不动产登记信息数据整合及管理基础平台建设研究.docx

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1、不动产登记信息数据整合及管理基础平台建设研究在我国实行不动产统一登记的背景下，本文分析了现有各类不动 产登记业务、数据及信息系统建设的现状，提出以地籍数据为基础和 宗地统一编码为索引进行不动产数据整合，以土地登记发证信息管理 系统和土地登记信息动态监管查询系统为基础建立不动产登记信息 管理基础平台的技术路线。对不动产登记信息管理基础平台的总体架 构进行设计，并对平台中的不动产登记发证信息管理系统和不动产登 记信息动态监管查询系统进行功能设计，为建立不动产登记信息管理 基础平台和实现以土地为核心的不动产登记体系提供技术支撑。分散的不动产登记具有诸多弊端1。2007年颁布实施的物权 法明确要求建立

2、不动产统一登记制度，2013年审议通过的国务 院机构改革和职能转变方案要求整合房屋登记、林地登记、草原登 记、土地登记的职责，建立不动产统一登记制度。近期，国务院常务 会议决定实行不动产统一登记，将分散在多个部门的不动产登记职责 整合由一个部门承担，国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草 原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿 册、登记依据和信息平台“四统一”。中央编办在关于整合不动产 登记职责的通知中对不动产统一登记工作的职责进行了明晰而准确 的规定，国土资源部门负责牵头建立不动产登记信息管理基础平台， 实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享, 消

3、除“信息孤岛”。作为推进实施不动产统一登记的重要工作内容和技术手段，研究 建立不动产登记信息管理基础平台具有重要意义。本文在分析现有各 类不动产登记业务、数据及信息系统建设现状的基础上，充分依托第 二次全国土地调查数据库、农村集体土地确权登记发证数据库、全国 宗地统一代码编制成果和全国土地登记信息动态监管查询系统等信 息资源，提出以地籍数据为基础和宗地统一编码为索引进行不动产数 据整合，以土地登记发证信息管理系统和土地登记信息动态监管查询 系统为基础建立不动产登记信息管理基础平台，并通过数据交换接口 等方式，实现土地、房屋、草原、林地、海域海岛等审批、交易和登 记信息实时共享和四级互联互通。1

4、现状分析1.1业务分析2-6不动产统一登记主要涉及土地、房屋、草原、林地、海域以及将 纳入的农村土地承包经营权等，现有的各种登记业务基本上都出台了 登记办法，对登记的相关工作做了明确规定。土地登记的基本程序可 分为土地登记申请、土地权属审、注册登记、核发证书等步骤，类型 主要包括土地总登记、土地初始登记、变更登记、注销和其他登记等； 房屋登记一般流程包括申请、受理、审核、记载于登记簿、发证，类 型主要包括所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记以及其 他登记等；草原登记分为草原初始登记和草原变更登记，按照权属可 以分为国有草原登记和集体草原登记；林权登记包括初始、变更和注 销登记；海域使用

5、权登记包括初始登记、变更登记和注销登记；农村 土地承包经营权包括家庭承包方式登记、其他承包方式登记和更登记、 注销登记等类型。综上可见，不动产统一登记中所涉及的各类登记基 本包括了不动产权利取得的初始登记、不动产权利性质变动驱动的变 更登记以及不动产权利或客体消亡的注销登记等，其登记的流程大致 相同，只是在登记部门和登记内容上有所差别。1. 2数据分析现有土地、房屋、草原、林地、海域、农村土地承包经营权等不 动产登记的主要内容包括了空间信息及其权属信息两个部分，具体如 下表1所示。各种类型的登记均记载了相关的空间信息、，相比较而言， 土地登记的空间信息要求最为严格，不但数据精度高，且全境覆盖。

6、 房屋登记中的空间信息和土地登记使用权宗地之间存在被包含的空 间关系，即一个宗地范围内包含一个或多个房屋登记的空间信息。林 权、承包经营权、草原权、海域使用权等实质上都属于用益物权，其 确认和登记须以明确土地所有权为基础7,但以现有的各类空间数 据来看，和土地所有权图形数据之间没有进行衔接，存在相互矛盾和 冲突的情况。业务空间信息权属信息土地登记详细的土地位置 坐标信息，精度高土地权利人信息，土地的权属信息，土地的坐落、 界址、面积、宗地号和用途，地上附着物情况等。房屋登记示意图，主要反应 房屋的形状、面积 及各边长等包括房屋自然状况（坐落、面积、用途等），房屋权利 状况（所有权情况、他项权情

7、况和房屋权利的其他限 制等），以及登记机关记载的其他必要信息。草原登记坐标信息，数据精 度较低所有权、使用权权利人信息，四至界线、面积，合 同编号，承包期限等信息。林权登记坐标信息或描述性四至信息权利人、使用期限、四至界线、主要树种、共有权 利人等信息。海域登记详细的坐标信息， 宗海图海域使用权人信息，项目用海的名称、性质、面积、 用途、位置、使用期限等基本情况。农村土地 承包经营 权登记正在调查发包方、承包方信息，承包方土地承包经营权共有 人情况，承包地块名称、编码、面积、四至，土地 承包经营权变动情况，其他应当注明的事项等。表1各类不动产登记现有数据情况1. 3信息系统分析目前，土地登记和

8、房屋登记的信息化建设较为完善，使用信息系 统进行登记和管理；林权登记、海域登记等各地信息化建设情况不一; 草原登记、农村土地承包经营权的登记信息系统建设相对滞后。2不动产登记信息数据整合不动产登记所涉及的现有土地、房屋、草原、林地、海域、土地 承包经营权等均是由不同的部门进行登记，其数据标准不一，业务办 理流程不一，基于各自独立的系统进行管理。因此，建立统一的不动 产登记信息管理基础平台，需要从数据整合、业务流程整合以及信息 系统整合等方面进行设计。以土地为核心构建不动产统一登记体系， 其中心思想是各类使用权登记必须以相应的土地所有权登记为基础, 地上附着物登记以相应土地使用权登记为基础，后续

9、登记必须和前期 登记信息相吻合8。我国当前已经基本完成了全国的城镇国有土地 使用权和农村集体土地所有权的确权登记发证工作，集体建设用地使 用权和宅基地使用权确权发证工作正全面开展，宗地统一代码编制和 土地登记信息动态监管查询工作在多个省份进行试点，并取得阶段性 成果。现有地籍测量已基本覆盖全国，技术标准相对统一,精度较高， 档案资料齐全，这是其他部门无法比拟的。在不动产登记数据整合方面，以地籍数据为基础，以宗地统一编 码为索引，采用松耦合集成扩展其他类型不动产登记数据的方式（图 1所示），有利于加快整合不动产数据及系统平台，具有现实的可操 作性。按照尊重历史、充分继承的原则，保留和认可原有各部

10、门已形 成的调查成果，对涉及到初始调查和变更调查的房屋、林地、草原、 承包地等，统一按照目前的有关要求和方法开展，通过宗地统一编码 建立各类数据之间的联系。在职能整合基本完成后，按照工作总体推 进安排，在一定时期内，组织开展集中统一的调查，将各部门的调查 资料，按照空间位置关系和统一标准紧密整合，消除各类数据之间的 矛盾和冲突，形成全国统一的不动产产权产籍“一张图”。图1不动产登记数据整合思路3管理基础平台设计不动产登记信息管理基础平台建设涉及国家、省、市、县四级系 统及数据的实时共享、互联互通和对外服务等。在市本级、县（市） 级，以地籍管理数据库和信息系统为基础，整合建立不动产登记发证 信息

11、管理系统，侧重于实际登记业务操作，实现土地、房屋、草原、 林地、海域海岛等不动产的统一登记。在国家、省和市级，以土地登 记信息动态监管查询系统为基础，拓展数据接口和信息范围，将其他 不动产登记的信息纳入进来，建立不动产登记信息动态监管查询系统, 侧重于对全国不动产登记信息的监控和管理，起到宏观调控的作用。3. 1总体架构设计不动产登记信息管理基础平台总体架构包括了不动产登记信息的数据源、数据提取、数据传输、数据交换、数据应用等内容及其之 间的关系（图2所示）。对于市本级和县级层面，由于自身就是不动 产登记业务的开展部门，建立辖区范围的不动产登记数据库和管理系 统，并开展数据的汇交和相关应用；对

12、于省、市级层面，要建成省、 市级范围的不动产登记数据库和动态监管查询系统，并开展相关应用; 对于国家层面，首先要建成集中管理的全国不动产登记数据库，然后 开展全国不动产登记数据的对内和对外应用，建设全国不动产登记信 息动态监管查询系统。土源局网国资部域据英 散交不动产登记信息动态监管查询系统-f ETL 全国不动产数据库XliL件涵戊件涵戊件 L文件数据仓库Xq文件不动产登记信息动态监管查询系统数据摆渡级务网 省政内属性一数据映射抽取市级不动产数据库前置机数据汇交系统政府专网市本级不动产登记发证信息管理系统不动产登记信息服务系统级务网县政内属性图形县级不动产数据库 f映射抽取前直机数据汇交系统

13、县（市）级不动产登记发证信息管理系统特、务网因网政外图2不动产登记信息管理基础平台总体架构设计3. 2不动产登记发证信息管理系统不动产登记发证信息管理系统侧重于实际登记业务操作，主要针 对现有的地籍、房产以及其他不动产业务管理的特点，建立一套完整 的不动产图形管理、登记、交易、查询、分析、统计、预警预报及信 息发布系统，实现不动产各项业务的内部联动，提高不动产管理效率。 以城乡一体化地籍管理系统为基础拓展系统功能，融合其他不动产登 记信息，整合建立不动产登记发证信息管理系统，实现土地、房屋、 草原、林地、海域海岛等调查资料的管理维护、不动产统一登记及登 记成果的信息共享。（1）系统架构设计不动

14、产登记发证信息管理系统在标准规范和安全保障体系下，由 支撑层、数据层、平台层、业务层和应用层五个部分组成。支撑层包 括硬件、软件、网络等环境，为系统部署及运行提供支撑；数据层包 括基础类数据（遥感影像、基础地理、地籍数据等）、专业类数据（房 屋、草原、林地、海域海岛等不动产数据）和管理类数据（系统运维 管理相关的权限、表单、数据字典和元数据等）；平台层包含图形管 理平台、电子政务平台和共享服务平台，分别实现空间数据的管理维 护，登记发证流程、表单、权限的动态配置，信息服务的定制和管理 等平台级功能；业务层包含不动产产籍调查数据管理、登记发证和信 息服务三个子系统；应用层包含了基础数据维护、登记

15、业务办理及审 批等主要系统用户，同时还将相应基础数据和登记结果数据通过信息 服务系统共享至国土、房产、林业等相关主管部门。应用层产籍调查数据维护人员登记业务办理及审批人员国土房产林业资源管理吧L局局局数据管理登记发证系统信息A艮务系统图形管理平台电子政务平台共享务平台标准数据支撑“数据沉淀数据支撑L数据沉淀规平台层以地勖艮务功撕艮务范体数据管理平台数据支撑二;研发API接口数据中心房产数据感像据 一遥影数林权 数据程单据 流表数户限据 用权数安 全 保 障 体 系基础类数据库专业类数据库管理类数据库硬件支撑环境软件运行环境网络基础设施（服务器、存储设备等）（数据库、Gb平台等）（内的境、外网环境）图3不动产登记信息管理系统架构设计（2）功能设计数据管理系统：支持各类不动产调查数据建库、日常应用管理、 数据更新、基础图件输出、数据统