物业保洁前期介入与接管验收.docx

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1、物业保洁前期介入（一）物业保洁前期介入的作用 物业公司若在前期介入工作中对保洁工作方面的要求关注较多，将会为今后的物业保洁养护、维修带来许多便利，主要体现在：（1）方便物业保洁计划的制订。（2）方便物业管理中的维修工作，特别是可以缩短保洁的时间。（3）能够保证保洁的质量（二）保洁前期介入的重点对于保洁方面应关注各楼层垃圾桶的设置是否合理；楼层清洁用水是否方便；在电梯轿厢内进行吸尘工作、用电是否方便等。同时还应关注天台是否设置了照明及水龙头，是否方便进行清洁，以及关注物业是否设计了垃圾收集点及相配套的水龙头、地漏等与清洁有关的设施。物业保洁接管验收（一）原有物业清洁的接管验收原有物业清洁一般均已

2、竣工交付使用。因此，接管验收一般与物业其他项目同时进行。验收时，应由委托方及物业公司的相关专业人员共同进行，验收步骤为：（1）物业公司自检。在正式移交验收前，物业公司应组织清洁专业人员对移动的设备设施同时进行自检。重点检查原有物业清洁中已破坏或已损坏的情况；积水渗漏情况；小区道路、路灯情况；上下水管道系统情况；卫生间、厨房、阳台地面情况；门窗情况；墙面情况；清洁建筑安全情况及破损情况；清洁设施设备的运作情况及破损情况等。对检查中发现的问题要分类记好，待正式接管验收时一并在“接管验收备忘录”中向委托方提出。（2）清洁面积测量验收。由于原有物业清洁一般资料已不齐全或与现状不同。因此，应重新测量清洁

3、的面积。（3）清点设备。核对记录水表、电表读书，清点设备设施。（4）绘制移交现状图。绘制移交的原有清洁现状图，尤其对已经被破坏的地方要在图上注明，并请移交单位审核签名后与其他移交资料一起存档。（5）清点验收原有资料。这些资料包括产权资料、用地红线图、规划设计图、设施设备清单及运作情况记录、清洁改造记录及图纸、原来保养工作记录或设施设备运作维修保养记录；建筑物、道路、水池等工程维修保养记录；清洁用水用电管线分布图、排水管分布图、供水系统分布图、园林绿地内其他管线分布图等。（6）协商存在问题的解决方法。对于委托方不打算解决的问题要记录在“接管验收备忘录”中，并有双方签字证明。（7）原有的清洁评价及

4、打分等级。在充分分析原有环境清洁卫生情况后，根据功能重要性及配套设施可将环境清洁卫生划分为14级，以方便日后管理。（8）写备忘录。验收后要填写“接管验收备忘录”（9）资料归档。将委托单位移交的有关资料及“接管接受备忘录”、接管验收现状图等分类归档，长期保存。（二）新建物业保洁接管验收1、物业公司自检与其他工程验收一样，物业公司应在收到通知后的规定时间内制定好验收方案，组织保洁方面的专业人员提前对验收项目进行自检。自检时对在前期介入中发现的问题要重点检查。关于保洁方面的检查要着重注意一下内容。表2-2 保洁方面自检内容序号检查项目检查内容1清点公共设施（1）清点各公共设施设备是否完好（2）基础设

5、施是否合格（3）消火栓、消防管配套是否齐全、合格（4）小区路灯是否合格（5）垃圾池（箱）是否符合标准（6）岗亭是否合格（7）沙井、化粪池是否合理（8）有无尚未完工的工程（9）有无剩余的建筑材料（10）房屋各配套设施地面、墙面是否合理（11）楼梯扶手是否合理2小区道路（1）道路分布的合理性（2）道路的排水情况（3）道路用材及砌制质量（4）伸缩缝及铺装表面有无剥离（5）拐弯半径是否合理（6）路牙及路面有无剥离（7）有无安全问题3管道及排水系统（1）清洁机具房分布是否合理（2）管道用电取电口分布是否合理；电压是否符合标准（3）管道借口是否合理管道安装是否牢固合理；配件是否齐全；运作是否正常4街心花园

6、及喷水池（1）水池深度是否合理（2）驳岸是否完好（3）深水区有无防护设施（4）喷水池各喷头运作是否正常（5）喷水池水泵位置是否合理；运作是否正常（6）水底排水坡度及排水口、排水去路是否合理（7）水景植物使用是否合理5园林建筑及小品（1）建筑及园林小品承受风、雨的能力如何（2）园林凳、桌及其他园林建筑的安全情况，是否伤及人员、是否符合功能要求（3）游戏及健身设备是否符合安全标准（4）园林建筑油漆质量有无异常（5）园林建筑有无崩缺及涂污2、听取承建单位的介绍在接管验收前，承建单位一般要向接管单位介绍工程情况，包括整个工程的整体规划及设计情况，如室外、室内工程，沙井和化粪池工程，明暗沟、排污管道工程

7、，道路工程，给排水工程，电气设备工程等。在听取介绍的过程中，接管单位要及时提出有疑问的地方，让承接单位解释清楚。3、验收步骤验收的步骤同其他工程验收一样，在此不多提，具体可参考本章第二节的内容。4、清洁验收标准对于清洁验收的标准可参考城市环境清洁工程施工及验收规范以及物业性质、级别要求等具体情况进行验收，一下以表格的形式对此进行列举。表2-3 公共设备验收标准序号项目验收标准1天台（1）屋面隔热层、防水层板端缝、伸缩缝游膏紧贴（2）隔热板、防水层表面无裂缝（3）天沟、落水口通畅，管道完好（4）天面扶栏无破损、变形；无明显锈迹2消防设施（消防栓、消防箱）（1）消火栓油漆均匀，无少刷、漏刷现象（2

8、）闸门完好，无渗漏水（3）消防箱、消防管、消防带等配套设施齐全（4）箱门上标志清楚、箱门玻璃安装牢固（5）门锁开启自如（6）消防管无渗漏水，闸门完好3小区路灯（1）小区路灯按设计要求安装（2）灯具安装牢固、配件安全、灯罩无损伤；灯泡照明正常（3）灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花4明暗沟、下水道（1）沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平整（2）沟盖板安装平稳、牢固，排水通畅；下水道坡度应符合设计要求（3）基层应填实，排水必须通畅（4）窨井吊底应在15厘米以上，井盖平整、搁置稳妥、与路面齐平，不应有踢脚现象5小区道路（1）小区道路平整牢固；路面无积水，无起砂、空鼓、损伤（2）路沿砌筑整齐，灰

9、缝饱满、无损伤；块料面层拼砌整齐，平整稳固；块料面无裂纹、无缺棱掉角（3）路面修补的接茬应严密顺直、高低平整、用料一致6垃圾池（箱）、冲洗水管（1）垃圾池通水率100；水管安装牢固，接口处密实、无漏水；水闸开关灵活、无漏水（2）水闸箱装锁；箱面无锈迹；油漆面均匀；锁头开启灵活（3）砌筑类：砌筑平直，底层无起砂、无裂纹、无空鼓；装饰面层砖线缝顺直，砖面无损伤、无缺棱掉角；投入口和清出的铁门无锈迹，油漆完好均匀，安装牢固、开启自如（4）铁箱类：油漆面层均匀，无损伤、锈迹；安放地面平稳（5）塑料类：桶身完好无损；桶底无裂纹、不漏水；配有桶盖且完好无损7岗亭（1）铝材和不锈钢类安装牢固；配件齐全；型材

10、面无损伤；玻璃无污渍（2）电动闸安装牢固；配件齐全；开启自如；道闸栏无损伤8车库（1）露天停车场路面平整，无起砂、裂纹、空鼓（2）地下停车场车道入口、出口标志清楚，油漆均匀（3）单车架焊接牢固平直，油漆面均匀、无锈迹（4）照明设备配套齐全，灯具完好无损、开关灵活、照明正常（5）排水系统应设有专门的排水沟（参照明暗沟、下水道验收标准）9沙井、污雨水池和化粪池（1）池内无垃圾杂物，进排水通畅；池面无裂痕（2）污、雨水井和化粪池进出水口高差不小于5厘米；井盖搁置稳妥并设置井图10台阶踏面、踢面无破损；阴阳角无缺口和断裂11景观、雕塑和多功能娱乐设施按设计标准和要求验收（2）房屋接管验收标准序号项目验

11、收标准1顶棚抹灰面平整、面层涂料均匀，无漏刷、脱皮、裂纹、霜点、渗水痕迹、污渍2墙面（1）抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、面层脱落、明显裂痕、污渍块料（如瓷砖）面层粘贴牢固，无缺凌掉角（2）面层无裂纹、损伤，色泽一致（3）对缝砂浆饱满，线条顺直。外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象3地（楼）面（1）毛地面平整、无裂纹（2）块料（如瓷砖）面层粘贴牢固，无缺棱掉角（3）面层无裂纹、损伤，色泽一致（4）对缝砂浆饱满，线条顺直（5）水泥砂浆面层抹灰平整、压光均匀，无空鼓、裂纹、起泡等现象4卫生间、厨房和前后阳台地面（1）卫生间上下水道无渗、漏、堵现象；上下水口内不会有较多的建筑垃圾等（2）卫生

12、间、厨房和前后阳台地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水、不允许倒泛水和渗漏（3）厨房瓷砖、马赛克无疏松、脱落及凹凸不平；墙面瓷砖砌筑合格；砖块必须砌实，不能有空鼓（4）砖缝无渗水现象（5）厨房瓷砖及下水管道有无黏水泥5门窗（1）开启自如，门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全、位置准确、无翘曲变形（2）门锁与门连接牢固、开启灵活（3）木门油漆均匀；门缝线条均匀、不掉角、无变形（4）玻璃安装牢固，无轻微晃动现象；玻璃胶缝密实；玻璃面层无裂缝、无损伤、无刮花痕迹（5）电子门开启灵活；通话器完好无损、通话清楚（6）不锈钢门无锈迹、刮花痕迹；窗台泛水正常，无向室内倒流缺

13、陷（7）关紧所有窗户，从天面或顶层房间窗户（属天面均有檐口的房屋，普通为多屋住宅区）自上向下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台（墙面）是否有水渗入（8）查询天气预报，在验收期间出现下雨的日期钱，先将所有窗门关紧；雨后逐间检查墙面和窗台是否泛水6楼梯、扶手（1）混凝土结构的楼梯无裂缝、面层无剥落、钢筋无外露（2）钢木结构的楼梯用力轻摇无轻微晃动，安装牢固（3）钢筋无锈蚀、无弯曲（4）木扶手表面无龟裂；油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手7开关安装牢固，目视盖板无损坏；开关灵活，开启接触效果良好8照明灯具、卫生器具（1）用木片或硬竹片等轻碰灯具，看其有无轻微摇晃；灯具与楼面紧贴，零配件齐

14、全；灯罩完好无损（2）打开所有灯具，检查电源线是否正常，灯具发光正常，产品要合格，使用寿命达到要求；室内公共照明灯全部接通连续工作3天；统计有多少自然损坏的（3）卫生器具质量良好、接水不得渗漏、安装应平整、牢固、部件齐全、自动灵活、面层无污渍和刮花痕迹；接水软管无锈迹9供水系统（1）安装牢固无晃动（2）打开每栋的供水总阀门（注意关闭室内的水阀），看管道是否完好无损、无渗漏、无锈迹（3）管道借口无渗水（4）水龙头和水阀流水通畅，接口无漏水10排污管（含塑料管）（1）安装牢固、外观完好无损、配件齐全（2）从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水（3）楼上的排水通畅无堵塞（4）铸铁管灌水后无

15、渗漏水；表面无锈迹、裂纹；面层油漆均匀11地漏地漏过滤铁箅安放稳固；管缝密实、无渗漏水、无堵塞、排水通畅12防盗网安装牢固；焊接点密实；面漆均匀、无脱皮和漏刷现象、无明显痕迹13室内配电箱（1）安装牢固、配件齐全；试操作一次空气开关等控制正常（2）开关符合型号规定（3）导线与设计相符，布线规范；目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活14喷浆基层应处理干净，无污迹、油渍；基层裂缝和钉眼应填补平整，喷涂后无痕迹；浆液应搅拌均匀，色泽一致；喷涂应均匀，不得露地面、掉粉、起皮，应清晰洁净、线条平直；保持门窗灯具洁净15水磨石表面必须平整、光滑；石粒应密实、显露均匀；分格清晰、不应有砂眼、磨纹16其他挂物勾、晾衣架应牢固；烟道、通风道、垃圾道应畅通、无阻塞物