房地产：2023年10月上海土地招拍挂市场.docx

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1、2023年10月上海土地招拍挂市场整体概览三批次集供收官，全市出让金刷新今年新高；常态化供地市场依然低迷月度成交量价走势数据来源：城市资管服务云平台io月，上海土地市场今 年第三批次集中供地顺利收 官，本批次集供分两轮进行交 易，均在月内完成出让，成交 金额总计675.73亿元。常态化供地10月合计成L R心交17幅，成交总价共计24.6亿元。单幅高价地块的出现使得成交总价明显提升，但整体市场表 现依然低迷。在第三批次集中供地推动下，当月全市土地出让金达700.33亿元，刷新今年新高。截至10月底，上海招拍挂市场土地成交总价年内累计达1975.47亿元。11月初，上海发布第四批次集中供地公告，

2、共计推出15幅涉宅地块，将依旧分两轮进行出 让。与第三批次出让的17幅涉宅地块相比，第四批次虽然在总幅数上有所减少，但外环线以内的 地块数量增加1幅，供地质量上进一步提升。集中供地第三批次出让地块有11幅溢价成交io月，上海第三批次集中 供地计划出让17幅涉宅地块， 共涉及12个行政区。其中商品 住宅用地共计12幅，二日也总面 积为54.94万平方米；含住宅 的混合用地共计5幅，土地总 面积为52.7万平方米。集中供地分类月度成交分布405.4862.25238.1610.0822.1523-0523-0623-0723-0823-096757352.7054.9423-10商品住宅用地（万平

3、方米）含住宅的综合用地行平方米）成交总价（亿元）数据来源：城市资管服务云平台17幅涉宅地块均在当月完成出让，其中6幅地块以10%封顶溢价率成交，6幅地块以起始总价成交。商品住宅用地平均成交单位地价52028元/平方米，成交总价285.85亿元;含住宅的混合用地平均成交单位地价73979元/平方米，成交总价389.88亿元。与前两批次相比，第三批次地块质量提升，中心区域的地块数量明显增加。但房企整体拿地热IC R 心情下降，地块平均溢价率降至4% ,为今年最低水平。2023年集中供地第一批次第二批次第三批次平均溢价率7%8%4%平均每块地参拍房企数量14家11家5家止矽卜，本次土拍热度两极分化加

4、剧，热度最高的赵巷地块吸引了超20家房企参与，而外围偏远区域或开发难度较大的地块则以底价成交。常态化供地01经营性用地恢复供应，工业用地成交量小幅回落数据来源：城市资管服务云平台除集中供应的涉宅地块以 外，10月经营性用地打破9月供地荒局面，新增供应4 幅商办用地且均在月内成交， 分布于浦东新区和静安区。不 过，4幅地块均较小，最大的 仅0.4万平方米，其余地块均 未超过0.2万平方米。工业用地在10月新增供应13幅，均在月内成交。该类地块幅数较上月增加1幅，但地块面 积环比小幅回落。10月，两类地块合计成交17幅，成交总价24.6亿元。尽管和前几个月相比，成交总价有明显增加，但这主要是因为徜

5、匚区成交一幅高单价、总价接近11亿元的地块。整体来看，常态化供地市场表现依然不佳。02经营性用地均价大幅走高，工业用地均价刷新年内高点经营性用地月度成交均价走势30,Ooo25,00020,000IS4OOO10,0005,0000数据来源：城市资管服务云平台10月，上海经营性用地 平均成交单位地价大幅走高， 至27405元/平方米。本月成交的4幅商办地 块呈现面积小、单价高的特 点，成交单位地价均超过1 万元/平方米，其中1幅位于_工业用地月度成交均价走势成交陆位的阶(单位：元/平方米)20,00015,(XX)10,0005,000 23-0523-0623-0723-0823-0923-

6、10*工业用地科研设计用地。其他工业用地数据来源：城市资管服务云平台中心城区的地块成交单位地价超过7万元/平方米。10月，工业用地平均成 交单位地价刷新年内高点，环 比上涨至3990元/平方米。一幅位于徐汇区的科研 用地以超过60000元/平方 米的单位地价成交，使得科研 设计用地月成交均价刷新今年新高。该地块成交总价10.77亿元，占整体工业用地成交总价的48% ,对全市工业用地平均价 格的提升起到主要推动作用。其他工业用地均价与上月基本持平，多数地块成交单位地价在IOOO元/平方米至2000元/ 米之间。03个案分析经营性用地静安区JA01 (JAS)公共基础设施专项规划00108地块地块

7、位于2号线江苏路 站附近，土地用途为商办用地， 由上海爱尔生实业发展有限公 司竞得，成交计容建筑面积为 03万平方米，成交总价12143 万元，成交楼面地价40234元 /平方米。数据来源：城市资管服务云平台地块位置示意图地块位于静安区和长宁 区交界处、愚园路北侧，规划 用于建设沿街配套商业。南京西路商圈是上海地标性商圈之一，也是上海规划的国际级消费集聚区 的重要组成部分。愚园路作为南京西路商圈的支马路，能够有效承接其商业资源的外溢。该地块配 套商业的建设落地能够进一步丰富愚园路后街商业的业态，与南京西路商业形成互补，并推动愚园 路商业、文化和风貌保护的融合发展，配合主街提升商圈辐射范围。产业

8、用地一徐汇区虹梅街道xh215-02A地块数据来源：城市资管服务云平台地块位置示意图地块位于9号线漕河泾 开发区站附近，土地用途为科 研设计用地，由知名游戏公司 米哈游全资持有的子公司 上海时间结科技有限公司竞 得，土地成交面积1.78万平方 米，成交计容建筑面积为9.79 万平方米，成交总价107720 万元，成交楼面地价UOOO元/平方米。该地块位于徐汇区和闵行区交界处，规划用于建设米哈游的新总部大楼。由于地处漕河泾开 发区核心位置，在预合同中对地块受让人提出了诸多条件，如在税收方面，要求交地后达产税收总 额不低于每年33.33亿元。漕河泾开发区目前聚集了上海约60%的游戏企业和150家游戏头部企 业，在元宇宙赛道上处于领先位置。米哈游新总部大楼的建设将进一步促进元宇宙技术的发展和应 用，发挥领军企业的引领作用，推动漕河泾开发区培育和壮大元宇宙产业集群。