关于新时代下推动航城街道集体经济高质量发展的研究.docx

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1、关于新时代下推动航城街道集体经济高质量发展的研究自92年深圳市全面启动特区内农村城市化工作以来，深圳的集体经济实现了跨越式发展。一方面，原来的集体经济组织改为集体股份合作制公司，治理结构更为完善，组织形式更为现代；另一方面，通过稳健经营，集体经济资产规模大幅增加。然而，集体经济也存在经营模式单一、抗风险能力不强、资金运用效率不高等弊端，越来越不能满足股民的预期，可以说集体经济再次走到了改革创新的十字路口。新时代、新形势、新使命、新挑战下，全市40个总部2个位于航城，深中通道明年开通，航城后发优势日益凸显，同时也给集体经济发展提出了新的更高要求。本文就新时代下推动航城街道集体经济高质量发展进行研

2、究，提出几点对策建议。一、航城街道股份合作公司集体经济基本情况航城街道辖内有10家社区股份合作公司，其中一级股份合作公司8家，二级股份合作公司2家，在册股东人数6319人，总股本9954.98万元。截至2023年12月31日（待更新最新数据），航城街道社区股份合作公司资产总额32.15亿元，其中流动资产219亿元，非流动资产10.25亿元，负债总额20.25亿元，所有者权益I19亿元。资产负债率62.99%o年度运营情况：2023年度总收入7.05亿元，其中：主营（租金）收入6.65亿元，年总支出2.45亿元，利润总额4.6亿元。分红总额3.44亿元，人均分红5.45万元。全区248家公司我街

3、道仅有10家，相应集体资产总额、土地、物业面积、营业收入少。土地和物业资源情况：辖区十家股份合作公司拥有土地总面积934万占街道辖区总面积的20.5%；其中：耕（林、绿）地381万m2,工商用地439.5万rtf,住宅用地90万tf,公共及其他23.5万门。辖区十家股份合作公司拥有物业总面积188万占街道辖区工商物业总面积23%；其中：厂房宿舍162万Itf,占街道总厂房宿舍31.5%；商业物业12万占街道总商业物业12%；办公及其他物业14万占街道总办公及其他物业7%。二、航城街道股份合作公司集体经济存在问题（一）资源利用低效，制约经济发展股份合作公司长期采用粗放式的土地利用模式，各种用地零

4、乱分布，工业用地、统建楼、私宅用地、交通道路和公共配套用地混杂，建筑密度高，设计标准低，绿地空间少,与现代城市空间形态格格不入；物业建成时间普遍偏长、老旧化趋重，物业的建成年限在15年以上的建面约占八成，小型物业偏多，管理水平低，已不符合现代企业对厂区厂房的要求。部分优良企业迁出，导致厂房空置、土地浪费，收益边际效应递减、回报逐年下降，缺乏发展后劲；历史遗留问题较多，土地“以租代买”，签订长期合同，导致集体利益严重受损。（二）产业结构单一，抗风险能力弱街道股份合作公司以物业出租为主要经营方式，主要收入均来自厂房、商铺等物业的租金及出租物业衍生的物业管理费，经营收入高度依赖“两租”即土地租赁和厂

5、房（含配套宿舍）出租，租金、管理费、水电差价等仍是其主要的收入来源，整体经济效益欠佳。抗风险能力弱，一旦承租企业中断租赁或因经济困难倒闭或老板欠薪逃匿，公司还要承担相应的监管责任，面临风险。在新形势下，如何促进社区资源资产化、资产资本化，引导股份合作公司以资本形态参与新一轮产业发展、实现转型升级，关系到股民的切身利益，关系到社会的和谐稳定，关系到整个经济的发展质量。（三）管理人才匮乏，队伍素质待提升股份合作公司管理团队较弱，班子来源单一，无论管理层还是普通员工，大多是文化水平底子薄、起点低的原村民，本轮换届前三会成员中本科以上仅占12%,普遍缺乏现代企业管理等方面的专业知识，经营管理水平较低，

6、引导股份合作公司多元转型发展意识能力不足。受地域、宗族、股权继承、就业和福利等因素影响，许多股民有着强烈的排外心理，普遍不支持甚至排斥公司引进使用外来优秀人才。目前，股份合作公司几乎不对外聘用职业经理人来经营管理。战略型、开拓型、技术型等多层次、复合型人才严重匮乏，已成为公司可持续发展的一个致命问题。三、推动航城街道集体经济高质量发展的建议（一）规范物业出租，优化产业发展空间1 .保障产业空间供给。一是完善工作小组对接机制。定期梳理摸排更新街道产业空间有关数据，形成系统化的产业空间供需对接体系，更加清晰、准确、及时地反映和匹配优质企业的用房需求，由集体资产监督管理办统筹，经济服务和统计办、应急

7、管理办（安监消防）、网络综合管理中心共同完成产业空间梳理工作。二是加强物业出租审核管理。支持采用“5年+5年+5年”长租模式，满足优质企业长期稳定的用房需求，严格审核非优质企业物业出租流程，力争大宗租约到期的产业空间，有限租赁给规上、国高企业。三是扩大优质产业空间。配合上级深入实施20+8产业规划，不断提高规上企业入驻率、使用面积及单位产值，尤其是规模以上战略性新兴产业、未来产业和区域特色优势产业企业。2 .推进园区转型增效。一是学习总结首批转型增效经验。组织大型园区、股份合作公司开展面对面对接会、交流会，促进企业、园区合作交流。二是转变物业管理“躺平”心态。推动招租向招商转变、物业出租向物业

8、运营企业服务转型。三是推动股份合作公司参与区转型增效试点。推动物业资源要素向高产出、高技术、高成长性企业和优势产业集聚，打造一批高品质园区。3 .整治清理“二房东”。一是加强物业转租行为引导。严格落实上级关于物业转租行为的规定，要求物业转租签订三方租赁合同，并报集体资产监督管理办备案。二是严控集体物业“二房东”。一律要求非专业运营机构（二房东）到期后不得续约，从源头把控，优化投资环境，提供优质空间，保障优质企业用房需求。（二）实施多元化发展战略，加速转型发展1 .探索股份合作公司产投基金。探索集体企业与国资国企共设创业投资基金新模式，配合指导股份合作公司将闲置资金投向“20+8”产业集群领域，

9、拓宽股份合作公司投资渠道，稳控投资风险，提升投资收益，盘活集体资产，助推集体经济融入产业发展。2 .引导股份合作公司多元发展。指导股份合作公司制定项目化、数据化，序时化的五年发展规划，分片区实地调研，推动解决发展中遇到的问题。鼓励股份合作公司主动参与辖区内产业分工与协作，形成当地配套、就地服务的格局；通过做强物业管理公司、联合成立物业运营公司等模式，提高集体经济园区专业化运营管理水平。针对集体股减持配售资金及每年计提的集体股留利资金，引导股份合作公司找准投资方向及项目，发展科普教育、旅游观光等第三产业，探索现代农业项目，改变单一的“租赁经济”发展路径，推广钟屋股份合作公司成立河源生态农业公司经

10、验，引导黄田股份合作公司农业子公司做大“黄田荔枝”品牌。3 .大力推动国资集资共赢发展。鼓励股份合作公司参加区资源对接会，大力促成市、区国企与股份合作公司在土地开发、物业运营管理、存量资金盘活等方面开展合作；研究国企统租统管集体物业，推动污危企业清退腾挪、园区品质提升和专业招商运营工作；寻求双方业务合作，探索股份合作公司与国企在股权登记托管服务、金融资产及债权处置等业务版块开展合作。4 .充分发挥专项资金导向作用。以宝安区奖励与支持股份合作公司发展专项资金管理办法为导向，开展股份合作公司产业园区提质增效，鼓励股份合作公司进行工业园区综合整治。指导股份合作公司申报相关奖补，按园区企业年度提质提效

11、量奖励开展转型增效试点园区的股份合作公司，以“反哺”方式鼓励股份合作公司清退落后产能、腾挪空间、招引留住优质企业；按照增量相应比例奖励股份合作公司营业收入正增长贡献；根据考核评比情况奖励在转型发展、拓展产业空间、招引留住优质企业等方面做出突出贡献的股份合作公司。（三）提升管理团队素质，建立专业人才梯队通过换届选优配强股份合作公司班子。优化班子成员整体年龄、学历，对非党员董事长、总经理有针对性地加强教育培养，引导积极向党组织靠拢，力争董事长党员比例达到80%以上，监事会主席进一步专职化、专业化，优化集资委成员结构，增加社区党委班子成员在集体资产管理委员会所占比例。加强技能和素质培训。选择有资质的

12、各类职业教育和培训机构，有计划有针对性地进行经营管理、物业管理、财务会计制度等方面的培训，不断提高业务素质，提升经营管理水平。加大人才引进力度，鼓励股份合作公司逐步引进各类人才，结合公司经营管理及发展需要，在城市更新、物业管理、经营管理方面加强人才培养，促进股份合作公司逐步建立专业化管理人才梯队。选派后备人才挂职锻炼。鼓励股份合作公司后备人才到区发改、财政、城更、规资、投资推广、土地监察、国资国企等部门及街道相关部门挂职锻炼,直接参与全区性产业规划、招商、城市更新及土地整备等项目建设和园区专业运营。加大人才培养力度，重点培养管理人才，推动股份合作公司以项目为载体搭建用才平台，引导股份合作公司员工参与园区管理，鼓励股份合作公司大胆选用中青年骨干作为项目带头人，培养一批熟悉项目流程的管理人才，为集体土地合作开发向自主开发过渡建立人才库。