工业园物业管理方案（纯方案51页）.docx

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1、工业园区物业管理方案前言 物业管理作为一种新兴的行业，它的产生和发展，对于改善人民群众的生 活，工作生产环境，提高城市整体水平起到了积极的作用.物业管理条例的颁布和实施更是有力的促进了这一行业的发展，在不 断规范行业的法制环境的同时，也使更多商，产，住，用物业进入物业管 理市场.物业管理有限公司在顺应市场需要，提出内部精细管理，对外稳健 发展的战略思路.在这思路的指导下来谋求企业的出路.我们公司追求的 是通过提供专业的服务创出客户100%的满意度，我们不追求高额的短期 回报，我们相信的是只有最认真，才能最专业，只有最专业，才能最强 大.我们企业做好，做大，做强，为客户创造价值，也是对客户的最好

2、回 报.工业园物业管理方案第一节提高管理服务水平的整体设想与策划*工业园坐落于*,是集办公和工业，宿舍一体的园区.一期占地面积*平方米，总建筑面积约*平方米,框架结构，其厂房面积* 平方米，办公面积*平方米，宿舍*平方米，园区道路面积*平 方米，绿化面积*平方米，公共卫生面积*平方米（不含建筑物 内楼道走廊面积），园区配套有路灯，水泵房，配电房，发电机房，煤气 站，围墙（周界）智能防范系统，电梯*部，园区设有出入口*个.该项目 布局合理，设施完善，设备高档.针对本次物业管理标的各个要素，管理 思路概括为一种模式，二项承诺，五个重点，五大措施.一，认识与定位该工业园区作为一个大型工业园区物业,整

3、体形象应该着眼于全市,全省， 乃至于全国，全世界.给该项目整体形象定位是:开放，高效，规范开放体现该工业园改革创新的思想和国际化的办公，生产方式高效展示该工业园进取，创新的精神状态和高效的运转机制规范体现该工业园作风严谨，运作规范高效，管理精细的风貌二，一种模式作为国际化工业园需要的是体现:开放，高效，规范，安全，文明，有序, 舒适等，为此我公司确定该工业园区管理服务模式为:一手抓物业管理服 务，一手抓精神文明建设和形象建设的经营型物业管理模式.在我公司进驻后，要将公司全心服务，在细微之处见精神;正大卓越，赢 万众口碑创品牌的理念全方位导入,并秉持我们的职业操守:岗不离守, 守不离纲，威武文明

4、，诚挚服务.我们深信通过我们的努力，一定能给贵 公司和使用人交一分满意的答卷.三，二项承诺：1,自接管该物业管理项目之日起，二年内使该物业管理项目成为优秀示 范项目，树立工业园区引进专业化物业管理的成功范例.2,自接管之日起，即按照IS09001-2000服务质量体系全面实施物业管理 服务.四，五个重点：针对该项目的特点和工作难点，我们确定了在管理上的五个重点：1,树立工业园物业整体形象通过环境形象，工业园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控 制，管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造工业园区 开放，高效，规范的整体形象.2,确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零从我

5、们管理的经验来看，治安，消防状况的好坏是物业使用人衡量管理绩 效的关键.我们相信只要通过对内的准军事化的管理和对使用人人情化服 务，通过技防，人防，物防的有效结合，可以确保该区域内因物业管理原 因而造成的治安，消防事件发生率为零.3,维护好工业园区的环境 该工业园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本工业园 区的卫生涉及到道路，厂房，宿舍，办公区等公共区域，以及外墙，只有 通过专业的管理和不懈的努力，才能从根本上展现项目的良好面貌，同时 园区内的绿化的养护要达到茂盛，常绿，无死苗，无杂物，辅助性的展现 项目的良好形象4,设施，设备及物业本身的管理，使工业园物业保值，增值另外，该项目

6、的设施设备齐全，我们在管理中，重点是强调专业管理，使 其使用寿命增长，从而达到保值增值的目的.5,树立管理公司自身良好形象，使该项目成为口碑该项目我们将从自身人员形象上下功夫,狠抓威武文明及职业化的特色管 理，文明执勤，优质服务，从根本上树立良好形象，给到工业园的人留下 良好印象，并为管理叹服，使工业园因我们的管理服务增加附加值。五大措施：1,根据该项目特点，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安管理员 由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面 防范与重点防范相结合，保安管理与其它人员相结合，白天外松内紧与夜 晚严密相结合，小围合与大围合相结合.在物防上加强对物品进出管

7、理， 提高防范能力等，结合管理处统一管理，快速调度，确保治安万无一失. 2,精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设. 针对该项目的现状要求，我们将设置环境管理部（环卫，绿化），养护工业 园内园林绿化和管理好区域卫生，以保障工业园区环境优美，干净整洁. 第一:维护保养好工业园区绿化，使其保持常青，常新，始终焕发勃勃生 机;第二:加强和引导环保意识的教育,使每位到工业园区的人员都自觉爱 护区内环境;第三:垃圾分类收集,建立回收系统;第四:开展环境文化建设 和环境形象建设.3,保证车辆有序停放.为防止车辆乱停放现象，我们将对使用人进行引导 培训与现场温馨管理，提示相结合，对其讲理

8、无效之后，给予处理，最后 达到整齐，规范停车和秩序井然的目的.4,实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法.这种方法体 现在人员安排，治安，消防，卫生设施，设备管理等各方面.我们以管理 处为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班,组长负责各自具体业务, 各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊，规范严密.5,我们在管理服务中将推出24小时值班巡逻的服务机制，以解决使用者 所需.每二节拟采取的管理方式，工作计划和物质需求情况一，拟采取的管理方式对于不同的物业，必须有不同的办法，我们拟采取的管理方式为:专业化, 规范化，精细化，品牌化，经营型的管理方式.基本思路是：L严格选人，谨慎用

9、人，确保各类人员的专业素质和综合素质；2,提供24小时服务；3,严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为；4,致力精神文明建设，实施品牌和形象战略；5,军事化管理加现代化管理.具体我们的管理分组织系统,运作程序系统, 激励系统三个部分说明.（一）组织系统：1,贵公司可以直接对管理处下指示，以提高服务效率.2,管理处实行垂直领导，减少管理环节，管理处设主任，文员，品管， 各业务部门管理员和业务块操作员工.（二），运作程序系统：L整体运作程序2,内部运作流程说明：L在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥，监督的封闭性. 管理层既是指挥者，又是监督者，计划，组织，控制，反馈集于一身，

10、避 免管理环出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位.2,各层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范.同时充分授权, 在权责范围内最大限度地调动员工的工作积极性和主动性.（三），激励系统：说明：1,激励机制重在尊重个体权利，保持团队战斗力，服务用户，创造经济 和社会效益.2,思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥员工效能 和工作积极性，尊重个人情感，针对个性心理及时做思想工作，方式有谈 心，座谈等.3,奖惩机制与监督机制相结合，以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰， 奖惩分明，通过奖励引着员工走，通过惩罚打着员工走，做到人人有动 力，个个有压力.奖励分为物质奖励和精神奖励.4,培养提

11、升机制在实际工作中极具价值.我们将培训放在集体和个人发展 的重要位置，目的是使员工忠于企业，一专多能，精益求精，在提升上不 拘一格，能者上，平者让，庸者下，为人才的发展创造有利环境.5,工资福利机制重在考核，考核分月考核和年度考核进行，实行浮动工 资，增强工作能力.6,企业文化机制是发展之源，通过企业文化的发展，增强凝聚力和向心 力，增强员工的自信心和认同感，通过企业文化的凝聚力，引导功能，约 束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来.工作计划依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为前期管理，常规期管 理二部分，现拟工作计划如下.（一）前期管理工作计划序号项 目内容时间备注1物业管理标

12、的调研全面了解物业管理标 的15年8月2日尽量提前2拟订管理方案结合调研结果拟定管理方案15年8月10日尽量提前3接管合同签订1,方案送审2,签订合同方案确认时止尽量缩短时间4组建管理队伍1,选拔2,培训3, 上岗方案确认至进场5整改及完善办公条件1,安排管理用房2, 安排员工宿舍3,物质 装备到位方案确认至进场6制订管理制度1,制订切合实际的各项物业管理制度2,导入IS09001-2000物业接管验收办理书面移交手续（二）常规期管理工作计划序号项目内容时间备注1房屋及公用 部位维修保 养1,制定大，中修计划方 案；2,日常零修，急修管理； 3,日常保养巡查管理； 4,维修质量管理.接管验收后

13、 开始，部分待施工单位保 修期满属施工单位 保修责任我 公司将尽全 力协调协助2公共设施，设 备及场所的 使用，维修，1,建立档案，搞好基础 资料管理;2,运行管理； 3,维修保养管理;4,险接管验收后开始，部分待施工单位保属施工单位 保修责任我 公司将尽全养护，管理情应急管理;5,水池水泵 管理;6,其他修期满力协调协助3安保管理1, 24小时值班及巡查， 监控等安全防范管理2, 违章私设摊点及设立广 告管理3消防管理接 管验收后开始4,来人来 访管理;5,物品出入管 理.4车辆管理L进出车辆管理;2,停 车场管理;3,车辆行驶管 理.接管验收后开始5清洁卫生管理L清洁卫生管理2 环 保管理

14、;3,消杀管理.接管验收后开始6绿化管理L室内绿化管理;2,室 外绿化管理.接管验收后开始7客户服务管理1,设立服务员和保安2 人员形象及服务意识管 理.8标识系统管理标识日常维护管理9档案管理L建立房屋共用设施设 备档案资料2建立用户 档案，房屋及其配套设 施权属清册;3,建立严格 的档案管理制度接管验收后开始第三节:各项指标的标准及达成标准指标采取的措施 本节参照全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分 细则及IS09001质量标准，我们对项目之物业管理要求的各项指标以表 格的形式予以公布，并在列项中概述保障各项指标完成的实施措施：序号指标名称工作标准指标测定依据1房屋及配套设施

15、完好率95%中国物业管理条例，全国物业管理 示范工业园区达标评分细则，IS09001质量标准采用区域巡查管 理与管理法，落实责任，责任到人， 立完善的区域日检，周，月检制度， 健全档案记录2房屋零修，急修及时 率96%中国物业管理条例，全国物业管理 示范工业园区达标评分细则， IS09001质量标准建立严格的修缮 制度，要求维修人员接到维修单后 携带工具5分钟内到达现场，零修 工程及时完成，急修工程不过夜. 并建立回访制度和回访记录，以优 质服务为本，24实行小时值班制度3维修工程质量合格 率99%中国物业管理条例，全国物业管理 示范工业园区达标评分细则， IS09001质量标准建立维修回访制度，及时征求贵单 位意见，保证