万里扬：土地估价报告.docx

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1、土地估价报告项目名称：浙江万里扬股份有F艮公司住于金华市宾虹西路3999号工业用地用于政府收回的国有建设用地使用权价格评估受托估价单位：金华市华诚房地产土地评估有限责任公司土地估价报告编号：金华市华诚（2023）估字第491号提交估价报告日期：二O二三年十二月八日土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称浙江万里扬股份有限公司位于金华市宾虹西路3999号工业用地用于政府收回的国有建设用地使用权价格评估二、委托估价方金华市婺城新城区开发建设管理委员会三、估价目的委托方因国有建设用地使用权政府收回的需要，委托我公司对浙江万里扬股份有限公司位于金华市宾虹西路3999号工业用地使用权价格进行评估，为政府

2、收回土地提供国有建设用地使用权价格参考依据。四、估价期日二。二三年二月二十八日（现场勘查日）五、估价日期二O二三年二月二十八日至二。二三年十二月八日六、地价定义本次估价对象位于金华市宾虹西路3999号，土地使用权证载总面积261844.43平方米（土地出让合同面积272297.OO平方米），系国有出让用地。根据估价目的及估价依据，结合委托方提供的资料及现场勘查情况，确定本次估价的地价定义。1 .宗地用途设定：根据委托方提供的待估宗地产权证资料，证载土地用途为工业用地，实际用途为工业，本次估价设定土地用途为工业用地。2 .开发程度设定：估价对象实际开发程度为宗地红线外“五通”联系地址：金华市双龙

3、南街828号市农科教大楼西附楼壹楼电话/传真:0579-83188226（即通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整，根据本次估价目的，设定待估宗地的开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。3 .国有建设用地使用权年限设定：待估宗地为国有出让用地，土地终止日期为2053年12月24日，至估价期日，剩余土地使用年限为30.8年，根据估价目的，本次估价按待估宗地剩余土地使用年限设定为30.8年。4 .国有建设用地使用权价格类型设定：至估价期日，待估宗地为国有出让土地，故本次评估的价格类型设定为剩余土地使用年限条件下的国有出让建设用地使用

4、权价格。5 .土地利用和规划条件设定：至估价期日，经估价师现场勘查，待估宗地现状已开发完成，宗地内共建有多幢房屋建筑物，根据委托方提供的不动产权证及现场测量，地上房屋总建筑面积153976.74平方米，其中证载房屋总建筑面积143241I1平方米，委托方拟按宗地利用现状收回，因此本次评估按宗地现状利用条件设定。6 .估价期日设定：根据委托要求，约定估价期日为二。二三年二月二十八日，也是本次估价人员现场勘查日，故本次评估设定估价期日为二。二三年二月二十八日。综上所述，本次估价的土地使用权价格即为上述设定用途、开发程度、土地使用年限及利用条件下于估价期日二0二三年二月二十八日的国有建设用地使用权政

5、府收回价格。七、价格结果经过估价人员现场勘察、市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的土地评估方法，评估得到待估宗地在估价设定条件下、估价期日为2023年02月28日的国有出让建设用地使用权政府收回价格，结果如下：土地出让合同面积：272297.00m2（其中证载261844.43m2）单位地价：475元/n?土地总价：RMB129341075元大写：人民币壹亿贰仟玖佰叁拾肆万壹仟零柒拾伍元整（估价结果详见土地估价结果-览表）八、土地估价师签章估价师姓名估价师证书号签章王勇明2006330029王旭霞2011330048九、土地估价机构估价机构负责人签字或盖章：金华市华诚房地产土

6、地评估有限责任公司二。二三年十二月八日土地估价结果一览表估价机构：金华市华诚房地产土地评估有限责任公司估价报告编号：金华市华诚（2023）估字第491号估价期日：2023年02月28日估价目的：政府收回估价期H的土地使用权性质：国有出让宗地密号估价期日的王地使用者宗地名称产权证号估价期日的用途容积率估价期日实际土地开发程度集能养赛程度（年）土地出让合同面积（mD土地单价（元”）土地总价（元）备注实际设定规划实际1浙江万里扬股份香限公金华市宾虹西路3999号浙（2017）金华市不动产权第0024872号业业业-宗地红线外“五通”各线内午整宗地红线外“五通”，红线内平整30.8272297.00（

7、其中证载261844.43）475129341075宗地位置地面平整状况周边道路状况供电状况供水状况排水状况通讯条件供暖状况供气状况规划限制影响土地价格的其他限定条件金华市宾虹西路3999号场地平整北临宾虹西路市政供电市政供水市政排水市政通讯无无详见估价报告详见估价报告二、其他需要说明的事项：1、本估价结果是待估宗地在满足地价定义所设定条件的国有出让土地使用权价格，当评估期日、土地面积、土地用途及利用方式等影响地价的因素发生变化时，其估价结果应作相应的调整或重新评估。2,本估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，即对浙江万里扬股份有限公司位于金华市宾虹西路3999号工业用地用于政府收回的国有建设

8、用地使用权进行了价格评估，为政府拟收回工业用地提供土地使用权价格叁考依据，当用于其它目的，则本报告的估价结果无效。3、具体说明事项详见土地估价报告。估价机构：金华市华试号地产土地评估有限责任公司二门一三年十二减入日联系地址：金华市双龙南街828号市农科教大楼西附楼老楼电话/传真：0579-83188226第二部分估价对象界定一、委托评估方委托方：金华市婺城新城区开发建设管理委员会联系地址：金华市婺城区临江东路IOOO号联系人：刘先生联系电话：82216018二、估价对象待估宗地位于金华市宾虹西路3999号，土地所有权属国有，使用权属浙江万里扬股份有限公司，使用权类型出让，土地用途为工业用地，土

9、地证载面积261844.43平方米（土地出让合同面积272297.00平方米），本次评估剩余土地使用年限为30.8年。开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整，本次估价范围仅为土地使用权价格，不包含宗地内建筑物及相关附属设施价值。三、估价对象概况1、不动产登记状况产权证号浙（2017）金华市不动产权第0024872号坐落金华市宾虹西路3999号权利人浙江万里扬股份有限公司不动产单元号330702104032GB00578F00110001权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权权利性质出让/自建房用途工业用地/工业厂房面积土地使用权面积261844.

10、43m2/房屋建筑面积1432411InI使用期限国有建设用地使用权2053年12月24日止附记整幅宗地四至为东至白沙溪，南至330国道，西至330国道北至宾虹西路。根据土地出让合同（合同编号分别为（2003）206号、3307022009A21068）,待估宗地原始出让土地面积分别为215251平方米、57046平方米，合计272297平方米根据2023年金华市区城镇基准地价更新成果汇总，待估宗地所处区域为金华市城区IV级工业用地，基准地价300元/平方米。2、土地权利状况1）土地所有权：国家所有。2）土地使用权：浙江万里扬股份有限公司，至估价期日，待估宗地土地剩余使用年限为30.8年。3）

11、土地他项权利：估价作业期间，待估宗地可能存在抵押、租赁等他项权利的限制，但本次评估政府拟收回的完全产权下的土地使用权价格，因此无需考虑他项权利因素。委估宗地权属来源合法、产权清楚。3、土地利用状况根据委托方提供的资料及经估价人员现场勘查，待估宗地开发程度为宗地外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯）及宗地内场地平整，待估宗地内建有多幢建筑物，至估价期日房屋建筑物维护良好，能正常使用。四、地价影响因素分析（一）一般因素1 .城市资源状况地理位置金华市位于浙江省中部，为省辖地级市，以境内金华山得名。界于东经1191412046北纬28322941，东邻台州,南毗丽水，西连衢州，北接绍兴、杭

12、州。南北跨度129公里，东西跨度151公里，土地面积10918平方公里。金华地处沿海开放城市的扇形腹地，位于以上海为中心的长江三角洲经济区与内陆腹地的结合部，可以直接吸收浦东开发区和杭州、宁波、温州等省内沿海经济发达地区的辐射，并成为闽浙皖赣四省广大腹地的二传手。金华被定为浙江省重要的交通枢纽和中西部地区的中心城市。自然环境金华市地貌以金衢盆地东段为主体，四周分布着武义、永康、南马、浦江、墩头等小盆地，构成环状相间的盆地群。盆地底部广泛分布着起伏的低丘岗地，海拔一般在50-150米，形成了著名的红层盆地。盆地中部为江河冲积平原，宽窄不一，主要分布在金华江，兰江的中下游地区。盆地的两侧为丘陵山地

13、，南部以低、中山地为主，属仙霞岭山脉的余脉，海拔500-1000米。位于武义、金华、遂昌交界的牛头山，主峰海拔1560.2米，为全市最高峰。北部以低山丘陵为主，大部分海拔为500-IOOO米，金华北山1312米，为北部最高峰。金华地处中亚热带，属中亚热带季风气候，同时受地形环境的影响，又带有盆地气候特点。冬夏季风交替明显，四季分明，光温较优，雨量充沛，但时空分布不均，盆地小气候多变，垂直差异明显，灾害性天气频繁。本市水系河流多，但资短流急，水位涨落快。水资源总量较多，但分布不均匀，利用率较低。江河主要有兰江、金华江、东阳江、武义江、浦阳江等，集雨面积在100平方公里以上江溪有四十多条。城市性质

14、金华市区位于浙江省中部偏西，金衢盆地的东部，义乌江和武义江的汇合处，建城区面积已达30平方公里，是浙江省交通枢纽，是市域政治、经济、文化中心。金华市区环境优美，北侧有国家级风景区一一双龙风景区，市区九七年又建成了人工湖，使市区环境质量大为改善。交通发达，北有浙赣铁路复线横贯区内，西有金岭支线接轨，延伸东南方向的金温铁路，公路四通八达，金丽、金衢、金义三条公路会于区内。近年来，金华市区城市基础设施投入增加，供水、供电、联系地址：金华市双龙南街828号市农科教大楼西附楼宜楼7电话/传真：0579-83188226供气、电讯等基础条件改善，尤其是道路新建改造工程加快，提高了城市用地质量。已形成了以金

15、融、建材、机电等产业为主，其他产业门类齐全的工业化城市。近几年的GDP平均增长维持在10%左右，城镇人均住房面积超过51平方米。现城市用地结构不断趋向合理化。行政区划金华市总面积10918平方公里，金华市设婺城、金东2个市辖区辖武义、浦江、磐安3县及兰溪、义乌、东阳、永康4市，市区包括婺城、金东2区，位于市域中西部，东接义乌、南连武义、西邻兰溪，西南与遂昌交界，其中婺城区辖9个镇、9个乡、9个街道办事处，金东区辖8个镇、1个乡、2个街道办事处。2023年末，全市常住人口为712.7万人，其中城镇人口为494.3万人，农村人口为218.4万人。全市常住人口婺城区97.2万人（开发区48.7万人）、金义新区（金东区）51.7万人、兰溪市57.8万人、义乌市188.8万人、东阳市108.9万人、永康市97.3万人、武义县46.9万人、浦江县46.3万人和磐安县17.8万人。2 不动产制度与市场状况工业用地制度和政策国务院于2006年9月5日发布