第四章技术规格、参数与要求.docx

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1、第四章技术规格、参数与要求一项目名称物业管理服务项目二、项目说明1、本项目所属行业为“物业管理”，服务期限为三年，合同一年一签，具体服务起始时 间以采购人通知为准。2、本项目三年总预算2295万元，每年最高限价：761. 11万元，投标人投标报价不得 超过最高限价，否则视为无效投标。三、物业服务范围物业管理服务区域为长沙学院整个校园（位于长沙市洪山路98号）（含东区、西区）以 下统称物业管理区域。学校占地约131万平方米，校舍建筑面积约43万平方米，教学科研 仪器设备总值2. 43亿元，全日制在校生约1.57万人。其中，教学科研楼15栋；学生生活 园区4个共学生宿舍26栋；行政办公楼1栋；教师

2、公有住房4栋；综合用房5栋；教学辅 助用房5栋及其他零星用房。本项目物业服务范围包括服务期内学校新增楼栋（学生宿舍敏 学7栋建设中，预计2024年投入使用）、道路、保洁、绿化、维修高压供电、综合宿管、会 务等服务事项。具体服务范围如下：（一）教学及办公场馆（含会议室）管理服务；（二）学生宿舍管理服务；（三）水电气（含木工、锁匠）管理与维修服务；（四）卫生保洁服务；（五）绿化养护服务；（六）水体维护管理服务；（七）教师公有住房管理服务；（八）其他委托服务事项。四、物业服务岗位人员数量设置物业服务岗位及人员设置：为179人。岗位分类及人员设置见下表：各岗位人员设置分类一览表所属部门岗位人数备注物业

3、管理中心综合管理2人项目经理和助理各1人物业管理中心垃圾分类、疫情防控员1人配合学校垃圾分类和疫情防控工作保洁部保洁员55人教学办公及公有住房保洁32. 5人+学生宿舍保洁22. 5 人楼管部楼管员51人教学楼栋管理员23. 5人+学生宿舍管理员27. 5人综合部会务管理4人会务员4人（会务人员要求仪表端庄大方，做事细致 认真，沟通能力、服务意识强，具有团队合作精神。 会务负责人能熟练操作电脑和相关软件，熟练掌握办 公软件，如WOrd、Excel POWerPOint等，并且了解 会议管理软件的使用。）综合部综合宿管员4人教育厅要求维修高压电梯 部水电工（含售电和 值班）、木工、锁匠、 消防监

4、控、燃气安 全查询、电梯安全 查询等24人外围环卫部外围保洁员20人绿化部绿化工18人主管1人，绿化工15人，堆肥工2人合计179人五、物业服务费用组成本项目物业服务实行包干制，物业服务费用组成应包含以下开支：（I）人员的工资、社会保险费用、服装费、劳动保护费用（含水电班24人的工资、社 保等和学生宿舍内综合管理岗4人的工资及社保等）。中标人为其聘用的员工办理社会保险, 所需费用由中标人自行承担，否则，采购人有权在每次申请支付物业服务费中代扣代缴社会 保险费用。（2）物业管理区域清洁卫生费用，含卫生保洁设备、工具、消耗品（檀香、卫生球）、 病虫害防治以及其他清洁卫生费用。（3）物业管理区域绿化

5、养护费用（含绿化设备、工具、药品、肥料以及其他绿化养护 费用）。（4）办公场所、教学场馆管理、学生宿舍管理基本用品费（含电筒、钥匙、登记本等）。（5）垃圾清理运输费。（6）化粪池、下水道、沟渠等的清理疏通费。（8）行政办公费用。（9）中标人固定资产折旧。（10）物业公共部位、公用设施设备及公众责任保险费用。（11）法定税费。（12）中标人利润。（13）应由中标人承担的其他费用支出。前述各项费用开支均包含在投标人投标文件提出的物业服务费投标总价当中，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、 财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由

6、中标人免费提供，采购人 不再支付任何费用。六、物业管理服务质量及其监控1、中标人的物业服务质量按附件长沙学院物业服务质量标准（附件3）执行；2、物业管理服务质量的监控（1）采购人对中标人提供的服务采取不定期检查监督、标准考核、责令督促整改等监 管措施。（2）采购人安排专人对中标人各项服务进行检查考核，考核记录作为每月物业服务费 支出的依据。（3）采购人按照长沙学院物业管理监管考评实施办法（附件4）每半年组织一次物 业服务满意率测评，测评结果作为合同是否解除、是否续签以及追究违约责任的依据。 七、关于部分关键岗位的管理模式1、水电班（24人）的管理模式：沿用上一轮物业合同的管理模式，即费用单列，

7、人员 工资由乙方统一发放。水电班设24人，工资及社保总费用为元/年。乙方应按照甲方确定的 工资标准和社保标准列支，不得克扣，若有结余，需返还甲方。2、学生宿舍内综合管理岗（4人）的管理模式：沿用上一轮物业合同的管理模式，即 费用单列，人员工资由乙方统一发放。综合管理岗设4人，工资及社保总费用为188615元/ 年。乙方应按照甲方确定的工资标准和社保标准列支，不得克扣，若有结余，需返还甲方。 八、中标人安全管理要求1、制定安全管理制度和管理措施。2、安全培训：定期进行相关演习（消防、地震、袭击、疫情等）。3、应急预案、演练。4、对人员管理：（1）人员招聘及培训、福利待遇、解聘、劳务纠纷处理等；招

8、聘人员需对员工身份证 进行核验，严禁冒名顶替。（2）智慧平台进行人事管理、管理巡检、宿舍管理等。（3）所有物业员工每年体检，保证员工身体健康、无传染病。（4）执证上岗。九、具体管理与服务事项1、教学及办公场馆（含会议室）管理服务（1）负责楼栋内各通道、公用多媒体教室的开、关门；（2）负责楼栋内过道走廊、大厅、教室以及其他公共区的开关灯；（3）负责楼栋电梯、门窗、水电设备设施以及其他设备和公共设施的日常检查及报修；（4）负责楼栋基本教学用品的管理和发放，如粉笔、黑板刷等；（5）负责楼栋教师休息室的管理，包括开关门、保洁、用电管理等工作；（6）负责其他涉及教学、办公、考试等日常事务的协调配合工作；

9、（7）负责楼栋内公共会议室的管理。2、学生宿舍管理服务（1）负责宿舍开关门；（2）负责宿舍来访人员登记；（3）负责宿舍内公共财产的管理，以及维护楼栋的出入秩序；（4）负责宿舍内公用设施设备故障的维修申报，寝室钥匙的管理、安全保卫等。3、水电（含木工、锁匠）管理与维修服务（1）负责学校水电设备设施的维护和保养，保障水电的正常供应；及时处理水电方面 的突发事件；（2）负责学校高压配电值班，确保电力安全；（3）负责水电费的收缴工作，及时提供相关数据；（4）负责校内所有楼栋内水电保修业务的处理，做到服务及时、热情周到；（5）负责水电耗材的保管等工作；（6）负责学校内小型维修（200元内）。4、卫生保洁

10、服务（1）负责物业管理区域内所有楼栋（楼栋名称、层数详见附件D的台阶、立柱、大 厅、过道走廊、楼梯、扶手护栏、门窗、墙面、公厕以及其他公共区的卫生保洁；（2）负责大礼堂、多功能报告厅、多媒体教室、致远楼一楼学术报告厅、长盛楼办公 楼所有会议室、学校院领导办公室、医务科医疗业务用房（办公室除外）以及永康体育馆和 天健体育馆形体房的室内保洁；负责学校院领导办公室的开水、纸巾；负责长盛楼、致远楼 学术报告厅厕所卫生纸及擦手纸的供应工作，遇重大活动时，按学校要求对图书馆、学生活 动中心、涵虚楼供应纸巾；其他教室的地面、课桌、黑板日常由学生生打扫，由中标人负责 监督、维护；其他教室门窗、风扇、空调、窗帘

11、等由中标人负责；办公室室内不计入保洁范 围；（3）负责学生宿舍调寝后的室内清理打扫，寝室室内平日不计入保洁范围；（4）负责物业管理区域内（不含学府华庭）道路（含游步道）、各种配套用房、广场、 外坪地、四合院、过道连廊、公厕以及校区围墙、大门及其前坪以及其他公共区的环境卫生 保洁；(5)负责物业管理区域内田径运动场、看台、室内外跑道、各类球场以及其他公共运 动场地及其设备设施的卫生保洁；(6)负责物业管理区域内绿化区域的清理保洁；(7)负责物业管理区域内各种乱张贴物、搭挂物、涂画印记的清理、清除；(8)负责物业管理区域内生活垃圾的清运、垃圾站周围环境维护以及户外公共设施的 保洁维护；(9)负责物

12、业管理区域内老鼠、蜂螂、蚊虫、飞蛾等危害的清理、灭治，以及防治性 打药、消毒工作；(10)负责物业管理区域内所有化粪池(化粪池位置、数量见附件2)、明沟、下水道、 厕所的清理疏通；(11)负责协助采购人根据政府相关要求做好垃圾分类及宣传等工作。5、绿化养护服务(1)负责物业管理区域所有绿化区域(不含学府华庭)内的乔(灌)木、草(藤)本 植物、花卉、草坪等植被的日常养护管理，包括修剪、灌溉、施肥、除草、抹芽整枝、扶正、 补苗、病虫害防治、防冻等养护工作；(2)参与采购人接待任务、晚会、学术报告、节庆日等活动的花卉布置摆放；(3)负责休闲椅凳、假山、亭台、长廊以及其他园林设施、景观小品的维护管理；

13、(4)负责山林病情防治和巡查工作；(5)负责枯枝树叶粉碎堆肥。6、水体维护管理服务(1)负责物业管理区域内各类水体(人工湖、水塘、水池等)日常维护，如清理打捞 白色垃圾、杂物等；(2)负责物业管理区域水体的水质监控、清理维护；(3)负责物业管理区域水体的水位监控管理；(4)负责物业管理区域水体中鱼类的投喂、监护；(5)负责物业管理区域水体周边日常巡视及安全保卫工作。7、教师公有住房管理服务(1)负责教师公有住房楼道及周边的卫生保洁；(2)负责教师公有住房楼栋内各种乱张贴物、搭挂物、涂画印记的清理、清除；(3)负责教师公有住房楼栋生活垃圾的清运。8、其他委托服务事项(1)物业管理区域内各商业网点

14、周边的环境维护工作；(2)对违反甲方物业管理有关规定的行为，根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施;（3）为甲方大型活动提供服务以及参与物业管理区域突发事件的处理；（4）学府华庭西侧和北侧道路、停车位、北侧停车棚等清理与维护；（5）协助采购人处理疫情或其他传染性疾病防控等工作。十、服务期限和地点1、服务期限：三年，合同一年一签。2、服务地点：采购人指定地点。十一、其他要求1、结算方式：1.1、 付款人：长沙学院。1.2、 付款方式：通过国库集中支付。1.3、 付款条件：本项目每年度的校园物业服务费依据考核结果分10次支付（2月份、 8月份不支付）。如无扣款，每次支付金额按中标人中标总金

15、额平均数分10次支付，学校于 每月20日之前将上月应付的校园物业服务费直接转入中标人指定银行账户，但付款前中标 人必须向学校出具由税务部门开出的票据（税费由中标人自行承担），若遇休息日、法定节 假日或学校财务封账，则付款时间顺延，如付款日遇寒暑假则顺延至开学后10天内支付。2、投标人须承诺，中标后依法为员工购买社会保险，并承担一切法律责任。3、投标人须承诺，中标后对预计2024年投入使用的学生宿舍敏学7栋，需按照学生宿 舍敏学6栋的管理服务标准进行服务（值班员、保洁），不增加物业管理服务费用。4、中标人须有合理的交接流程及工作安排，交接期间的保障措施应合理科学，能在2023 年8月16日前完成交接工作，超出按1万元/日支付逾期费用内完成交接工作，超出按1 万元/日支付逾期费用。5、本项目按照政府采购简易程序验收。6、投标人在投标前，可踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。7、对于上述项目标准和要求，投标人应在投标文件中进行逐一响应，或作出说明。长沙学院物业服务楼栋名称、层数、类别序