土地出让合同违约责任减免判例研究.docx

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1、一、土地出让合同违约责任减免理论依据 二、判例研究之受让方违约时的责任承担(-)案例索引(二)小结三、判例研究之出让方违约时的责任承担(-)案例索引(二)小结四、结语由于土地出让合同兼具行政合同与民事合同的属性，故 针对该类合同中的违约行为在判定违约责任承担时要充 分考虑该类合同涉及的公共利益，违约金应具备的损失 填补与惩罚功能，结合合同履行过程中的违约情形、程 度，谨慎行使自由裁量权减免违约方违约责任的承担。 给土地出让合同违约责任减免理论依据基于我国特有的土地所有权与使用权相分离制度，土地 出让合同系由土地使用者与相关政府部门签订的在一定 年限内使用土地并缴纳出让金的一种特殊类型的合同。

2、其特殊性在于一方面合同主体中出让方必然属于行政主 体，合同内容体现了出让方有权就受让方对土地的开发 利用情况进行检查监督，一旦发现未按照出让合同约定 使用则有权对受让方进行警告、罚款甚至无偿收回土地 使用权，本质上土地出让合同体现了国家依职权配置土 地资源的行政管理性特征。同时另一方面根据中华人 民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第 十一条规定“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、 有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门（以下简称 出让方）与土地使用者签订”，土地出让合同的签订又体 现了平等民事主体之间的买卖合同关系属性。因此一直 以来关于土地出让合同的性质属于民事合同还是行政合

3、 同都存在较大争议，但是违约责任的减免仅存在于民事 合同领域，民法典第五百八十五条明确规定了违约 金的调整原则（原合同法114条）。实践中关于土 地出让合同违约责任的调整也多数以该法律规定为依 据，但是针对主张主体的不同，却有着不尽相同的后果。 国判例研究之受让方违约时的责任承担（-）案例索引案例1、西安市国土局与晟森公司国有建 设用地使用权出让合同纠纷案民事判决书【（2018）最高 法民再422号】因受让方逾期支付土地出让金，西安市 国土局起诉要求晟森公司按照出让合同约定自滞纳之日 起每日按迟延支付款项的1%。向出让人缴纳违约金。审理 中一审法院认为：西安市国土局要求的违约金计算方法 折算为

4、年利率为36.5%,明显高于其实际损失，晟森公司 请求对未付2156万元土地出让金的违约金予以调低，依 法予以支持，该违约金计算应按照中国人民银行同期贷 款利率计算为宜。二审法院认为：西安市国土局主张依 照合同约定计算违约金，违约金的约定标准符合国务院 办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知 中的规定。该规定系从行政管理角度规范国有土地出让 收入的缴纳，属于行政规章，在调整平等民事主体之间 的法律关系中不宜直接作为计算违约金的依据。如果依 照合同约定按照每日1%。支付违约金，折算成年利率为 36.5%,明显高于其实际损失。如果以中国人民银行同期 同类贷款利率计算案涉违约金，不能体现违约

5、金的惩罚 性。西安市国土局未举证证明其存在除利息外的其他损 失，故西安市国土局的损失为晟森公司所拖欠土地使用 权出让金的利息损失。故二审法院最终判决晟森公司向 西安市国土局支付国有建设用地使用权出让价款2156万 元，并按中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计算支 付违约金。然最高院再审认为：首先，合同法第114 条规定，并非意味着只要过分高于损失就必须调整。依 据最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法 若干问题的解释（二）（以下简称司法解释二） 第29条规定，当事人主张违约金过高时，人民法院应以 实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度 以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则

6、予 以衡量。其次，国有建设用地使用权出让事关土地资源 的充分保护和合理利用，其方式、程序、权利、义务由 物权法、土地管理法、城市房地产管理法 等法律、行政法规明确规定。合同中的诸多重要条款必 须符合法律和政策规定，除经特殊程序合同主体一般无 权作出变更和另行协商。国务院办公厅关于规范国有 土地使用权出让收支管理的通知（国办发2006） 100 号）第7条，及财政部、国土资源部、中国人民银行 关于印发国有土地使用权出让收支管理办法的通知 第34条都明确规定，对国有土地使用权人不按土地出让 合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让 收入的，应当按日加收违约金额1%。的违约金。案涉违约 金条

7、款作为土地拍卖文件的一部分，晟森公司在参加竞 拍前既已知晓，不存在超出当事人预期或显失公平之情 形。再次，晟森公司未按合同约定支付足额出让价款， 从2014年5月5日起至2018年6月欠付余款2156万出 让金，达4年之久。西安市国土局依约交付了土地，在 合同履行过程中没有违约行为，且晟森公司亦享受了棚 户区改造的相关优惠政策。在此情况下，若对违约金予 以调整，既不符合有关政策规定，也有悖公平和诚信原 则。案例2、成都市龙泉驿区规划和自然资源局、四川承基房 地产开发有限公司合同纠纷民事再审民事判决书L （2022）最高法民再205号】本案中受让方承基公司 未按照变更协议约定时间补缴土地出让价款

8、，并于 逾期缴纳款项后向龙泉驿区规划局发出关于延期缴纳 土地增容费的申请，一、二审法院均认为出让合同约定的日千分之一的违约 金标准过高，在判决时对承基公司应当承担的违约金进 行了酌减。然该案经高院再审认为：本案违约金所涉欠 款既是地方财政收入来源，也是龙泉驿区规划局贯彻中 央行政机关的行政意志，事关公共利益，人民法院应当 谨慎调整行使违约金的裁量权。虽然合同法第一百 一十四条规定，违约金过分高于损失的，当事人可以请求 调整，最高人民法院关于适用中华人民共和国合同 法若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张 违约金过高时，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同 履行情况、当事人过错程度以及预

9、期利益等综合因素，根 据公平原则和诚信原则予以衡量，但是土地使用权出让 合同带有一定的行政因素，相较于普通的民事合同具有 其特殊性。况且，违约金兼具损失填补功能和惩罚功能, 是否调整违约金还应考量具体合同类型及对方当事人的 履行情况。国务院办公厅关于规范国有土地使用权出 让收支管理的通知（国办发2006） 100号）第七条及国 有土地使用权出让收支管理办法第三十四条均明确规 定，在国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地 批准文件等规定及时足额缴纳土地出让收入的，应当按 日加收违约金额1%。的违约金。上述规范性文件中关于土 地出让合同违约金标准的规定，系针对国有土地交易市 场做出的政策性规定

10、，其目的不仅在于弥补损失，更在于 通过发挥违约金的惩罚性功能加强土地市场调控，提高 土地利用效率，保证国家及时取得土地收益并投入国家 建设。故上述规定体现在土地出让合同中，不属于双方能 够任意协商达成的条款，在不存在违反法律、行政法规强 制性规定的情形下，原则上不宜以私法判决的方式否定 其效力，亦不宜依职权作出相应调整。本案中，承基公司 作为房地产公司在签订变更协议时应对协议内容有 明确清晰的认知，一旦签署，对双方均具有约束力，同 时龙泉驿区规划局已依约完成了合同约定的土地出让义 务。因此，对变更协议中违约金条款的约定，除非有 充足且正当理由，一般不应予以调整。(二)小结根据上述两个案例可以看

11、出，最高院从2018年-2022年 关于受让方未按照合同约定支付土地出让金时裁判观点 如下：(1)违约金多少的调整属于人民法院可自由行使自由 裁量权的情形，但涉及土地出让合同中受让方违约责任 的承担时，属于法院在受让方违约未按照合同约定时间 支付土地出让金时，因事关公共利益，法院应谨慎行使 自由裁量权；（2）考虑到土地出让合同的行政属性，受让方在履行土 地出让合同时违约应支付的违约金具有惩罚功能与损失 填补功能，不能轻易调减；（3）国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支 管理的通知国有土地使用权出让收支管理办法等 规范性文件系针对国有土地交易市场做出的政策性规定, 其中有关违约金的规定其目

12、的不仅在于弥补损失，更在 于通过发挥违约金的惩罚性功能加强土地市场调控，提 高土地利用效率，保证国家及时取得土地收益并投入国 家建设，该规定在土地出让合同中不属于能够任意协商 达成的条款，亦不宜由司法机关依职权作出相应调整。目判例研究之出让方违约时的责任承担（一）案例索引案例1、江西吉鑫实业有限公司、鹰潭市自然资源局余江 分局合同纠纷一案民事裁定书【（2021）最高法民申6458 号】该案中，出让方与受让方双方签署国有建设用地 使用权出让合同后，由于案涉地块未能达到约定的“三 通一平”交付条件，鹰潭市自然资源局将该地块过户到 吉鑫公司名下后，未能完成实际交付，后由于政府规划 变更，该地块无法交

13、付，吉鑫公司主张要求鹰潭市自然 资源局承担违约金。最高院经审查认为：虽然导致本案 合同解除的原因系出于政府规划的变更，但余江自然资 源分局未按照合同约定向吉鑫公司实际交付土地，系合 同的违约方，应当依约向吉鑫公司承担相应的违约责任。 吉鑫公司虽系守约方，但在案涉土地长达七年未能实际 交付时，并没有及时行使合同解除权，而是将登记在自 己名下的案涉地块，多次进行抵押融资，获得了一定的 利益。违约金的主要功能在于填补损失，虽吉鑫公司最 终未能获得案涉地块，但直接原因系因政府规划的变更， 吉鑫公司也没有证据证明余江自然资源分局恶意违约， 二审判决结合余江自然资源分局的违约行为，吉鑫公司 消极行使权利和

14、已经获得抵押融资利益等事实，依法适 当调减违约金数额，已基本填补吉鑫公司的损失，适用 法律并无不当。案例2、西部投资集团有限公司、铜川市自然资源局等建 设用地使用权出让合同纠纷民事二审民事判决书【（2021） 最高法民终347号】本案属于出让合同签署后受让方支 付了土地出让金，然而由于规划变更导致出让方未按时 交付土地，导致受让方向出让方索赔损失。经最高院审 理认为：新区管委会、自然资源局应当对该部分未交付 土地承担违约责任，向西部投资集团支付相应的违约金。 最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若 干问题的解释（二）第二十九条第一款规定，“当事 人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人

15、民法 院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事 人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则 和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”因自然资源 局、新区管委会的违约行为是在地方规划调整和有利于 公共资源有效利用的前提下做出的，且西部投资集团在 相关政策和规划改变后，没有及时与自然资源局和新区 管委会进行磋商解决，存在放任损失任意扩大的故意。 鉴于西部投资集团主张的324208127元的损失赔偿金额 过高，一审法院对其予以调整，比照案涉土地同批次解 决的其他七宗地的赔偿方式及数额来计算西部投资集团 的损失数额，并酌定按全国银行间同业拆借中心公布的 贷款市场报价利率（LPR）的二倍计算

16、至实际给付之日止 的资金占用损失，并无明显不当。案例3、四川晨明地产投资有限公司、大英县自然资源和 规划局建设用地使用权出让合同纠纷其他民事民事裁定 书【（2021）最高法民申3623号】本案同样属于受让人支 付完毕全部土地出让金后出让人未按约交付土地，且在 庭审中明确表明不能继续履行出让合同，受让人要求出 让然按照出让合同约定的1%。标准承担违约金。经最高院 审理认为：双方签订出让合同后，资源局于2013年 12月17日向晨明公司颁发了余梁嘴宗地的国有土地使用 权证书，已履行了部分土地交付义务，并非全部违约。 在出让合同的实际履行过程中，晨明公司向资源局缴纳 葫芦坝宗地和余梁嘴宗地的分期出让金均有所迟延，其 也存在一定的违约行为。故一审、二审法院将违约金调 整为0. 5%o,已经充分考虑了违约金弥补损失性和惩罚性 的双重功能，并无不当。案例4、威宁彝族回族苗族自治县人民政府、