超预缴增值税的申报指南会计实务操作手册.docx

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1、会计实操超预缴增值税的申报指南，会计实务操作手册房企取得预售许可证开启预售模式后，就开始要预缴增值税,预缴土地增值税。那么在预缴的过程中，有没有考虑过超预缴的情况呢，万一项目结束，超预缴了增值税、土地增税，会不会退税，退税周期有多久，办理流程是否简便?这些统统都要考虑。房企本身开发周期长，即便在预售阶段，仍要支付大额工程款，资金问题紧张。所以合理地调动房企的资金流，不能只看销售额，还有咱们财务人员规划税款支出资金流，减少资金占用费。预售阶段增值税的申报根据政策规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。所以在预售阶段，房企取得的增值税进项

2、税额不能用于抵扣,在增值税申报表中以期末留抵税额反映，很多房企账面有近千万的期末留抵税额。增值税期末留抵退税政策实施以来，大部分房企不愿去税务局申请增值税留抵退税。给出的理由：用于抵扣后期发生的销项税额。那么销项税额何时发生？产生的销项税额是先抵减增值税进项税额还是先抵减已预缴的增值税呢？从预缴税款至销项税额发生时间跨度有多久？首先回答：销项税额何时发生：销项税额的产生即发生了增值税纳税义务，需要结转销售收入，房企结转销售收入的时间决定了销项税额的产生。那么产生的销项税额是先抵减期末留抵税额还是先抵减预缴的增值税呢，看下面增值税纳税申报表主表：11进咦税*1213H迸啖设85特出14兔、柢、适

3、应Ia税场15你iimf*i+MeW1杭蛤宜应”缴辍额18应孤IDnIfi合“1T=1213-14-151BI实际IfiU税物IUft17分次移缴税颤2出口开一育用聿妆书，如IMjt静299本Im娜切r姐应纳板新30A都I欠趟I区苗31，月末幸缰稹额会举为自部）3=242S426-27从上述申报表勾稽关系可以看出：本期应纳增值税=本期发生的销项税额-本期进项税额-上期留抵税额-预缴的增值税房企在结转收入的时候，账面既有期末留抵税额又有预缴增值税的情况下，在申报增值税时，税务上先抵扣增值税进项税额、留抵税额，抵扣完后才抵减预缴的增值税。那么在实际财务工作中，我们选择了是先抵扣留抵税额还是先抵减预

4、缴的增值税呢？我选择先抵减预缴的增值税。有财务经理反映：留抵税额不能退，退了之后，后期发生的税额还得要现金流支付，不如让留抵税额继续发生存在，后期用资金的时候又得筹资缴税。道理一点没错。先算算帐。将企业目前已销售的所有房款结转收入后，能产生多少销项。例：某房企自2023年施工，2023年起开始预售房屋,截止2023年1月销售1#楼房屋总价10900万元，收到预收款6540万，产生增值税留抵税额360万，预计2024年12月办理交房结转销售收入。根据上例：截止2023年1月预缴增值税=6540+1.09*0.03=180万。增值税留抵税额260万，那么增值税可抵扣的税额总计为180万+360万=

5、540万截止2024年12月收回1#楼剩余房款4360万并收到2#楼预售款7848万,2#楼预计2025年12月办理交房结转收入。那么2023年2月至2024年12月间预缴增值税二(4360+7848)1.09*0.03=336万，期间又取得成本发票发生增值税进项税额500万。2024年12月结转1#楼销售收入，计算应交增值税：应交增值税=109001.09*9%万-增值税留抵税额(360+500)万-预缴增值税40万=0抵扣增值税销项税额后，增值税留抵税额余额为0,而累计已预缴的增值税期末余额为：(180+336)-40=476万,即账面还有476万预缴的增值税。剩余的476万继续等待下一个

6、期间结转收入抵扣增值税进项税额后再抵减增值税销项税额。以上举例说了这么多，就是警示企业发生增值税超预缴情况,超预缴增值税产生如下问题：1占用企业资金，损失了资金使用费，说明如下：如上例：截止2024年12月，预缴增值税期末余额为476万，按照房地产行业同期银行贷款利率7%计算(假设)，则2024年产生资金占用禾I息费用=476*7%=33.32万元。即如果事先申请了增值税留抵退税，企业很好的利用了资金流，并且已预交的增值税也起到了及时抵扣税款的作用，那么期末就不会有预缴增值税余额产生的资金占用费了。2.申请退还预缴增值税周期长有部分企业是在办理了土地增值税清算或企业注销时，才能办理增值税预缴税款的退税。那么如果预防增值税超预缴情况呢？解决好留抵税额，在交房前把留抵税额降到最低金额，申请留抵退税。有部分公司担心留抵退税反倒会引起税务机关核查企业的收入情况，那么可以先将取得的增值税专用发票不做勾选抵扣，在账面以应交税费一待抵扣进项税额反映，等到合适的时机再做增值税进项税额勾选抵扣。