房地产及附属物处置司法评估报告.docx

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1、房地产备解谆里置司法估价项目名称：东营市悦翔商贸有限公司房地产及附属物处置司 法评估项目委 托方：东营市中级人民法院估价 方：华东众联（山东）土地房地产资产评估测绘有限公司注册房地产估价师：王朋波（注册号：）公庆玲（注册号：）估价报告出具日期：2022年08月17日估价报告编号：东房评2022总字第346号第一部分、致委托方函3第二部分、注册房地产估价师声明4第三部分、估价的假设和限制条件5第四部分、房地产估价结果报告9（一）估价项目名称9（二）估价委托方9（三）房地产估价机构9（四）估价对象9（五）估价目的11（六）价值时点11（七）价值类型11（八）估价依据12（九）估价原则13（十）估价

2、方法 13（十一）估价结果17（十二）注册房地产估价师17（十三）实地查勘期17（十四）估价作业期 17（十五）估价报告有效期17第五部分、附件 18第一部分致委托方函 东营市中级人民法院：受贵方委托，我公司秉承客观、公正、科学、独立的原则，对贵院受理 的中国银行股份有限公司广饶支行与山东翔昶物流有限公司，东营市悦翔商 贸有限公司，山东广悦化工有限公司，东营市诺尔化工有限责任公司，山东 红海化工有限公司，王鹏，司爱菊 金融借款合同纠纷一案中涉及的由东营市 悦翔商贸有限公司拥有所有权的房地产的市场价值进行了司法评估。估价目的：为东营市中级人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。估价对象：估价对象

3、坐落于广饶县孙武路以东，傅家路以南，渤海明珠 小区以西，鲁星建筑工程有限公司以北，根据委托方提供产权资料，国有土 地使用证证号为广国用(2012)第041号，土地使用权面积为3649. 00平 方米，使用权类型为出让，用途为城镇住宅用地，终止日期为2072年12月 17日。房屋所有权证证号为东营市房权证广饶县字第广饶号，房屋所有 权人为东营市悦翔商贸有限公司，产别为股份制产，设计用途为工业用房， 实际为商业用房，房屋建成时间为1993年。001幢房确权建筑面积为236.61 平方米，总层数为3层，所在层数为1层，混合结构；002幢房确权建筑面积 为1323. 00平方米，总层数为2层，所在层数

4、为1层，混合结构。经估价人员现场勘查测量，001幢房未确权建筑面积为473. 22平方米， 002幢房未确权建筑面积为1323. 00平方米，茶水房1建筑面积为30. 53平方 米，茶水房2建筑面积为20. 21平方米，仓库建筑面积为20. 00平方米，彩 钢房建筑面积为24.16平方米。附属物包括混凝土地面、铁栅栏围墙、铁大 门，具体详见附件建筑物及附属物评估价格明细表。本次估价范围不包含其他动产以及债权债务等其他因素，但包括建筑物 装饰装修部分。估价对象在估价时点已被抵押、查封，估价对象已整体对外 出租，002幢房的一层于估价时点作为KTV正在重新装修。价值时点：2022年08月01日(实

5、地查勘日)。价值类型：房地产市场价值。估价方法：本次评估建筑物选用成本法，土地选用基准地价修正法和市 场比较法。估价结果：注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照严谨 的估价程序，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上， 进行全面分析，周密计算，确定东营市悦翔商贸有限公司所拥有的房地产及 附属物在价值时点的市场价值为元，大写：（人民币）壹仟陆佰陆拾玖万零 肆佰伍拾捌元整。特别提示：1 .房地产成交价格受处置方式、宣传推广力度和买受人对估价对象的了 解及对房地产市场的判断等因素有关，同时还应考虑转让过程中需缴纳的相 关税费。现实房地产交易中，一般难以达到理想的公开市场条件，

6、致使实际 交易价格往往与估价结果不够一致。2 .评估结果仅为人民法院审理案件提供参考依据，不是评估对象处置可 实现的成交价格，也不应当被视为对评估对象处置成交价格的保证。3 .委托人或报告使用人应当按照法律规定和评估报告载明的使用范围使 用评估报告，违反该规定使用评估报告的，房地产估价机构和注册房地产估 价师不承担责任。4 .本次评估价值为估价对象在价值时点转让税费正常负担下的价格即买 卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。5 .报告使用人在使用本报告之前须对报告全文认真阅读，以免使用不当 而造成不必要的损失。华东众联（山东）土地房地产资产评估测绘有限公司 法定代表人：二。二二年八月十七

7、日第二部分注册房地产估价师声明我们郑重声明:一、我们在本鉴定报告中陈述的事实是真实的和准确的。本鉴定报告中 的分析意见和结论，是我们自已公正的专业分析、意见和结论，但受到本鉴 定报告中已说明的假设和限制条件的限制。二、我们与鉴定估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人 没有个人利害关系和偏见。我们依照中华人民共和国国家标准 GB/T50291-2015房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本鉴 定估价报告。三、我公司注册房产估价师对本鉴定估价报告中的估价对象进行实地查 勘，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。估价人员不承担对评估标的物 建筑结构、质量进行调查和其它被遮盖、未暴露及

8、难于接触到部分进行检视 的责任。四、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。本鉴定报告需经估价人员 签名盖章并加盖估价机构公章，作为一个整体时有效，复印件无效。五、本报告涉及估价对象所采用的有关数据、资料及权属证明、法律性 文件均由委托方提供，我们并未得到授权也没有专业的能力进行考证，其真 实性与可靠性由委托方负责。六、未来市场变化风险和短期强制处分等因素对评估价值均产生一定的 影响，本报告已考虑风险因素。房地产估价师注册号签章王朋波公庆玲第三部分 估价的假设和限制条件一、一般假设1 .估价委托人提供了房屋所有权证复印件、国有土地使用证复 印件等资料，估价师已对上述资料进行了检查，在无理由怀疑其合

9、法性、真 实性、准确性和完整性的情况下，假定上述资料是合法的、真实的、准确的、 完整的。2 .在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。3 .估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。4 .任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、 法规。5 .本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力 和其他不可抗力对估价结论的影响。6 .本报告以估价对象在价值时点时的状况为依据进行的，且以该状况在 估价报告使用期限内无重大变化为前提。7 .本次估价未考虑除已披露事项外可能与估价对象产权人有关的债权及 债务情况对估价结果的影响。8 .报告以估价委托人领

10、勘准确性为估价前提。9、本报告估价结果未考虑估价对象存在租赁权、用益物权及占有使用情 况对估价结论的影响。10、本报告估价结果未考虑估价对象存在欠缴税金及相关费用对估价结 论的的影响。H、本报告估价结果已考虑估价对象未办理产权登记对评估结果的影响。12.估价人员于2022年08月01日对估价对象进行了实地查勘。估价人 员并未对估价对象做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，因此无法确认 其内部有无缺损、是否存在结构性损坏。对被遮盖、未暴露及难以接触到的 房屋结构部分及其内部设施、设备，本报告假设其无建筑物基础、房屋结构 等方面的重大质量问题，符合国家有关技术、质量、验收规范，且符合国家有关安全使

11、用标准。二、未定事项假设无未定事项假设。三、背离事实假设估价结果不考虑估价对象已被查封、出租以及未披露的可能存在的担保 物权和其他优先受偿权的影响。四、不相一致假设根据委托方提供的房屋所有权证，OOl幢房、002幢房登记用途均为 工业厂房，001幢房、002幢房实际用途分别为生活居住用房和KTV商业用房, 根据估价目的，本次估价按登记用途为准，但会考虑估价对象区位因素、装 修因素等对估价结果的影响。五、依据不足假设无依据不足假设。六、估价报告使用限制1、鉴定结论为满足全部假设与限制条件下的价值。本鉴定报告中估价对 象建筑面积以我方现场测量为准。2、本鉴定报告按照既定目的提供给委托方使用，若改变

12、估价目的及使用 条件，需向本公司咨询后作必要的修正甚至重新估价。3、本估价有效期为一年，如超过有效期或估价时点之后，有效期之内估 价对象或国家形势，城市规划、建筑物地税费政策等发生变化，对估价结果 产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应的调 整或重新估价。4、本鉴定报告分为“结果报告”和“技术报告”两部分，“结果报告” 提供给委托方，“技术报告”部分内容根据有关规定由估价机构存档。5、未经估价机构书面同意，本鉴定报告的全部或部分及任何参考资料均 不允许在公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开 发表。6、如发现本鉴定报告文字或数字因校对或其他类似原因出

13、现差错时，请 通知本公司进行更正。第四部分房地产估价结果报告一、估价项目名称东营市悦翔商贸有限公司房地产及附属物处置司法评估项目二、估价委托方估价委托人名称：东营市中级人民法院三、房地产估价机构单位名称：华东众联（山东）土地房地产资产评估测绘有限公司单位地址：南片区舜华路2000号舜泰广场11号楼北楼709室房地产资质证书号：鲁评181001资格等级：壹级法定代表人:李志勇联系电话：四、估价对象1 .估价对象范围及基本状况估价对象范围包含土地、建筑物以及附属物，不包含其他动产以及债权 债务等其他因素，但包括建筑物装饰装修部分，估价对象在估价时点已被抵 押、查封，估价对象已整体对外出租，002幢

14、房的一层于估价时点作为KTV正 在重新装修。根据委托方提供的产权资料及现场勘察，厂区范围内的建筑物，包括001 幢房、002幢房、茶水房1、茶水房2、仓库、彩钢房。附属物包括混凝土地 面、铁栅栏围墙、铁大门。具体详见建筑物及附属物评估价格明细表。2 .估价对象权益状况(1)国有土地使用证证号为广国用(2012)第041号，土地使用 权面积为3649. 00平方米，使用权类型为出让，用途为城镇住宅用地，终止 日期为2072年12月17日。(2)房屋所有权证证号为东营市房权证广饶县字第广饶号，房屋 所有权人为东营市悦翔商贸有限公司，产别为股份制产，设计用途为工业用 房。001幢房确权建筑面积为23

15、6.61平方米，总层数为3层，所在层数为1 层；002幢房确权建筑面积为1323. 00平方米，总层数为2层，所在层数为1 层。3、估价对象实物状况(1)评估对象地上建筑物总建筑面积为3450. 73平方米，实物状况如下:幢 号资产名 称结构所在层 数评估面积 (Itf)建筑物现场勘察情况OOl工业用房混合1-3/3 层709. 83外墙涂料，内墙为乳胶漆，地面铺 地面砖，不锈钢扶手，铝合金门窗， 水、电、暖等设备齐全，维护情况一 般，公共部位墙面乳胶漆脱落严重。 1层确权建筑面积为236. 61平方米， 2-3层未确权建筑面积为473. 22平 方米，3层实际用途为员工生活居 住用房。002工业用房混合1-2/2 层2646. 00建筑物西侧外墙为钢框架挂PVC 板、东、南、北侧外墙为涂料；一层 大堂内部水晶吊灯，配有服务台，公 共区域地面为人造石材，部分瓷砖； 墙壁贴板材、石材部分带金属装饰； 吊顶部分为铝扣板，部分为石膏板艺 术吊顶；塑钢窗，套装门；包房内地 面人造石材，墙壁贴板材、石材部分 带金属装饰，包房内配备卫生间，实 际用途为KTV,维护情况良好；二层 为毛坯，闲置中，维护情