【《我国商业银行个人房贷业务存在的风险及应对策略》7900字（论文）】.docx

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1、我国商业银行个人房贷业务存在的风险及应对策略摘要1关键词2绪论21个人住房贷款相关概念简介31.1 自营性个人住房贷款31.2 公积金个人住房贷款41.3 个人住房组合贷款42 .商业银行个人房贷业务的现状42.1 个人住房贷款与公司贷款业务相比,具有无可比拟的优势42.2 商业银行个人贷款有国家政策支持52.3 个人住房贷款将会是南通商业银行贷款业务的龙头53 .正确认识我国商业银行个人房贷业务存在的风险63.1 信用风险，不良违约增加，投资用途贷款潜藏较大风险63.2 流动性风险，个人房贷引发的银行整体流动性风险并不明显，但局部值得关注73.3 操作风险，普遍存在，应引起银行高度关注74

2、.防范和控制我国商业银行个人房贷业务风险的对策84.1 改善个人信用风险的识别环境84.2 推进资产证券化市场的发展94.3 加强信贷管理，防范经营风险94.4 推广全面实施个人住房贷款保证保险制度10参考文献10摘要本文对引起国外金融危机的个人房贷业务加以关注，分析和阐述了我国商业银行个人住房贷款潜在的各种风险类型、形成原因、表现形式进行了客观的分析，并从政策、市场、银行、个人等方面探讨了防范、控制风险的处理措施和对策。今年以来，受欧美金融危机影响，国外金融市场异常动荡，金融机构的抗风险压力加大。同时这场风波对于国内的金融机构具有很好的警示作用，国内的银行类金融机构由于监管层的严格监管，限制

3、混业经营，没有大范围参与创新类金融衍生品投资而避免了这场金融危机，但对前几年因业务膨胀而潜伏的各类风险不容忽视，特别是高速增长的个人房贷业务，截止2007年末，我国主要金融机构的个人住房贷款的余额已经达到了27000亿元，同比增长36.1%,高于同期全国各项贷款增速19.7个百分点，监测分析个人住房贷款风险很有必要，如何范防风险、控制风险已成为当下紧迫的课题。金融危机本质上是不良贷款导致的流动性不足，而不良贷款的根源可能泡沫经济，也可能是所投资的项目盲目建设严重、效率低下和行业竞争过度、产品供大于求、无竞争力。追究泡沫经济的起源，跟银行的利益诱惑、放贷冲动不无联系。就我国而言，银行储蓄存款众多

4、，中间业务收费占比过小，利益最大化的要求只能寄希望于放贷产生的利差。特别是1998年以来,随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，商品房市场蓬勃发展，相应带来的个人住房贷款发展迅猛，它已成为商业银行一项重要的利润来源。相对于企业贷款,个人住房贷款风险较小，安全性较高,但这并不意味着其完全没有风险。特别是经过近十年的房价上升，房价泡沫已经显现，作为抵押品的房产估值也需要重新定价。今年以来，屡见新闻媒体报道，各地的房地产市场出现房价滞涨，交易量锐减，局部大中城市,房价出现持续下跌，个人住房贷款按揭户出现违约上升，断供增加这些现实都在提示银行管理者，不存在“无风险”的业务，审时度势，客观、理性看

5、待我国商业银行的个人房贷业务存在的风险，有助于我们提高风险意识，有的放矢,做好风险防范和控制。关键词金融危机、个人房贷、风险防范及控制绪论近年来，随着金融业的不断发展，个人住房消费信贷业务在深化住房制度改革、促进国民经济发展方面起到重要作用。个人住房信贷业务的发展与稳定对金融业特别是商业银行的发展起到了重要的作用，对我国商业银行个人住房信贷业务进行风险分析并提出防范措施，对保障贷款安全，防止商业银行金融风险的发生有着巨大的现实意义。今年以来，受欧美金融危机影响，国外金融市场异常动荡，金融机构的抗风险压力加大。同时这场风波对于国内的金融机构具有很好的警示作用，国内的银行类金融机构由于监管层的严格

6、监管，限制混业经营，没有大范围参与创新类金融衍生品投资而避免了这场金融危机，但对前几年因业务膨胀而潜伏的各类风险不容忽视，特别是高速增长的个人房贷业务，截止2007年末，我国主要金融机构的个人住房贷款的余额已经达到了27000亿元，同比增长36.1%,高于同期全国各项贷款增速19.7个百分点，监测分析个人住房贷款风险很有必要，如何范防风险、控制风险已成为当下紧迫的课题。相对于企业贷款,个人住房贷款风险较小，安全性较高,但这并不意味着其完全没有风险。特别是经过近十年的房价上升，房价泡沫已经显现，作为抵押品的房产估值也需要重新定价。今年以来，屡见新闻媒体报道，各地的房地产市场出现房价滞涨，交易量锐

7、减，局部大中城市，房价出现持续下跌，个人住房贷款按揭户出现违约上升，断供增加这些现实都在提示银行管理者，不存在“无风险”的业务，审时度势客观、理性看待我国商业银行的个人房贷业务存在的风险，有助于我们提高风险意识，有的放矢，做好风险防范和控制。1 .个人住房贷款相关概念简介1970年成立的美国联邦住房贷款抵押公司(Frede1ieMaC)将个人住房贷款与按揭贷款等同起来,认为按揭是对房产等不动产的留置权,借款人向信贷机构用自己所购的房产做抵押,在贷款合同内按期按时付款。中国人民银行对个人住房贷款的定义是商业银行向借款人发放的用于其建造大修购买各种类型房屋的贷款。借款人必须用自己所购买的房屋作为抵

8、押进行担保后,银行才会发放住房贷款。1.1 自营性个人住房贷款即通常所指的个人住房按揭贷款，主要包括个人一手房贷款个人再交易住房贷款（二手房贷款）。另外还有个人商业用房贷款和个人住房抵押额度贷款等。一手房贷款和二手房贷款的主要区别在于前者是用于首次交易的商品住房，后者是在二级市场上进行交易的。个人商业用房贷款的首付款比例和贷款期限等要求较高。个人住房抵押额度贷款的形式较为灵活，借款人把自有住房作最高额抵押给银行后，可多次支用，用于购房购车等消费性贷款，前提是在贷款额度有效期和可用额度范围内进行。1.2 公积金个人住房贷款住房公积金贷款以住房公积金为资金来源，是银行受住房公积金管理中心的委托，为

9、正常按期缴纳住房公积金的个人发放的专项住房贷款，是一种政策性贷款。住房公积余为城镇企事业单位职工提供了住房保障，但是应该放开这里的“一单位”限制，使更多的人受到保障。1.3 个人住房组合贷款是指住房公积金和按揭贷款组合的贷款。银行确定借款人按时缴纳住房公积金的实际情况后，当住房公积金不够完全支付购房款时，不足的贷款由银行提供个人住房按揭贷款，以减轻借款人的还款压力。2 .商业银行个人房贷业务的现状个人住房贷款是在银行传统业务基础上发展壮大的，是银行的业务特色和一个重要品牌，目前约占全国70%市场份额,是其信贷资产中涉及面最广质量最好的品种之一。目前各商业银行争相开办个人住房贷款业务，竞争越来越

10、激烈,纷纷提出更加优惠的政策更优质快捷的服务,争夺分享个人住房贷款市场的一杯羹。发展个人住房贷款业务的前景和空间十分乐观和广阔。2.1 个人住房贷款与公司贷款业务相比,具有无可比拟的优势住房贷款期限最长达30年,利率低,手续简便,不存在转贷贷新还旧的问题,客户负担费用少,银行综合经营成本低;公司贷款一般则在5年以下,利率高,经常办理转贷贷新还旧，每转一次，都要支付相应的评估保险抵押登记公证等费用，手续繁琐，客户支出的费用大,银行从经办部门到审批部门，都要投入相应的人力和资源,综合经营成本高。个人住房贷款涉及面广,风险分散且风险程度相对较小,社会效应大,有利于扩大银行辐射影响和广泛吸收存款，也有

11、利于调整信贷资产结构，给银行带来稳定的客户群体和长期稳定的效益；公司贷款的风险则相对集中，一旦出现风险,给银行造成的损失惨重。2.2 商业银行个人贷款有国家政策支持从2000年开始,国家实施新的个人住房分配政策,正式停止福利分房，实行货币化分配。这一政策将对南通房地产市场和房地产金融业务产生深远影响，国家鼓励个人买房和建房，发放个人住房贷款可以刺激房地产消费市场，扩大内需，符合国家产业政策和银行信贷政策。个人住房贷款市场存在哪些风险及成因，如何发展和完善个人住房贷款的风险管理水平。个人住房贷款市场的健康稳步发展和降低贷款风险，使个人住房贷款业务在金融业良性循环发展。在个人住房贷款中，银行扮演着

12、十分重要的角色，它既是贷款的债权人，也是贷款资金的筹集人。因而加强建行内部信贷管理，因此，应当把防范个人住房贷款风险作为商业银行风险管理的一个重点。是防范个人住房贷款风险的重点所在。近年来，我国个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展，其规模在银行资产中的比重迅速上升，银行业将个人住房贷款作为信贷业务扩张的重点。但在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款存在着一定的风险，它有借款人分散期限长变数大的特点，潜在风险很高。如果银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制，那么，未来由于个人住房贷款的快速扩张反而可能成为建行的一个不容忽视的风险源。2.3 个人住房贷款将

13、会是南通商业银行贷款业务的龙头随着现代企业制度的建立,企业的资金需求,主要通过发行股票债券等直接融资方式解决,对贷款需求很少，但银行对此争夺十分激烈；一般的中小企业由于其经营管理抗风险能力等方面的问题，很难得到银行贷款。因此,传统贷款业务有面临萎缩的趋势。目前个人贷款业务如耐用品消费贷款信用卡消费贷款汽车消费贷款助学贷款旅游贷款个人住房贷款装修贷款综合消费贷款等纷纷出台，发展势头迅猛,社会效应大。所有这些,在目前和相当长的一段时期内，个人住房贷款是个人贷款业务的龙头;谁抓住了这个龙头,谁就占领了个人贷款业务发展的制高点。3 .正确认识我国商业银行个人房贷业务存在的风险按照金融学有关理论，风险就

14、是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。由于个人房贷持续期较长（最长30年），在理论上其实际收益与预期收益发生偏离的可能性更大。一般而言，个人房贷业务会存在以下风险:（一）信用风险，即借款人在还款期内由于失业或者收入锐减而不能按期足额偿还月供的情况；（二）流动性风险，由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务，造成商业银行面临流动性不足的情况；（三）操作风险，由于存在不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件而给商业银行造成损失的情况；（四）利率风险，由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况；（五）市场风险，由于整个房地产市场大幅下降，房产价格贬值造成银行损失的情况；（

15、六）政策风险，由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行的个人房贷业务受到影响的情况。在我国，商业银行的个人房贷业务在以上所列风险方面具体表现存在以下几个特点：3.1 信用风险，不良违约增加，投资用途贷款潜藏较大风险目前我国的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。一方面，国外的金融危机已经逐步影响到我国的实体经济，进而引起借款人在工作、收入等因素的不良变化，导致不能按期或无力偿还银行贷款记录增加，有可能出现违约导致放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人收入资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。其中个人信用风

16、险又分为：（1）、购房者由于收入水平下降，无力偿还贷款。值得指出的是，个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续2030年左右，（2007年我国个人房贷平均贷款年限最短的西部地区14.9年），在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。（2）、购房者由于投资方式失败的原因拖欠贷款，购房者对市场的估计不足，进行了购房投资，采取以租养贷等投资方式的失败，造成无力偿还贷款。这种情况所占比例不下，随着房地产的降温，房屋租赁市场的低迷，所占比例将会越来越大。3.2 流动性风险，个人房贷引发的银行整体流动性风险并不明显，但局部值得关注商业银