土地司法鉴定估价报告.docx

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1、土地司法鉴定估价报告项目名称：仁寿县人民法院受理执行四川仁寿农村商业银行股份 有限公司与眉山市金河绿洲投资管理有限公司、叶智英、邹伦金 融借款合同纠纷一案涉及眉山市金河绿洲投资管理有限公司位于 眉山市东坡区桃园西街一宗国有出让其他商服用地及叶智英位于 眉山市东坡区桃园西街一宗国有出让城镇住宅、其他商服用地使 用权市场价格评估受托估价单位：四川省久源房地产土地估价有限公司土地估价报告编号：久源土估(2019)字第67号提交估价报告日期：2019年6月4日土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称仁寿县人民法院受理执行四川仁寿农村商业银行股份有限公司与眉山市金河 绿洲投资管理有限公司、叶智英、邹伦金

2、融借款合同纠纷一案涉及眉山市金河绿 洲投资管理有限公司位于眉山市东坡区桃园西街一宗国有出让其他商服用地及叶 智英位于眉山市东坡区桃园西街一宗国有出让城镇住宅、其他商服用地使用权市 场价格评估二、委托估价方及土地使用权人（一）委托估价方：单位名称:仁寿县人民法院联系人：王超联系电话：（二）土地使用权人宗地1土地使用权人名称：眉山市金河绿洲投资管理有限公司宗地2土地使用权人姓 名：叶智英三、受托估价方：机构名称：四川省久源房地产土地估价有限公司法定代表人：马泽军统一社会信用代码：机构地址：楼备案编号：四、估价目的受仁寿县人民法院(2019) ) 1421执654号仁寿县人民法院委托书委托, 我公司

3、对位于眉山市东坡区桃园西街一宗国有出让其他商服用地及一宗国有出让 城镇住宅、其他商服用地使用权市场价格进行评估，为委托估价方在执行案件过 程中核定土地使用权价值提供估价对象国有出让建设用地使用权市场价格参考。五、估价期日2019年5月24日六、估价日期2019年5月24日至2019年6月4日七、地价定义本报告中的估价对象为仁寿县人民法院受理执行四川仁寿农村商业银行股份 有限公司与眉山市金河绿洲投资管理有限公司、叶智英、邹伦金融借款合同纠纷 一案涉及眉山市金河绿洲投资管理有限公司位于眉山市东坡区桃园西街一宗国有 出让其他商服用地及叶智英位于眉山市东坡区桃园西街一宗国有出让城镇住宅、 其他商服用地

4、使用权(共两宗土地，不含其他资产)。宗地1【设定为估价对象】 不动产权证书证号为“川(2017)眉山市不动产权第号”，使用权利人为眉山 市金河绿洲投资管理有限公司，登记用途为其他商服用地；宗地2【设定为估价 对象】不动产权证书证号为“川(2017)眉山市不动产权第号”，使用权利 人为叶智英，登记用途为城镇住宅用地、其他商服用地。本次估价范围为产权证 载面积。根据评估目的、评估依据，按照城镇土地估价规程，遵循在合法原则 下，考虑估价对象的现状、规划及最优利用，确定价格定义如下：1、土地权利状况设定估价对象作为国有建设用地使用权，其所有权属于国家，根据不动产权证 书，眉山市金河绿洲投资管理有限公司

5、及叶智英通过出让方式取得土地使用权。至估价期日，估价对象除涉及司法纠纷和设置抵押权外，无其他他项权利限制。 因抵押权及查封将随估价对象的拍卖处置而消灭或解除，基于本次评估目的，本 次估价未考虑估价对象原有的查封及抵押权的影响，此次评估我们按出让国有建 设用地、无他项权利G氐押权、租赁权、地役权、通行权等）限制设定。2、土地用途设定根据委托估价方提供的不动产权证书，估价对象用途为其他商服用地， 估价对象用途为城镇住宅用地、其他商服用地。结合估价目的，依据土地估价 的合法性原则，此次评估土地用途估价对象按商服用地、估价对象按商住用 地设定O3、土地使用年期设定估价对象证载使用权类型均为出让，估价对

6、象终止日期为2045年03月09 日，至估价期日剩余使用年限约为25. 79年,估价对象终止日期为其他商服用地 2048年05月06日、城镇住宅用地2078年05月06日，至估价期日剩余使用年 限商业约为28. 95年、住宅约为58.95年，依据土地利用合法性原则，此次评估 使用年限我们按证载剩余出让年限设定,即估价对象约为25. 79年,估价对象 商业约为28. 95年、住宅约为58. 95年，自估价期日算起。4、土地开发程度设定至估价期日，委估宗地为待开发建设用地。估价对象在估价期日实际开发程 度为宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通讯、通路）、宗地内“场 平”。此次评估土地开发

7、程度设定为宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通 路、通气、通讯）、宗地内“场平”。5、土地使用权面积根据委托估价方提供的不动产权证书，估价对象土地使用权面积4006. Sm?、估价对象土地使用权面积为3334. OOm根据土地使用的合法性原则， 此次评估土地面积我们按证载面积设定，即估价对象土地使用权面积4006. 5m 估价对象土地使用权面积为3334. OOm2o6、容积率及兼容比例设定委托估价方以及案件相关当事人均未提供估价对象在估价期日的房产、建设 及规划资料，实际容积率以及规划指标不详。估价师走访眉山市东坡区规划部门、 国土相关部门，亦未能查询到相关规划资料。为客观反映估价对象市

8、场价值并经 估价委托人同意：容积率参考【眉府函（2014） 7号】基准地价内涵中商服用地 的基准容积率2. 5、住宅用地2. 2对估价对象容积率进行设定；估价对象商业 兼容比例参照眉山市城市规划管理技术规定（2012版）相关数据对商业兼容比 例进行设定（即本次评估我们设定估价对象商业兼容比例为20%）。如实际情况 与此不符，其价格相应作出调整。综上所述，本报告估价对象地价定义为：在公开市场条件下，估价对象作为 无他项权利限制条件下的国有出让其他商服用地、城镇住宅用地使用权；估价对 象容积率商业2. 5,估价对象兼容商业用地比例为20%,其容积率【商业2. 5, 住宅2.2】，开发程度达到宗地外

9、“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通讯、 通路）、宗地内“场平”，现状利用条件下自估价期日起未来宗地估价对象约为 25.79年，估价对象商业约为28. 95年、住宅约为58. 95年的使用权市场价格。八、估价结果根据城镇土地估价规程，估价专业人员依据土地估价的基本原则理论和方 法，在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料的 基础上，按照土地估价程序，选择合适的估价方法，确定估价对象在满足上述价 格定义条件下的土地使用权市场价格为（单价取整至十元位、总价取整至百元位）：币 种：人民币；评估总面积：7340.50 m2;评估总价：1714. 37万元；大写金额：壹仟柒佰

10、壹拾肆万叁仟柒佰元整；估价对象：评估面积:4006. 5 m2 ；单位地价：2390元/nr；评估总价：957.55万元；大写金额：玖佰伍拾柒万伍仟伍佰元整；估价对象：评估面积：3334. 00 m2;单位地价：2270元r2;评估总价：756.82万元;大写金额：柒佰伍拾陆万捌仟贰佰元整；估价结果详见表17:土地估价结果一览表九、土地估价师签字姓名资格证书号签字马泽军张宏英十、估价机构估价机构法定代表人签字：估价机构（公章）：四川省久源房地产土地估价有限公司2019年6月4日表17土地估价结果一览表估价机构：四川省久源房地产土地估价有限公司估价报告编号：久源土估（2019）字第67号估价期日

11、：2019年5月24日估价期日的土地使用权性质：国有出让建设用地序号估价期日 时的权利 人宗地位置不动产权证号剩余土地使用 年期（年）估价期日用途容积率估价期日开发程度土地面积（m2）单位地 价（元/ m2）地价总额 （万元）登记设定规划（参照基准地价）设定实际设定登记评估估价 对象眉山市金 河绿洲投 资管理有 限公司眉山市东 坡区桃园 西街） （2017）眉 山市不动产权 第号约25. 79年其他商服 用地商服用地2.52.5六地”一 “宗平 外，场 地”“ 宗通内宗地外“六 通”，宗地 内“场平”4006. 54006. 52390957. 55估价 对象叶智英眉山市东 坡区桃园 西街JU

12、 （2017）眉 山市不动产权 第号商业约28. 95 年、住宅约 58. 95 年城镇住宅 用地、其他 商服用地商住用地商业2.5, 住宅2. 2商业2.5,住 宅2.2六地”一 “宗平 外，场 地”“ 宗通内宗地外“六 通”,宗地 内“场平”3334. 03334. 02270756. 82合计7340. 57340. 5/1714. 371、土地权利限制：所有权属国家，使用权分别属眉山市金河绿洲投资管理有限公司、叶智英。在估价期日，估价对象分别作为国有其他商服用地，其他商服用地、城镇住宅用地使用权，无使用权异议无他项权利限制，土地剩余使用年限估价对象约25. 79年，估价对象商业约28.

13、 95年、住宅约58. 95年。2、基础设施条件：土地实际开发程度详见下表，估价设定宗地外达到“六通”（通路、通上水、通下水、通电、通气、通讯），宗地内“场平”。表1-2估价对象基础设施条件表道路状况上水状况下水状况供气状况通电状况通讯状况场平状况宗地外规划道路城市供水管网布设城市排污管网布设城市供气管网布设城市电网有线无线通讯网覆盖/宗地内/场平3、规划限制条件：符合城市规划、土地利用总体规划的现状利用。4、其它限制条件：应满足本估价报告规定的全部假设和限定条件。二、其它需要说明的事项：1、土地权利、利用状况等资料由委托估价方提供，土地区位条件等评估相关资料由估价师实地调查而得。2、估价人员

14、根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术准则，结合估价对象具体情况、确定估价原则、方法及有关参数的选取。3、在估价期日，估价对象地面有部分建筑物及附着物，由于委托估价方以及案件相关当事人均未提供估价对象的房产详细资料、规划资料以及国有建设用地使用权出让合 同，估价对象的实际容积率以及规划技术资料不详，估价师到眉山市东坡区相关规划部门，未能查询到估价对象修建以及相关规划资料。本次评估参照【眉府函（2014） 7号】基 准地价的基准容积率以及区域平均规划要求对估价对象的规划指标进行设定，其中，估价对象兼容商业用地比例为20%,若本次评估设定的规划指标与实际规划指标不一致，则 价格应作

15、相应调整。4、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，如价格定义限定条件发生变化，该估价结果应作相应调整或重新评估。5、本次估价目的仅为委托估价方案件审理需要提供土地使用权市场价格参考依据，不得用于权属确认、面积认定、企业验资、合并、抵押、租赁、债权债务结算等评估目的 以外的其他目的。6、本估价报告有效期为壹年，自估价报告提交之日算起，即2019年6月4日至2020年6月3日。第二部分估价对象界定一、委托估价方单位名称:仁寿县人民法院联系人：王超联系电话：二、估价对象估价对象为仁寿县人民法院因案件审理需要所涉及的眉山市金河绿洲投资管 理有限公司位于眉山市东坡区桃园西街一宗国有出让其他商服用地及叶智英位于 眉山市东坡区桃园西街一宗国有出让城镇住宅、其他商服用地使用权，不包括市 政设施和地下资源。三、估价对象描述(一)土地登记状况