房地产：2023年10月上海住宅买卖市场.docx

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1、2023年10月上海住宅买卖市场城市测量师行定期监测上海新建商品住宅和二手住宅市场，并发布上海住宅买卖市场报告。该报告旨在 帮助大家了解上海住宅交易市场行情,欢迎持续关注!新建商品住宅Ol新房成交量停止上涨势头，新增存量持续扩大UJ全市供求量万平方米近一年商品住宅累计供求量走势120010810月，第九批次新房 入市，供应量与9月基本持 平。然而成交量上涨势头已 经停止，成交面积为60万 平方米，环比减少19% ,降 至7、8月份水平。6相比于金九基本兑现，上海新房市场银十4成色不足。尽管开盘项目中部分仍保持较高的市场热200度，但近半数楼盘认购率不O 22-11 22-12 23-1 23-

2、2 23 3 23-4 23 5 23-6 23-7 23-8 23 9 23-10足30%。近两个月以来，上累计供应面枳累计成交面积海相继出台人才安居新政,数据来源：城市资管服务云平台涉及浦东新区临港地区和金山区，通过有条件放松限购的方式缓解远郊高库存的去化压力。然而，由于政策覆盖面和本地内生刚需有限，这些区域新盘表现依然惨淡。自三季度以来，上海新房市场供应节奏加快，高端改善型产品购房需求依然充足，但由于部 分置换客群受制于卖旧这一环节，持续增长的供应量无法迅速消化，导致全市整体新增存量仍在 持续扩大。截至2023年10月底，上海新房市场近一年供求比达到1.14 ,新增存量面积扩大至140万

3、平方米。02中心城区改善型产品热销，五大新城出现分化10月上海新房开盘数量增长至30个，其中触发摇号积分制的项目为6个，较上月减少一个，均位于郊环线以内。篦四郎翁冽副内中环楼盘名区域板块供应网签网茶均价S)()伉新开工撮庭2.5徐汇南站440410101300加屐保利静安天悦2原闸北205202105100中外环楼盘名人周比区域板块(簪网签均价 (TWrf)前超百合园2.5三林5757133300前册泗IS2.S三林174167129900外名ASlfc板块的簪网签均价MHe中建万科II想之地1.3嘉定霆定主城区38538150700WS华发半的华庭1.81601607030010月开盘项目中

4、，外环以内的高端改善型产品依然热销。前滩区域表现突出，均价超过12 万元/平方米，其中前滩百合园分两次开盘，东区的认购率超过500% ,西区以0弃号收官。外围区域中，五大新城出现分化。除位于嘉定新城范围、前期热门楼盘中建万科理想之地 10月加推再次触发积分制以外，其余项目表现惨淡，认购率普遍不足30% ,临港新城个别楼盘 出现因为认购人数不足取消摇号的情况；其余偏远区域整体表现没有起色。值得注意的是，10月别墅类产品表现较好。共有三个包含别墅的项目在该月入市，除前滩 百合园的别墅产品受到追捧外，位于余山板块的上海晶园表现同样亮眼，当月网签去化率超过 80%oBSJLJL2Z UlebAA Sf

5、t w x r未触发积分机制内环内楼盘名入国比区域板块网签均价认购率中海海上和集2.5杨涌荻山1754311610070%内中环楼盘名XHtt区域板块供应 (O网签 (B)网悠出价 优/力认购率新开浦丹摩登江市2.5SKiI3151106700122%新开玖珑庭2.5南站330288113400157%中外环楼盘名入围比区域板块s ()簪网签内价认购率曲拊桃浦金茂府2普陀to13738650085%外郊环樱盘名Lkw区域板块簪网签均价 gs认购率上海桃花源2闵行浦江1751215400031%新开兰香湖2号2骸3241510790010%上海晶园1.3松江余山685585800119%新开华浦

6、II桥润IS1.8青浦初264767000086%陆东嘴锦绣在涧1.8丽川沙4071486260078%新开花湖青区缔1.8*定金桥3161916260097%川拊象屿同迸M桥直忸点1.8理定南翔138854300/M中国铁建熙语1.3壁贤南桥新城364413950026%Ufl推奉发云境1.8奉贤南桥新城672663840018%水榭兰亭1.3奉贤奉城168/郊环外楼盘名入围比板块(B)警W价认购率no/祥源3邵I1.8育涌青浦新城16054610016%象屿踣劭都;L云境1.3定*定主城区282944900/新开金地富至汇1.3嘉定要走主城区3011094430077%务开金地点境1.3*

7、定5&I匕部2691173500087%阐惟中建JB科以海云天1.8原南汇崎港新城1441730800/豫开上实听海1.8原南汇崎港新城274/12%新开瞌港天榔1.8原南汇临港新城334/13%Wtt金融街金悦府1.3崇明崇明新城340/中交凤启出桥1.3青浦青浦北部352/22%阑招复地里愉湾1.3金山金山新城176/Z/2023年9月-2023年1。月新建商品住宅成交总价结构40数据来源：城市资管服务云平台03高单价项目热销，成交结构上移面积段方面，90-140平方 米以上户型成交份额明显增加； 总价段方面，1000万元以上物 业成交占比再度增长。综合来 看，10月新房市场以改善需求为

8、主，中心城区高单价项目热销， 推动成交结构上移。二手住宅Ol政策力度有限，二手住宅市场量价齐跌a全市成交量价套10月，上海二手住宅市25,000J“一场量价齐跌，月成交套数下滑15.000至1.32万套，仅略高于6、10,0007月份的低点;成交均价回落5,000至3.95万元/平方米，环比下 0降2%。=7rrf二手住宅月度成交量价走势JJ50QOO40,000- 一30,00020,00010,000023-523-623-723-823-923-10成交量（石轴）成交均价（左轴）数据来源：城市资管服务云平台9月份实施的认房不认贷政策在初期推动一部分已经完成卖旧、准备买新的持币 群体进行交

9、易；10月上旬实施的公积金贷款年限调整政策，短期内推动个别刚需客群入市，但影 响力有限。由于缺乏足够的刚需承接置换客群的抛售压力，目前实施的一系列调控措施并未产生持 续性效果，二手住宅成交恢复程度不及预期。10月下旬上海继续优化调整楼市政策，成为全国首个实行公积金认房不认贷的一甥或市， 并在金山区出台人才安居新政，以期推动刚需客群入市。近日，国务院发布关于规划建设保障性住房的指导意见，提出让商品住房回归商品属性， 确保商品住房能够真正满足改善性住房的需求。据此意见推测，未来可能会逐步放宽对房地产 的限购、限价等干预措施，推动房地产业的升级和转型。交结构出现下移。数据来源：城市资管服务云平台U

10、I fRcs03多数区域成交量不同程度下跌，远郊传统热门区域表现欠佳区域成交%2023年9月-2023年10月各区域二手成交套数汇总套2,4002.0001,6001.200800400010月（右轴）沙比（左辆）数据来源：城市资管服务云平台10月，除原卢湾区外， 其余各区成交量出现不同程 度下跌。原卢湾区体量较小， 9月成交量逆市下跌，本月属 于修复性回升；外围区域中， 松江、浦东、闵行等传统二手 房豉活跃区域表现欠佳，下跌幅度均超过15%oW热门板块排名板块成交曾散环比同比1r吴泾7059.09%6.06%2奉贤金汇1353235%21.05%3青浦朱家角6425.49%34.69%4缸龙

11、华8119.12%-6.90%5缸徐11618.37%28,89%6金山朱泾9116.67%10.98%7原卢湾打浦桥8415.07%16.67%8原闸北彭浦23015.%-837%9长宁虹桥1591277%-18.88%10武宁6611.86%24.53%2023年10月二手住宅成交量环比涨幅前十板块数据来源：城市资管服务云平台与全市表现不同，10月 上榜板块成交量均较上月出 现增长，外环线以内的板块数 量小幅增加，占到六席。吴泾板块本月成交环比 增幅陲全市第一。该板块位 于外环外区域，拥有15号线 及规划建设的轨交23号线。凭借板块内紫竹高新区的产业加持，该板块吸引了较多专业人才和高校学生

12、。10月份板块内售后 公房小区表现较好，但存在以价换量的情况，成交均价环比下浮8%o朱泾板块本月同环比均有提升。该板块位于金山区北部，区位条件一般，板块内购房客群以 本地需求为主。io月下旬，上海市在金山区试点人才安居新政，对拥有购房资格的刚需客群有一 定吸引力，月内该板块售后公房小区成交量环比上升87%o04热门小区套均总价再度回升，市区售后公房成交活跃热门小区近三个月二手住宅成交热门小区 土用处心日I-齿排 名小区名称板快套均总价 （万元）活跃度名次H 变化J-*uP I I AiJI J -1/HJ-1外冈It苑服定安亭汽车城1409.13%12一手住宅成交热门小区中，外2濡江花园三期徐汇华浸6599.05%环外区域占比下降至75%o3民乐城脓旗名苑原南汇患南1805.39%124老东泉新村於桂花苑金山金山新城883.44%T1随着成交内移，热门成交小区5美罗家园佳欣苑宝山罗店1693.31%南坝新村崇明