星河城三期项目开发、建设及包装建议.docx

《星河城三期项目开发、建设及包装建议.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《星河城三期项目开发、建设及包装建议.docx（16页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、星河城三期项目开发、建设及包装建议星河城三期定位南城高档社区，产品设计选择走高端之路，按照5000元/平米的价格进行销售推广，这对项目的开发进度、产品创新和建设标准提出了更高的要求。三期项目周边大量的平房和较低人文素质影响了项目的形象，市场对马家堡区域项目的美誉度和认知度较低，项目必须有较高的工地、道路、接待中心、项目形象的支持，星河城才能保证2004年顺利完成10个亿的销售额。一、项目开发手续进度方面星河城项目三期开发、手续办理进度，决定了整个项目的开发、销售、推广的节奏，决定了销售推广和回款的进度。要求开发部必须完成既定的开发计划和目标，这是2004年确保完成10亿销售额的前提。二、一期、

2、二期产品建设的示范度星河城一期产品的示范效果直接影响了市场对整个星河城项目的美誉度和客户对项目三期开发的信心，必须保证一期、二期施工的质量和进度，保证植被的面积、绿植的数量和品种，保证星河水景的景观效果。另外，做好交楼之前的一切准备工作，现楼的物业管理服务的标准、水平是表现项目品质、促进销售的有力条件，重视物业公司的建设和服务。三、项目推广的高度和力度据销售部统计，2003年星河城接待中心每日的来访量为37.3批，如果同比例计算成交额，2004年星河城接待中心每日的来访量必须达到53.7批，并且按照5000元/平米的价格进行推广的来访客群，才能够实现今年的销售目标。2004年的南城房地产市场，

3、经济适用房和中低档项目的供应量会进一步放大，在很大程度分流了一部分客群，对项目的价格形成了冲击（如瑞丽江畔塔楼均价3800元/平米）o总体来讲，2004年星河城按照5000元/平米的均价组织销售和推广，对项目推广的高度和力度提出了更高的要求,星河城以南城第一楼盘，2004年北京最具有影响力的楼盘之一的高度进行推广，从项目形象上、品质上、品牌上对周边项目形成压倒性、绝对性的优势。四、产品设计及建设、系统标准建议和要求1、外墙：面砖结合涂料；外墙外保温2、大堂：塔楼的大堂面积在150平米，大堂挑空设计，全精装修，地面、墙面采用花岗岩，造型吊顶，豪华灯饰3、电梯：上海东芝电梯（或同等档次）；大理石或

4、花岗岩门套，不锈钢门扇4、公共走道：瓷砖铺装地面、墙面，楼梯采用铁艺栏杆不锈钢扶手5、门窗：户门为品牌四防门，如霍曼等，外窗选用断桥铝合金窗，居室阳台为双层中空玻璃，不可开启窗全部采用安全玻璃，整个三期统一配置；6、通讯系统：每户专用私家信箱，每户两条电话线，插口分别设在客厅、主卧、卫生间及次卧。7、保安系统：单元门设置防盗可视对讲系统，全封闭管理，24小时保安巡逻。8、电视系统：有线电视入户，客厅及每个卧室均预留电视插孔。9、网络系统：宽带入户五、会所建设功能和设置标准以运动休闲为主题，以实用、满足大众化的需求的功能设计为主，集休闲、娱乐、健身于一体，规模较大功能较全档次较高得有特色的（壁球

5、馆、天文馆）南城中高档会所，会所建设功能和设置标准如下：1、游泳池（体现小区档次的重要表现，也能满足大众的最广泛的需求）；儿童嬉水池；2、乒乓球场、壁球等综合运动馆；3、健身房、棋牌室、书吧、网吧、老年活动室等康体、休闲娱乐设施；4、餐饮六、施工现场环境的维护及管理1、整平石榴庄路、大红门路面，佑外大街南段4月15日前必须修通，与北段和中段贯穿一体；2、施工单位对施工现场的硬地、软地进行相应的铺装，规范施工环境、文明施工，真正做到花园施工，文明工地；3、所有墙基落地，墙面整平，墙檐去掉，所有围墙高度根据广告公司提交的包装建议的高度保持一致；4、每隔2.5米施工现场围墙插放彩旗，营造热烈的氛围，

6、并请广告公司对彩旗画面、口号、广告语进行统一设计。七售楼部外部环境场地的包装1、建筑风格：接待中心建筑和园林设计体现东南亚风格，请陈总和谢工参与售楼部的建筑和园林设计，售楼部采用围墙围挡，围墙并配有造型设计；2、建设标准：售楼处装修标准和档次应体现项目建筑风格，及推广主题（星河城，南城魅力所在）；3、车位设计：接待中心前保证50个车位；4、绿化设计：50米宽绿化带，绿植尽量选择东南亚的植被；5、活动场地：能过容纳和组织1500人的活动6、公共设施：为儿童提供玩耍的场地和设施，及其他的场所，如沙滩排球场、康体设施等八、右外大街建设、管理总体要求1、路面清洁对佑外大街、大红门路、石榴庄路的路面进行

7、整治，保证人流、车流通畅有序，并防止对围墙、户外广告的破坏行为，坚持开展经常性的卫生清洁活动，无乱扔纸屑杂物，无乱贴乱画，保持路面和沿街的清洁。2、环境优美人行便道铺地砖，道路两旁全部植被，做到“三季有花、四季常青”，确保黄土不露天。3、夜景亮丽大街两侧安装灯饰，烘托出右外大街亮丽美观的夜景。4、道路顺畅实现行人、机动车、非机动车各行其道，车辆停放井然有序，车辆行驶畅通无阻，禁止乱停、乱放。5、日常管理规范化对右外大街的路面、路旁广告进行规划和管理，每日定时定岗安排巡逻，对路况、路面进行及时的维护或管理,确保职责明确，分工明细，组织和管理有效，并且每周定时向有关部门进行汇报路面的情况。星河城三

8、期建设、装修及系统标准主体结构：现浇剪力墙结构外墙：面砖结合涂料；外墙外保温大堂：花岗岩地面、墙面全精装修、造型吊顶，豪华灯饰，宽敞、通透电梯：上海东芝电梯（或同等档次）；大理石或花岗岩门套，不锈钢门扇花岗岩或大理石公共走道：瓷砖铺装地面、墙面，楼梯采用铁艺栏杆不锈钢扶手门户：户门为四防门（整个三期统一配置）窗户：外窗选用断桥铝合金窗，部分做外飘窗，居室阳台为双层中空玻璃，不可开启窗采用安全玻璃（整个三期统一配置）。室内：起居室、卧室墙面刮耐水腻子，预留装修层，居室、客厅为水泥地面。厨卫：预留上下水口及装修面。信箱：每户专用私家信箱。空调机位：预留室外空调机位及穿墙孔，配冷凝水管道，客厅设下口

9、，卧室设上口。供电系统：四回路供电，设IC卡表，室内线路暗装敷设，配插座开关，预留照明灯接线口（说明：结合户型的大小选用不同的供电量标准）。供水系统：小区给水引自市政管网，采用中水系统，设IC卡表。供暖系统：集中供暖，入室暗管埋入楼板内，散热器整个三期统一配置。燃气系统：天然气管道，设IC卡表。通讯系统：每户两条电话线，插口分别设在客厅、主卧、卫生间及次卧。保安系统：单元门设置防盗可视对讲系统，全封闭管理，24小时保安巡逻。电视系统：有线电视入户，客厅及每个卧室均预留电视插孔。网络系统：宽带入户。参照项目装修、建材设备标准一、城南嘉园（均价4500元/平米）结构：全现浇剪力墙外墙：采用环保型优

10、质外墙防水装饰涂料，基座部分贴面砖电梯：中德合资的上海巴伐利亚华立电梯门窗：户门为多功能防护门，户内门客户自行配置；窗户全部为塑钢窗，外墙窗采用双层玻璃供电：多层为单电源供电，高层的电梯、应急照明为双路供电，每户用电量按6千瓦设计，卡式电表供水：市政统一供水，供水方式为变频供水，卡式水表供气：管道天然气采暖：采用分户式单体供暖，可同时提供生活热水通讯：每户均设电话、数据接口（宽带入户）二、恋日嘉园二期（均价5100元/平米）结构：全现浇钢筋硅结构外墙：高级外墙面破，高级外墙涂料，花岗岩结合装饰内墙：耐水腻子刮平大堂：石材电梯：合资电梯门窗：塑钢窗，配双层中空玻璃厨房：初装修，预留上下水接口，预

11、留通风用E烟管道卫生间：初装修，预留上下水接口，预留通风用E烟管道供水：城市自来水供气：市政管道天然气采暖：集中供暖通讯：每户预留两个电话接口三、金地格林小镇二期（均价4700元/平米）结构：短肢剪力墙结构外墙：以高级粘土烧结破为主，部分采用涂料。外墙外保温.内墙：参照关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定（试行）执行电梯：绿色环保无机房电梯门窗：户门采用优质四防子母门。外窗为优质铝合金窗，中空双层玻璃供电：双路IOKV供电（户容量50Wm2）供水：燃气热水器供气：管道天然气到户采暖：市政热源，集中供暖，分户计量通讯：小区千兆局域网，高速宽带到户。每户1对数据线，各主要房间设信息接口

12、。四、世纪东方城（均价5000元/平米）结构：剪力墙（钢筋混凝土）外墙：面石专、Wj级涂料内墙：陶粒条板、四白落地大堂：大理石地面、大理石墙裙电梯：东芝、奥的斯门窗：知名品牌四防门，铝合金中空断桥供水：市政自来水供气：市政管道天然气入户采暖：小区集中供暖通讯：预留两个电话接口五、世纪城（均价6300元/平米）结构：现浇剪力墙外墙：中外合资高级外墙传内墙：刮腻平整、四白落地大堂：进口花岗岩或大理石墙面、地面门窗：进户门为多功能钢质四防门，其他门由业主自配厨房：水泥粉刷墙面、水泥刮腻吊顶卫生间：水泥粉刷墙面、水泥刮腻吊顶供电：管线、预备接口供水：24小时热水供气：管道天然气采暖：集中供暖通讯：客厅

13、、主卧室预留电话电视插孔六、彩虹城（均价4000元/平米）结构：钢筋混凝土全现浇剪力墙结构外墙：外墙外保温材料，强面为高级外墙涂料内墙：刮耐水腻子电梯：合资品牌电梯门窗：高级四防门，防盗、防火、保温、隔音厨房：预留装修面卫生间：防水地面供水：24小时管道热水采暖：市政热力集中供暖七、北欧春天（珠江骏景二期）（均价5700元/平米）外墙：环保涂料内墙：厅、房为高级乳胶漆。厨、卫为瓷砖至吊顶。门窗：优质四防门，断桥铝合金中空玻璃厨房：送整体橱柜，配人造石台面，油烟机，台面嵌入式灶具，燃气热水器。卫生间：配浴缸并温泉入户（仅主卫生间）、淋浴房（次卫生间和单卫生间）、座便器、洗手盆、镜子；花岗岩和大理

14、石门槛。附送毛巾架、手纸盒、皂碟、排气扇。通讯：小区宽带入户八、珠江绿洲（塔楼5600元/平米；板楼7000元/平米，带精装修）公共部分：1、首层大堂地面为花岗岩，墙面为花岗岩或大理石；2、电梯为广日电梯（或同等档次），花岗岩或大理石门套，不锈钢门扇。3、二层以上地面为高级抛光砖墙，墙面为高级乳胶漆；4、电梯为大理石门套，彩钢板门扇；住宅部分：1、户门为四防金属门，配门镜，内门为复合门，酉己门锁；2、高级铝合金中空玻璃窗，配窗纱飘窗窗台为大理石台面；3、房为高级乳胶漆，局部管道部分为石膏板吊顶，阴角石膏线，卫为PVC天花扣板;4、厨卫都是精装修。室内燃气热水管道暗埋，赠送热水器；5、供暖入室暗管预埋入楼板内，散热器采用铸铝散热器，压型钢板外罩；6、可视对讲系统，采用闭路监视、电子巡更系统；