨承租人情况。租赁合同最长不得超过20年。登记备案制度,主要用于政府调控,管理性或取缔性强制规定。没登记的,不影响租赁合同的有效性。风险承担由出租人承担。出租人和承租人的义务。出租人的义务就是维修义务。维修情况三种,有约从约、无约出租人维修、承租人导致的自己修。承租人的义务就是,禁止擅自
2、转租。如果承租人就擅自转租,出租人享有法定解除权(根本违约)。只能解除出租人与承租人的合同,这是合同相对性原理。至于承租人和转租人租赁合同,其与出租人无关系。法定解除权(根本违约),租赁物被司法机关或行政机关依法查封扣押,就得解除合同。买卖不破租赁,适用于所有的租赁合同,其必备前提是租赁权在先,先租后卖(或先租后押),买卖不破租赁。动产抵押未登记,不得对抗善意第三人(可以是善意承租人)。优先购买权,只有在房屋承租人面前有用,才能保护房屋承租人的居住利益。适用范围仅仅只是房屋。如果出租的车辆、船、机器、飞机等就不可行。例如,甲占房八成,乙占房二成,甲或乙或甲(因为租赁关系不改变物权变动)均可对外
3、出租合法有效,同意出租给丙,再经同意转租给丁。如果乙准备转让其二成占房份额,甲丙丁均享有优先购买权。甲的优先购买权的原因是,按份共有人,物权效力带来的优先购买权。丙的优先购买权来自,债权的效力,房屋的承租人。丁的优先购买权,也是债权的效力,房屋的承租人。物权是支配权,债权是请求权。物权优于债权。同样是优先购买权,这样物权的按份共有人最优先,甲第一优先购买权。由于租赁的债权关系而产生优先购买权,保护居住者利益,这时就居住的丁优先于丙。总之,按份共有人大于次承租人大于承租人。出卖给八类近亲属,配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。人身大于财产。出卖房屋给亲属更是优先于承租
4、人。出租人准备卖房时,将同等价格通知承租人,15天内未作表示的,视为放弃优先购买权。善意购买人甲将房屋出租给乙,(甲乙之间法律关系,负担行为,债权债务关系),租期5年,租期未到时,未通知丙(未通知就是侵犯了丙的优先购买权),就将房屋出卖给了不知情的丙。甲出卖自己房屋,是有权处分,同时侵犯了承租人乙的优先购买权。有权处分+有效合同+登记或交付=物权变动=继受取得。丙继受取得房屋所有权。无权处分的不知情就是常用善意取得。此时,因为是有权处分,知情不知情与取得并无联系。此时丙的不知情,只是对甲的侵犯乙的优先购买权不知情况,丙没有侵犯。甲要求乙自愿放弃行权,放弃优先购买权。但是乙不放弃。不能解除合同,
5、先租再卖的情况是买卖不破租赁,更没有无法履行,租赁目的可以实现,租期到期后才需要撤出。甲卖给丙的行为是有权处分,属于物权变动。丙获得房屋所有权后,不能要求承租人乙的搬离。租赁在卖买前,买卖不破租赁。丙获得房屋所有权后,承租人的租金交付,按照合同相对性原理执行。租金收益就交给丙,但不能让乙搬离或解除合同,只能租期到朗后,才能让其搬离。丙的不知情,只是判定是否构成对承租人乙的优先购买权的侵权责任。不是物权变动的善意第三人的不知情。乙丕亘以基于甲的优先购买权受到侵犯,追究甲的侵权责任。侵权责任四要件,侵害行为、损害后果、因果关系、主观过错。原因是乙无过错。乙请求法院判定,甲和丙的买卖合同无效,不予支
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