太原红墅湾别墅项目价格策略.docx

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1、太原红墅湾别墅项目价格策略一、定价方略确定项目的建筑形态、产品品质、市场定位以及客群范畴，直接决定本案产品的高端主流特征。当前中国地产市场，尤其是高端地产市场仍处于谨慎微妙状态，并且处在二三线的省会城市，产品基本处于“自产自销”状态，客群严重受限，锁定于省会城市以及省内其他地区，客户购买的主流参照同样为区域市场供应产品。鉴于以上项目及市场的基本特质，以市场为导向，以区域同类项目为参照的“应卷维庭”当属本案定价方略首选：在价格制定时充分考虑项目所在区域情况、区域在售项目价格、竞争项目价格、目标客户心理价格等因素，结合本项目的实际情况进行测算。同时，充分考虑本项目价格的标杆作用及二次的升值空间。并

2、且以“成本利润对市场价格测算，进行比照落实。二、比准项目选取选取原则：竞争区域：晋源区、小店区等，与本案处在同区域或近区域。竞争产品：别墅及泛别墅，与本案产品形态相同或相近。竞争客户：目标客户相似，与本案项目客群定位相对吻合。三、价格比照的本案前提、以“大红本的模式进行客户签约及销售。2、 工程进度按照预定计划实施、工程进度不影响项目入市销售（2009年11月底文前动工，20。牵年底景观成型交房）。3、 品牌化高赤灌物业管理。4、 2009年12月份之前启动实质性销售。5、 按照项目总销售额的4%-6%的广告费用进行推广。（依据市场及项目销售情况坚持“低成本”推广原则）。四、价格测定令地上建筑

3、市场价格比准测算鉴于市场参照项目的建筑形态特征,均为全地上建筑,则市场价格权重只可作为地上部分价格参照,故本案“地上建筑部分价格”比准如下:比较因素本项目水域金岸丽都御墅文庭半里绿地半山国际花园长岛国际参考权重权重135%35%15%10%5%地理交通12%11.41.11.11.31.5外部环境S111.51.21.11.41.6城市配套10%11.21.11.11.51.8庄园配套7：,eI1.50.90.81.21.2庄园规划8%11.30.90.81.41.5建筑产品12%11.20.S0.81.51.1园林景观12%11.60.80.71.21.2户型设计10%10.80.80.81

4、.20.9建设周期5%11.31.31.41.71.8物业管理8%11.3111.21发展商8%11111.51.2加权得分11.2820.970.941.3591.36销售均价880052004500950015000销售均价比准价格6864.2745715360.82474787.2346990.434111029.412入市均价=6864、35%+5360*35%+4787*15%+6990乂10%+11029*5%=6247.4（元/面）其中：联排别墅建议售价：5500-6000元/Itf双拼独栋建议售价：650K7500元f地下建筑市场价格比准测算以上参照项目基本全为地上建筑，唯有“

5、文庭半里”带有地下建筑，但其地下室销售价格为800元f,并且与本案地下建筑形态及功能不存可比性，因此，同样不具备参照价值。鉴于市场的以上实际情况，本案定下建筑的价格根据建筑开发成本，进行相应测定:入市均价：3000元/皿地下车库市场价格测定鉴于本案“地下区域车位”为市场首例，同时作为项目品质提升基础之一（不作为项目主要赢利点），并且存在“可直接入户”与“非直接入户”之分等特征，根据目前太原市场“车库”的市场价格“820万元/位”的实际情况，充分考虑本案车库的开发成本，建议：入市价格：12万元/位（可直接入户）10万元/位（非直接入户）五、市场销售价格及相应折扣鉴于太原市场客群购买的折扣心理特征

6、以及参照项目的销售折扣方式：一次性付款：95折以下；（入市阶段）分期付款：98折以下。（入市阶段）分期方式：1）签约当日，首付50%；2）项目封顶，交付30%；3）交房之前，支付剩余的20%。（最终成交一次性付款在9折左右,分期付款在95折左右。）根据以上情况，本案销售价格折扣方式建议：一次性付款：95折；（入市阶段）分期付款：98折。（入市阶段）分期方式：1）签约当日，首付50%；2）自签约当日起，四个月内，交付20%；3）自签约之日起，八个月内，交付20%；4）交房之前一个月内，支付剩余的10%。备注:最终成交控制于:9折以上（一次性付款）；95折以上（分期付款根据销售阶段进行相应调整。由

7、以上折扣方式，可倒推得出项目市场销售报价：地上建筑均价：6247.4元m*09=6950元/Irf其中：联排别墅均价：6100-6600元nf独栋别墅均价：7200-8300元/而（包括双拼）地下建筑均价：3000元f/0.9=3333元/Itf地下车库价格：12万元/位/0.9=13.3万元/位（可直接入户）10万元/位/0.9=11.1万元/位（非直接入户）六、具体实例价格测算以“四联排别墅”为例：南入口的1bS户型A-I：地下室141平方米411平米一一层151平方米二层119平方米详细计算如下:地上建筑：（151+119）f*6350元f=17145万元（取6350元/m为联排均价）地

8、下建筑：141ma*3333元m1=47万元地下车库：133万元+111万元=244万元别嬖总套价：242.85万元实际成交价：242.85*0.9=218.565万元以上套价完全吻合太原市场客群可接受价格区间：联排别墅150-250万元/套之间。七、销售方式建议令以套为单位，赠送景观层、双车库：180万元/套起；令以平米为单位，赠送景观层、双车库：7800元ma起；注：按11-S户型A-I为例：令以套为单位，赠送景观层、双车库：220万元/套；令以平米为单位，赠送景观层、双车库：8095元/面；注:在建筑条件允许的情况下,可考虑建筑进行“前二后三”设计（建筑前面为地上两层+庭院,建筑后面为全

9、部三层）,销售面积可将景观层面积完全计入销售面积,将会整体降低销售单价,提升销售套价。八、价格调整节点地产销售价格伴随市场行情，项目的开发进度以及销售阶段，处于整体动态变化，相应增加项目的整体收益，建议本案价格调整节点为：、项目认购量达到50%以上2、 样板区施工全面启动3、 样板区建筑封顶4、 样板区景观基本成型5、 样板区开放6、 项目部分主体封针对以上价格测定详细流程及结果存在疑义，进行具体深入沟通，以谋求既能吻合市场实际情况以及相应的开发成本和利润，实现项目顺利入市，高调收盘，名利双收!附录：各大指标的详细说明地理位置地理交通水域金岸晋源区-长风文化商务区南2公里，紧邻滨河西路、汾河；

10、丽都御墅晋源区-紧邻天龙山路，天龙山主入口旁，晋祠公园附近；文庭半里晋源区-新晋祠路与龙山大街交汇处西500米，紧邻区政府；绿地半山国际花园小店区-紧邻长风东街与环城高速；长岛国际万柏林区-紧邻滨河西路，南内环桥南500米；滨河东路 河西K新B枸器尚喉情肯柯公川丽都御里区位图1J1JU1长风大街柯西路路出案接存中心天龙山路华山国际花区展示中心1（得一文化广场-Jg）-KM-建设南路长风收费站大街口美特好绿地半山国际花园区位图长风商JHX文庭半里区位图我们以城市快速路的交通可达性以及距离城市中心区的距离,做为评判一个项目地理位置的标准，由此可以看出，其顺序为长岛国际、水域金岸、绿地半山国际花园、

11、文庭半里、丽都御墅。外部环境外部环境水域金岸长风文化商务区、汾河、滨河西路、古寨村；丽都御墅晋祠公园、天龙山、晋祠镇；文庭半里晋阳湖、区政府；绿地半山国际花园环城高速、东山、长风大街商业区；长岛国际汾河、市区；三、城市配套城市配套水域金岸中小学:小店一中、新十中；综合商场:长风商务商务区；丽都御皇晋祠镇现有配套；文庭半里晋源区人民医院、晋源区实验小学（内设幼儿园、实验中学）、晋源区政府、晋源区工商、税务、交通政务大楼等；绿地半山国际花园近长风街和建设路、美特好超市，紧邻主城，共享城市配套；长岛国际属于城市别墅，共享城市配套。根据项目区位特点，可以看出，目前的城市配套成熟度依次为长岛国际、绿地半

12、山国际花园、水域金岸、丽都御墅、文庭半里。四、庄园配套水域金岸600Onf休闲广场、4000Of会所、名人会馆、篮球场、网球场等；丽都御墅文庭半里商业会所、社区医疗机构、儿童乐园和健身活动中心、幼儿园、图书馆、超市、银行、家政服务等；绿地半山国际花园规划设有中小学以及高档酒店、花园式休闲商业配套等；长岛国际从上表可以，目前的庄园配套成熟度依次为水域金岸、绿地半山国际花园、长岛国际、丽都御墅、文庭半里。五、庄园规划庄园规划水域金岸小区设两个出入口，主入口位于滨河西路，次入口在风峪河旁。占地315亩，总建筑面积15万平方米，共有别墅380套；分A、B、C三个区域，整体临空鸟瞰形成一条金鱼状；丽都御

13、妻占地210亩，总建筑面积8.5万平方米：文庭半里占地150亩，总建筑面积16万平米，别里共计80套，花园洋房共15栋，952套；绿地半山国际花园占地1700亩，一期项目规划用地452亩，建筑面积近20万平方米，总投资额约10亿元；长岛国际占地55亩，总建筑面积12.12万平方米，社区主体建筑是由2栋30层的高层住宅、2栋9层小高层住宅，联排别堂和独栋别堂所组成。社区人车分流，全部为地下车库。总体来讲，水域金岸，总体规划以湖为中心，划分各大组团以及A、B、C大区域，长岛国际由“汾河12品”独栋别墅及豪华的三联排别墅所构成的别墅群。绿地半山国际和丽都御皇通过地形和规划相结合的特点，把山景作为其规

14、划的特点，文庭半里规划缺少亮点和新意。六、建筑产品建筑产品水域金岸类西班牙风格，建筑形态：独栋、双拼和联排；立面建材石材及涂料；丽都御墅没有独特风格，建筑形态：双拼、联排和花园洋房（多层住宅）：文庭半里没有独特风格，建筑形态：叠拼别墅和花园洋房；绿地半山国际花园英式风格，建筑形态：独栋，双拼，联排，叠拼和花园洋房；长岛国际没有独特风格，建筑形态：独栋和联排（三联排）。就建筑产品来讲，绿地半山国际花园以其英伦建筑文化符号，较为地道的借鉴了国外的别墅设计，为五个项目中建筑产品最好的一个，其次为水域金岸，独栋产品沿湖而建，前三后四的设计，湖景+溪景等水景设计、分组团概念的设计。七、园林景观园林景观水域金岸6000平米中庭广场，落差3米大型瀑布2个，小溪宽6米,，4000平米中心湖泊2个，总水域面积达15000平方米；丽都御垂文