d_天鸿万象新天_理想郡价格策略沟通稿.docx
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1、天鸿万象新天理想郡价格策略沟通稿第一部分、济南住宅市场概况一、竞品项目10月监测1、恒大城周周特价房,本月共推出105套特价房,成交60套左右,其余基本为8#100平米两室房源40套左右;国庆7天成交74套,对本月成交量贡献较大; 利用超高优惠老带新政策,调动老客户积极性,给老客户返还2%的总房款,以降低降价的负面影响,并变相降价; 预计下期推出二期9#,31层,3个单元,2梯四户,共372套房源,面积为170.24m,171.28的四室,108平米三室。踩盘价格6700元/门左右,不排除恒大后期会采取降价或卖毛坯房形式与本案进行竞争。2、翡翠清河9.30日开盘后,本月主要去化剩余房源并进行三
2、期开盘的蓄客,目前蓄客近200组,预计11月6日开盘,推出300套房源,面积72-140m11月3日举行历城六中的教育签约仪式。3、叁苑名家正常去化,推出50套特价房,9.3折左右,房源为中间户或西户,顶层等,共成交25套。4、海信慧园正常去化,开展西区2#的认筹,市场反响不好,总计认筹32组,推出特价房16套,95折优惠,成交7套。5、尚品清河正常去化,为洋房开盘的蓄客,市场反响不好,蓄客仅14组,预计11.6日开盘(暂定)。6、恒大名都周周特价房,本月合计推出95套特价房,成交近70套,两室特价房占一定比例,成交情况较好;国庆期间成交情况较好,借国庆期间,推出特别优惠9.2折,延续至月底;
3、利用超高优惠老带新政策,调动老客户积极性,给老客户返还2%的总房款,以降低降价的负面影响,并变相降价;推出二期24号楼,共计180套,户型为95、120平米,成交近1/3.7、鲁能领秀城 正常房源的去化,每周15套左右: 国庆期间推出35套特价房,成交25套左右,国庆期间总计成交66套,对本月成交量贡献较大。8、中海国际社区9.29日开盘后,剩余在售房源较多,目前正常的房源去化阶段,平均每周14-15套左右。9、绿地国际花都 正常的房源去化阶段,平均每周20套左右,每天推出一个户型一套的特惠房活动;国庆期间推出95折特惠房35套,成交35套,对本月成交量贡献较大; 针对顶层房源推出买房送车活动
4、,根据面积可折合3-7万不等房款。二、重点项目分析1、恒大城一持续无策略降价1)价格走势恒大城从5月底开盘至7月初,价格一直保持在7000元/平米以上。7月以后就开始以特价房、秒杀房、一口价等形式间接降价,为实现集团回款目标,两个月之内价格从7000元/平米快速降至6150元/平米,最低时大户型单位的价格达到5300元/平米,与最高价相比,降幅超过2000元/平米。时间节点均价起价当天成交套数推出套数解筹率备注5月29日一期开盘7000792117068%6月11日4#开盘74004410841%7月2日7#开盘7200405671%7月9日推特价房30套7000253083%8月27日推特价
5、房35套68006200333594%9月3日推特价房20套68006095102050%9月10日8#楼的1单元的偶数层开盘680058003645%精装9月10日8#楼的2单元的偶数层65005600216433%毛坯9月24日推特价房30套6200530053017%10月1日TO月7日推特价房65套61505300316548%2)量价关系从近十周恒大城的成交情况来看,价格与成交量主要呈现以下两种特征:第一,同一价格保持不变,则成交量随时间递减,这一规律与价格高低关系不大。第二,价格的下降能促进短期快速走量。恒大城8.2210.30成交套数及均价统计农3)策略评价恒大城以周周特价、限时
6、秒杀房源、毛坯销售等方式持续降价,在一定时间内促进了走量;持续无底线降价的做法,超过了老业主的忍耐底线,业主在网络和业主论坛召集聚集闹事,虽然未酿成恶性社会事件,但对恒大的品牌企和业形象产生了一定的不利影响;改精装为毛坯销售的策略,一定程度上降低了客户的首付门槛;但也失去了前期客户的信任,恒大一直标榜的精装修品质社区的形象荡然无存;且由于精装修单位与毛坯单位的差价不足1500元/平米,让客户对其精装修的成本和报价产生质疑。2、中海国际社区灵活有效的调价策略D价格走势2011年上半年,中海国际社区一直以1500元/平米的精装修出售,6月份时中海改变销售策略,推出千套毛坯房源,与当期推售的11#楼
7、精装房源的单价相比,直减2500元/平米(排除精装修因素,降幅仍有近IOOO元/平米),以8000元/平米的价格入市,当天成交850套。国庆期间,为快速走量,中海还以7100元/平米的价格成交了大批团购客户,再次将成交均价拉低900元/平米。中海国际社区价格走势分析12000时间节点均价当天成交套数推出套数解筹率备注5月15日15#、16#开盘930023033668%精装15006月26日A3地块19#、21#开盘105008415455%I1F精装小高层6月份推千套平价房8000850100085%毛坯7月9日A3地块10、Ik12#开盘800038052872%毛坯9月29日A2地块1#
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