【《房地产企业的财务风险成因及应对策略—以融创中国为例》10000字（论文）】.docx

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1、房地产企业的财务风险成因及应对策略一以融创中国为例目录一、财务风险概述2（-）房地产企业财务风险现状2（二）财务风险管理的基本程序2（三）财务风险分类3（四）房地产企业财务风险特点4二、融创财务风险识别以及综合评价4（-）筹资风险识别4（二）投资风险识别7（三）营运风险识别8（四）资金回收风险识别8（五）基于定量分析法的风险评价9三、财务风险成因分析10（一）外部影响因素10（二）内部影响因素11四、财务风险控制措施和建议12（-）针对外部环境的控制措施12（二）针对内部成因的控制措施13五、结论14摘要随着市场经济的不断发展，我国房地产企业正逐渐成为国民经济中的一个重要的新兴产业，对促进相关

2、产业的发展、拉动经济增长做出了重要贡献，被称为国民经济发展的“晴雨表”。作为支柱性与基础性产业，其面临的财务风险较之其他行业也尤为重大，影响也更深远。本文以风险管理的基本程序风险识别、风险评价、风险控制为线索，在介绍相关理论的基础上，对融创这一房地产企业案例的各种财务指标进行分析,通过比较其各种指标的增长下降趋势以及和行业平均水平进行对比，识别出该房地产企业面临的主要财务风险并找出房地企业比较有代表性的财务风险；其次由于财务风险是客观存在的，企业不可能消除财务风险，只能采取措施将财务风险对企业的危害降到最低，因此从本文从企业内外部分析，找出财务风险形成的主要原因；最后针对性地提出应对措施，降低

3、房地产企业的财务风险，以促进房地产企业的稳定健康发展。关键词融创；财务风险识别；财务风险评价；财务风险控制房地产业对整个国民经济的发展至关重要，是提升人民生活水平的重要产业。自从1998年实行住房市场化改革以及住房分配货币化以来,房地产业正式步入稳定繁荣的发展时期，房地产业对经济增长的贡献也稳步提升。作为促进投资、消费、进出口增长的主要拉动力量，房地产业不仅直接有力地推动了经济增长，而且因其在国民经济链中所处的中间地位，房地产业与其他产业具有很高的关联性，能通过前向效应和后向效应带动相关产业的发展，所以，通过采取特定房地产政策以发挥其带动力来促进经济发展成为一项有效措施。随着市场经济的不断发展

4、、城市化进程的不断推进以及计划生育政策的调整，人们对住房的需求也在与日俱增，这促使房地产企业的蓬勃发展。但是房地产行业与其他行业相比有其自身特点，例如较大的投资数额、较长的项目建设周期、较为缓慢的资金回收速度以及较大的企业现金流量，并且行业整体的资产负债率一直居高不下且还在逐年增加，仅次于金融行业，其财务风险隐患不可忽视。因此,房地产企业必须高度重视财务风险的识别与管理，提高财务风险管理水平。通过对房地产企业财务风险进行具体分析，找到其内外部成因并提出预防控制措施，对本企业来说可以降低企业财务风险、提高企业资金利用效率、保障企业的正常经营、提高企业经济效益、提升企业声誉形象，以及促进企业健康稳

5、定发展；对整个行业而言，不仅可以有效促进整个房地产企业的健康发展，而且有利于发挥其关联效应带动其他相关产业的良性发展，从而促进整个国民经济的持续健康发展。一、财务风险概述(-)房地产企业财务风险现状融创中国的发展速度曾被媒体比喻为“飙车”。2023虽主动降速，但压力依旧不小。早在2017年，在行业去杠杆的大背景之下，因媒体披露，部分银行对融创中国的授信业务进行排查，导致当年7月18日，融创中国股价遭遇了大跌7.33%。如今，“三道红线”压顶，融创中国亮红灯：净负债率149%,财务成本翻倍。“三道红线”是指：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。据有关资料

6、显示，融创中国、绿地控股、融信中国、绿城中国、新力控股、华发股份等十余家房企同时踩了“三道红线”。根据融创中国发布的2023年中报来看，其净负债率约为149%,也已踩红线，可见必须对房地产企业的财务状况引起高度注意。(二)财务风险管理的基本程序1 .财务风险的识别具体方法包括财务报表识别法、指标识别法、德尔菲法、暮景识别法。其中最常用的是财务指标分析法，是指通过获取公司近年的财务报告，以企业的资产负债表、利润表和现金流量表等财务报表为依据，就其中的能够反映企业财务状况的固定资产、流动资产等具体财务指标进行有效的分析，洞悉形成财务风险的内部以及外部原因，识别出企业的具体财务风险。2 .财务风险评

7、价这一程序是对已经识别出的财务风险进行的进一步的研究，采用定性或者定量分析法准确计量出企业财务风险的严重程度并进行预警。3 .财务风险控制这一程序是财务风险管理的最后一步，也是财务风险识别、评价的最终目的。指采取某些手段规避财务风险的发生，由于财务风险是客观存在的，无法彻底消除，只能最大程度地将其降低到可接受的范围之内。（三）财务风险分类1 .筹资风险筹资风险是指企业因负债经营而产生的丧失偿债能力的风险。房地产企业主要筹资风险类型包括：银行借款筹资风险、股票筹资风险、债券筹资风险、短期借款筹资风险。房地产企业筹资风险存在的原因：资本成本负担重，与政府联系紧密，受政策影响较大,项目建设周期长，资

8、金周转率低。2 .营运风险房地产企业较长的开发周期对资金需求量提出了很高的要求，一旦开发期中途出现资金不足的情况，就会给项目的正常开发和企业的正常经营造成极大的影响，严重时还可能造成停工或者延期交付。3 .投资风险企业投资包括主业投资、其他项目投资等，在多样的投资活动中会产生很多对企业财务状况的影响因素，投资风险就是这些因素对其造成的不确定性。确认企业的投资风险主要关注其报酬率，如果项目利润率大于负债利率，代表风险较小；反之，投资风险较大。4 .资金回收风险资金回收风险指企业虽然收益尚可但却因为销售实现原则的不同而产生财务困难的风险。在权责发生制的原则下，即使在收益尚可的情况下，也不能保证企业

9、实现了利润或者结清了销售回款。(四)房地产企业财务风险特点1 .资产负债率高，偿债压力大我国房地产开发行业的资产负债率一直居高不下并且还在不断增长，仅低于金融行业，在所有行业中排名第二，财务风险极高。我国很多房地产企业由于自有资金不足而选择大规模筹资，巨额的资金成本以及到期不能偿本付息给企业带来极高的财务风险，极端情况下还易引发资金断裂的风险。2 .筹资渠道单一，易受政策影响房地产企业是资金密集型企业，但是，由于我国房地产企业通常自有资金较少且都用于土地成本这一方面，企业只能通过各种方式来融资或者用前期的销售回款来进行后续的开发。因此，我国房地产企业在筹资上高度依赖银行贷款，且近年来地方政府房

10、产政策和金融政策又在不断调整，单一的筹资渠道越来越不能满足企业不断增长的资金需求。3 .投资活动复杂房地产投资项目的开发是一个长期过程，在这个过程中任何因素都可能影响到开发成败。事实上，多数房地产企业在大量筹集资金、寻求大项目、追求高收益上投入过多的精力，而忽略了对市场以及项目等的可行性分析评价，长此以往，必定会提高财务风险发生的可能性，对企业的长远发展产生不利影响。4 .资金回收稳定性差销售状况受政策、销售方法等多种因素的影响，同时因企业本身资产负债率又高，若资金回收与资金需求无法相匹配，就会降低企业的偿债能力，增加财务风险发生的可能性，甚至导致企业破产。二融创财务风险识别以及综合评价(-)

11、筹资风险识别企业筹资风险识别主要通过对其偿债能力进行分析来识别，同时还可以通过公司债务规模和结构来分析企业偿债压力大小，对偿债能力的分析主要通过融创中国的短期偿债能力指标和长期偿债能力指标来进行识别，偿债压力的分析则通过其债务规模和结构来判别。1偿债能力分析企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力，该能力的大小决定企业能否健康发展。本节选取了融创中国的长期以及短期偿债能力指标对其偿债能力进行分析。表1融创2015-2019年偿债能力指标项目比率20152016201720182019(1)短期偿债能力分析图1融创与房地产行业2015-2019年流动比率变化趋势图2融创与房地产

12、行业2015-2019年速动比率变化趋势流动比率是一家公司的流动资产与流动负债的百分比，速动比率是该企业速动资产与流动负债的百分比，它反映公司的快速清偿能力、衡量一家公司用其流动性最强的资产履行其短期义务的能力，速动比率越高，公司的流动性状况越好，一般该比率需要大于Io通过对流动比率和速动比率的计算，我们可以了解企业的短期偿债能力。由图1可知，融创的流动比率呈现一个明显下降的趋势。与此同时，房地产企业的流动比率平均水平大概维持在2左右,相比较之下可以看出融创的流动比率一直低于行业平均水平,这说明融创的短期偿债水平下降，资产的变现能力较差。再看速动比率，由图2可知，房地产行业速动比率大概在1左右

13、，融创近年来的速动比率远低于行业平均水平，而且从2016年开始不断下降，这也说明其短时间内资产变现能力比较弱，短期偿债能力在下降。同时根据有关资料显示，融创短期负债规模增加极为明显，截至2019年年底，融创借贷总额为3222.7亿元，增长40.5%,其中现金覆盖短期债务的倍数为0.57,这也说明公司短期偿债压力较大。(2)长期偿债能力分析图3融创2016-2023年资产负债率变化趋势图4融创2016-2023年产权比率与利息保障倍数变化趋势识别企业长期偿债能力的常见指标有资产负债率、权益比率和利息保障倍数。资产负债率是指企业债务与总资产的比率，通过资产负债率可以有效衡量企业的财务状况。房地产由

14、于其行业特殊性，其资产负债率一般高达75%-80%。从图中可以看到，从2015年到2019年，融创的资产负债率一直高于房地产企业的正常水平，且从2015年到2017年经历了大幅度上升，虽然2017年到2019年有所下降，但仍然高于2015和行业正常水平，2017年的资产负债率甚至高达90.27%。从GP1P犀牛财经中也发现，4家破5000亿销售额的地产商中，融创资产负债率排在第一位，在同行业中也远高于其他房地产同行。产权比率越低表明企业自有资本占总资产的比重越大，长期偿债能力越高。从图表中可以看出，融创的产权比率从2016年到2019年持续上升，尤其从2018年到2019年经历了大幅度上升，这

15、说明融创的长期偿债能力在不断下降。利息保障倍数越大，说明企业支付利息费用的能力越强，长期偿债能力越强，通常情况下该数值应大于1。如图所示，从2015年到2018年融创的利息保障倍数呈上升趋势，但2018年到2019年又开始降低，综上，融创中国的长期偿债能力较差。2.债务规模和结构分析表2融创2016-2023年债务规模和结构项目20152016201720182019资产总额1155.09亿2931.83亿6231.02亿7166.60亿9606.49亿负债总额960.89亿2577.72亿5624.64亿6435.53亿8465.55亿流动负债比67.12%65.4%68.57%73.23%73.34%非流动负债比32.88%34.6%31.43%26.77%26.66%从上表可以看到，近五年来，融创的资产总额和负债总额都在不断地增长，流动负债所占比率在不断增长，在2019年达到了73.34%；而非流动负债的比率在不断降低。正常情况下来说，流动负债因其自身特点，不仅易于出现无法按时偿还债务的情况，而且还易于受到银行贷款利率变动的影响，因此，短期负债承受较之长期负债更高的风险。因此，从上表数据可以看出，融创的偿债压力是比较大的。（二）投资风险识别在房地产企业较长的开发期内，其投资成