房地产司法鉴定估价报告.docx

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1、房地产司法鉴定估价报告估价报告编号:杭登永分房估(2019)S字第05号估价项目名称：金华市工商城东A区G幢16-17室商住房地产司法鉴定估价估价委托人:浙江省金华市婺城区人民法院房地产估价机构:杭州登鑫房地产估价有限公司永康分公司注册房地产估价师：吕新达翁继英估价报告出具日期：二。一九年二月二十日致估价委托人函浙江省金华市婺城区人民法院：受贵方委托（委托函号为（2019）浙婺法委评14号），我们对浙江茂华实业有限公司位于金华市工商城东A区G幢16-17室商住房地产的市场价值进行了估价。估价对象建筑面积共598.1平方米，土地使用权面积126平方米。估价目的：为估价委托人执行司法处置提供参考依

2、据而评估房地产市场价值。价值时点：二C）一九年一月十八日。价值类型：房地产市场价值。根据房地产估价规范以及有关法律、法规，本着独立、客观、公正的原则，按照严谨的估价程序，选用比较法、收益法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，满足估价假设和限制条件下，确定价值时点的估价结果：总价529.3万元，大写金额人民币伍佰贰拾玖万叁仟元整，单价8850元/平方米。（注：含固定装修价值）特别说明:本估价报告的各部分为一有机整体,估价结果受估价的假设和限制条件制约。请报告使用人认真阅读,参考使用。杭州登鑫房地产估价有限公司永康分公司负责人：吕新达杭州登鑫房地产估价有限公司二。一九年二月二十日目录

3、第一部分估价师声明-5-第二部分估价假设和限制条件-2-第三部分估价结果报告-5-一、估价委托人：-5-二、房地产估价机构：-5-三、估价目的：-5-四、估价对象：-6-五、价值时点：-8-六、价值类型：-8-七、估价原则：-9-八、估价依据：-9-九、估价方法：-10-十、估价结果：-10-十一、注册房地产估价师：-11-十二、实地查勘期：-11-十三、估价作业期：-11-第四部分附件-12-第一部分估价师声明我们郑重声明：1 .注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；2 .估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的

4、专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制；3 .注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；4 .注册估价师按照有关房地产估价标准房地产估价规范房地产估价基本术语的规定进行估价工作，撰写报告；5 .注册房地产估价师吕新达在二C）一九年一月十八日已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6 .没有人对本估价报告提供重要专业帮助。第二部分估价假设和限制条件一、一般假设1 .我们向金华市国土资源局调取了不动产权属查询结果单进行核实，确定估价委托人提供的资料合法、真

5、实、准确、完整。2 .注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。3 .估价对象在合法前提下，按其现状用途使用能够产生最高最佳使用效益，并在未来能够得以持续使用。4 .估价对象与其它生产要素相结合，能满足其法定剩余使用年限的正常使用要求，并得到有效合理使用。5 .产权人拥有估价对象完全的产权权益，包括房屋所有权和国有土地使用权，但本报告披露的他项权利、规划限制和权利瑕疵等除外。二、未定事项假设本次估价无未定事项假设。三、背离事实假设1 .估价对象已被人民法院查

6、封，本次估价不考虑查封对房地产价值的影响。2 .估价对象已出租，本次估价不考虑出租对房地产价值的影响。四、不相一致假设本次估价无不相一致假设。五、依据不足假设进行实地查勘时，由于第四层没有钥匙，导致评估人员无法进入估价对象内部进行查勘。此次估价其内部装饰装修参照普通装修标准设定，若与实际不符，估价结果应重新调整。六、报告使用限制及特殊说明本估价报告使用期限自估价报告出具之日起为壹年。即自二C）一九年二月二十日至二C）二。年二月十九日止。若报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。本次估价结果仅为估价委托人执行司法处置提供参考依据而评估房地

7、产市场价值。超出此范围无效。本房地产估价报告的内容及估价结论等事宜，由杭州登鑫房地产估价有限公司永康分公司负责解释。未经杭州登鑫房地产估价有限公司永康分公司同意，不得向委托方和按规定应报送的有关部门外的单位和个人提供，亦不得将全部或部分内容见诸于任何公开媒体。估价对象在持续使用的前提条件下评估得出的评估结果。快速变现等特殊交易方式，会受到短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响。（六）估价对象交易过户涉及的税费主要有增值税及附加、土地增值税、交易手续费、契税、印花税等（以上费用以当地实际为准）。第三部分估价结果报告一、估价委托人:委托人：浙江省金华市婺城区人民法院联系人：项丽贞联

8、系电话：地址：金华市兰溪街210号二、房地产估价机构：单位名称：杭州登鑫房地产估价有限公司永康分公司单位地址：永康市总部中心金诚大厦9楼资质等级：一级证书编号：建房估证字(2018)012号资信等级：A级证书编号：浙估协资信证字(2017)009号法定代表人：王颖永康分公司备案编号：浙房估备2017001号分公司负责人：吕新达联系电话：三、估价目的：为估价委托人执行司法处置提供参考依据而评估房地产市场价值。四、估价对象：范围界定本次估价对象为金华市工商城东A区G幢16-17室商住房地产，房屋建筑面积共598.1平方米，土地使用权面积126平方米。财产范围包括建筑物(含固定装修)、分摊的土地使用

9、权，不包括动产及债权债务等其他财产或收益。权益状况1 .土地权益状况国有土地使用证证号为金市国用(2004)字第7-18341号,登记时间为2003年12月29日，土地使用权人为浙江茂华实业有限公司，坐落为金华市工商城东A区G幢16-17室，权属性质为国有，使用权类型为出让，土地用途为商业、住宅用地，土地使用权面积为126平方米，土地使用权终止日期为商业：2033年4月17日，住宅：2063年4月17日止。附记为：无。2 .建筑物权益状况：房屋所有权证证号为OOO53698号，登记时间为2000年月8日，估价对象房屋所有权人为浙江茂华实业有限公司，坐落为金华市工商城A区。设计用途为商业的建筑面

10、积246.91平方米，结构为钢混，层次为2层，设计用途为住宅的建筑面积351.19平方米，结构为混合，层次为3-5层。总建筑面积为598.1平方米，建成年份为1995年。3 .他项权利状况：不动产权证书号：00273328号，抵押方式：最高额抵押，被担保债权数额：390万元，债务履行期限：2013年6月3日起2018年6月2日止,抵押权利人：中国工商银行股份有限公司金华经济开发区支行。4 .限制情况：法院查封。5 .其他权益状况：部分已出租。实物状况根据委托方提供的资料和注册房地产估价师现场勘查，估价对象实物状况如下：1.土地实物情况估价对象土地位于金华市工商城东A区G幢16-17室。土地使用

11、权人为浙江茂华实业有限公司，土地使用权面积126平方米，用途为商业、住宅用地，宗地四至为东至义乌街，南至阳光路，西至八一南街，北至时新路。宗地地势平坦，与周边道路齐平，宗地地形形状较规则，地质坚实,承载力较好，地下水无污染，水文状况较好，无特殊规划限制。发开程度为红线内外基础设施达到“五通一平”（通路、通给水、通排水、通电、通讯、土地平整）。2.建筑物实物状况：估价对象位于总层数5层房屋的第5层，建成于1995年，通风采光一般，证载总面积为598.1平方米，1层层高约为4米，2层约3.1米，3-5层约2.7米。1-2层为钢混结构，3-5层为混合结构。房屋外观及墙面基本完好无破损。设施设备：水电

12、齐全。周围环境：一般。估价对象内部格局装饰装修如下：第1层出租作为仓库使用，进户卷帘门，水泥地面，墙面刷白；第2层三室一厅一厨一卫出租作为住宅使用，进户防盗门，铝合金窗，室内地砖地面，墙面刷乳胶漆；厨房、卫生间：地砖地面，墙面贴墙砖，顶棚扣板吊顶。第3层、第5层均为三室二厅一厨一卫格局，作为住宅使用，目前空置，装修情况如下：进户防盗门，铝合金窗，客厅地砖地面，墙面刷乳胶漆，卧室铺设木地板，墙面刷乳胶漆；厨房、卫生间：地砖地面，墙面贴墙砖，顶棚扣板吊顶。内墙部分墙面有石灰脱落；整体维护较好，为完好房。区位状况估价对象位于金华市工商城东A区G幢16-17室，位于凯旋楼北部,不沿主要道路。附近有金发

13、佳苑、金信花园、万达花园等小区，周边配套服务设施主要有莫泰168酒店、中国电信、金华市公安局江南分局、金华市人民医院等，配套设施较齐全，人流量一般，商业氛围一般。周边道路通达，出入主干道主要有八一南街、时新路等。五、价值时点：价值时点为房地产估价师现场实地查勘日：二。一九年一月十八日。六、价值类型：价值类型：市场价值。价值定义：估价对象经适当经营后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。价值内涵：估价对象在价值时点，满足估价假设和限制条件下包括建筑物（含固定装修）、分摊的土地使用权，不包括动产及债权债务等其他财产或收益；房屋面积内涵是建筑面积；开

14、发程度为五通一平（路、上水、下水、电、讯、土地平整）。七、估价原则:本次估价遵循以下原则：独立、客观、公正原则。要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方利害关系人均是公平合理的价值或价格。合法原则。要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。价值时点原则。要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。替代原则。要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。最高最佳利用原则。要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。八、估价依据：法律、法规和政策性文件1 .中华人民共和国城市房地产管理法；2 .中华人民共和国土地管

15、理法；3 .中华人民共和国土地管理法实施条例；4 .中华人民共和国物权法；5 .中华人民共和国资产评估法；6 .司法鉴定程序通则（司法部令第132号）。技术标准、规程、规范1 .房地产估价规范(GB/T502912015)；2 .房地产估价基本术语标准(GB/T508992013)；3 .浙江省房地产估价技术指引第1号。地方有关部门颁布的法规及相关文件2010年浙江省建筑工程预算定额等文件；估价委托人提供的相关资料：不动产权属查询结果单注册房地产估价师掌握的有关资料以及实地勘查所获取的资料。九、估价方法：本次估价选用比较法、收益法进行估价。比较法原理：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较,根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。收益法定义：预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。十、估价结果：注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程