房地产开发技术管理探讨.docx

《房地产开发技术管理探讨.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发技术管理探讨.docx（7页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、房地产开发技术管理探讨摘要：基于房地产开发企业技术管理工作的特点，介绍 了房地产开发企业技术管理工作的内容，从管理制度、使用 新材料新设备、人才培训等方面，阐述了房地产开发企业技 术管理的工作方法，从而保证房地产开发产品的质量。关键词：房地产；技术管理；规章制度；计算机技术我国从2000年正式宣布全面停止住房实物分配，中国的 房地产业正式进入市场化发展阶段。随着社会经济的发展， 人民生活水平得到不断提高，生活需求也随之逐步变高，人 们对住房的功能性、舒适性等要求越来越高，房地产业相应 迅速发展起来。商品房开发质量也越来越受到人们的关注， 而房地产本身在进行开发建设的过程中，其技术管理工作为 整

2、个房地产开发过程的工程质量提供了有力的保障，是房地 产开发日常管理工作的重要组成部分。因此必须在房地产开 发全过程中，不断提高房地产开发技术管理水平，逐步完善 相关管理制度，有效控制房地产开发技术管理工作，提升房 地产开发工程质量，积极预防任何不可控因素的意外出现， 及时高效的完成开发任务，促进房地产开发企业向更好的方 向发展。1房地产开发企业技术管理工作的特点1. 1全面性面对一个工程项目，勘查、设计、监理、施工单位，各 有其阶段性工作内容，各单位都在各自业务范围内针对项目 实施不同阶段、不同专业、不同要求进行工作。而房地产开 发企业却不同于上述单位，从前期市场调研、策划、可行性 研究，到规

3、划设计、施工图设计，到项目施工，到竣工，直 至后续物业管理、项目后评价，是对开发项目的全过程进行 全方面管理。房地产开发企业对技术的管理，是从项目策划 方案、可研，到概念设计、规划设计、技术设计、施工图设 计，到施工、竣工、交付使用，甚至后续对建筑及设备系统 等的日常维护管理，都应该全程参与，并衔接协调各专业、 各阶段、各单位之间的工作。对所有与技术有关的物质产品 和精神产品，都要合理地联系在一起，并组合成一个完整的 整体工程。1. 2综合性房地产开发企业对技术的管理，不仅要从工程技术角度 出发，协调考虑建筑、结构、给排水、暖通、强弱电、燃气、 通信、网络、规划、市政、交通、消防、人防、景观、

4、安防、 物业等专业技术要求，还要认真研究市场需求，了解不同人 群的生活习惯、生活标准，分析其对房地产产品用途、功能 等方面的要求，努力完善产品以满足市场需求，使产品能尽 快售罄、资金尽快回笼。更要充分考虑项目经济效益最大化, 在符合国家有关政策法规、满足市场需求的基础下，优化设 计方案、比选所用技术、工艺、方法、设备、材料等，努力 降低开发成本，确保产品品质。1. 3前瞻性房地产开发具有开发周期长的特性，一个项目从酝酿准 备到完成，快则两三年，慢则五六年，甚至十几年。而房地 产开发的产品，不论是住宅、公寓，还是商场、写字楼，使 用都在数十年。如何确保开发产品能如期售出、售完，如何 满足人民日益

5、提高的居住要求，唯有提高房地产开发技术管 理工作的前瞻性，确保开发产品的灵活性和适应性，充分考 虑发展的需求变化，努力寻求企业经济效益与产品社会效益 的平衡点。2房地产开发企业技术管理工作的内容1）参与开发项目的策划。从工程技术角度提出专业建议, 提高策划方案的可行性。2）参与可研的编制。针对所开发项目，以技术角度分析 其可行性，从技术上提供决策的依据。3）设计管理。按开发要求，编制勘察、设计任务书（含 面积标准、技术经济指标、功能要求、装饰标准等），跟踪户 型设计、规划设计、方案设计、初步设计、施工图设计，审 查设计成果，组织企业内部各部门进行研究商讨，并督促设 计单位修改完善。协调建立交流

6、平台，组织图纸会审和设计 交底，加强与各方联系，及时沟通情况，研究解决出现的各 种技术问题。认真审核方案调整、设计变更、技术核定，确 保其必要性、可行性和经济性。4）参与项目质量管控。参与项目材料、设备的技术考察、 选型、招标、核验工作，参加项目各阶段验收工作。5）建立 企业内部的技术管理制度体系。制定内部技术管理制度，编 制和实施企业内部的科技发展规划，及时掌握国内外行业的 科技动态，认真做好技术总结后评价。3房地产开发企业技术管理工作的方法3. 1建立健全技术管理的规章制度根据工作内容，结合开发企业的特色，制订并完善设计 审核程序及审批制度，技术管理责任制、工程技术质量管理 办法、工程技术

7、合理化建议奖励办法等规章制度，使得对技 术的管理目标明确、责任分明、合理有序、公平公正。避免 决策的随意性，并充分调动技术人员的积极性。3. 2深入了解新材料、新设备、新技术的应用与使用风 险改革开放以来，随着我国加工业、制造业生产力水平的 逐步提高，建筑材料及生活设备得到迅速发展，除了名目繁 多的进口产品和合资产品外，许许多多国内生产、加工、制 造的新材料、新设备、新技术也如雨后春笋般不断涌现。其 中不乏假冒伪劣产品，貌似相同或相似，但实际却存在各种 问题。另外还有大量不实的广告宣传，加上竞争、销售过程 中使用各种不正当的手段，大大加大了正确选择的难度，在 项目运作过程中，很容易作出不恰当的

8、、甚至错误的决定， 造成开发周期延长、开发成本增加、开发利润降低、开发质 量下降、企业信用下降、产品销售不佳等情况出现。因此在 选择使用新产品、新技术时必须慎重对待，必须“货比三家”, 综合比较考量，多做调查研究。提前做样板或局部试用，以 测试实际效果。必要时可以直接访问使用过的用户，或向专 家和有实力的科研机构咨询，做到心中有数。正式采购时， 同提供新技术的单位及供货厂家要签订风险担保合同，明确 技术标准违约条款。总之，一定要以积极慎重的态度和措施 来努力降低应用和使用风险。3. 3加强专业技术力量的选拔、培训面向社会各行业选聘优秀专业技术人才，采取科学合理、 公平公正的日常评价机制，加强日

9、常专业业务培训，聘请专 家讲课，以确保专业技术力量稳步提升。3. 4建立科技专家支援平台尽管房地产开发企业在专业技术人才选拔上，会尽可能 多地选聘优秀的专业技术人员，但终究其技术力量及覆盖面 还是有限的。在日常总会遇到众多学科、众多工种的技术问 题。虽然房地产开发企业要求其技术管理人员，要具备多学 科、多工种的基本知识，才能协调解决各种技术问题，但也 不可能样样精通。另外建筑工程技术也在不断更新、发展， 对于新技术、新材料、新设备、新工艺不断的大量涌现，不 可能也无法及时熟悉掌握。所以，在遇到一些较强技术性、 较高专业性程度的技术问题时，还得依靠社会上的科技专家 力量。因此，应该尽早与有关各科

10、研单位、专门机构和专家 建立日常沟通，聘请专业或高级管理者，咨询有关专业机构, 建立科技专家支援平台，以及时咨询解决过程中出现的问题。3. 5加强对行业技术情报和信息搜集应该建立企业技术人员外出参观学习机制。“知己知彼， 百战不殆”，只有了解当前工程技术状况、掌握行业技术发展 动态，才能做好技术管理工作。”前车之鉴，后事之师”，通 过对所了解掌握的行业实例进行认真细致地分析，可以避免 发生其他项目出现的问题。可以同相关行业协会及有关技术 情报部门建立固定关系，经常参加各种展览会、学术报告会, 与行业前列企业建立技术情报交换渠道。同时也要了解国外 的行业技术情报和信息，以弥补我国作为发展中国家在

11、发展 过程中出现的一些不足与滞后。3. 6充分利用计算机技术建立建材设备的信息库，建立咨询、市场、造价、规划、设 计、施工等技术资料数据库，将材料设备及技术资料信息化、 数据化、电子化。还可以在有能力的情况下，利用、开发多 媒体软件，进行相关专业技术问题的研究。4结语房地产开发企业对技术的管理水平，直接决定了房地产 开发产品质量和使用年限长短，但目前房地产的技术管理仍 存在很多的问题，而提高技术管理的水平，不是由某一方面 说了算，而是由各阶层的管理人员相互配合，共同协调来完 成的。所以要保持积极的学习态度，不断借鉴一些国内、国 际同行业企业先进的技术管理经验，降低成本，取人之长， 补己之短。参考文献：1涂若宇.谈如何做好房产开发工程项目管理J.四 川建材,2014 (2)： 257-258.2朱占魁.浅谈建筑工程技术管理需注意的几个问题 J.河南建材，2014 (1)： 55-56.3俞斌权，应委.浅谈建筑工程技术管理需注意的几 个问题J.江西建材，2014 (4)： 277