20110822_济南_天鸿万象新天_恒大城项目剖析.docx

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1、恒大城项目剖析一、基本信息位置历城王舍人镇政府向西300米路南物业类型住宅、公寓、写字楼、商业（住宅：板楼，高层）占地面积518926平方米建筑面积1700000平方米容积率2.81绿化率36%车位配比有充足的停车位（地下）户数总共6959户当期2110户项目配套11万行景观湖，1.5万平米运动中心，伊顿国际双语幼儿园、商场、超市、酒店、会所。周边主要配套王舍人镇实验小学、王舍人实验中学、济南第十八中学、华联超市国美电器苏宁电器中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行、省立医院东院、济南第三医院户型面积93-165平米楼座分布图现状：恒大城首期规划分三个组团，A组团有两栋楼为写字楼；B组团有四

2、栋为公寓，楼层数是32,总户数624户；C组团为住宅楼，有7栋，1、2、3号全是30层，4、5、6、7是28层，住宅共有2134户。恒大城销售动态：1）、5.29日开盘推出1170余套住宅，当天去化约792套，总销金额约7亿元，剩余378套，总金额约3亿元，开盘认筹客户享受85折，2天内签约99折，一次性付款96折，按揭98折的优惠，优惠后均价7000元/平米，精装修1500元/平米，项目前期积累客户1400余组。恒大城开盘销售情况楼栋面积总量去化量去化率2#楼148m2876170.11%131m2874652.87%165m2874652.87%3#楼98-101m2261261100.0

3、0%5#楼137m232425077.16%6#楼134-137ma32412839.51%总货量117079267.69%2）、6.11日加推4号楼1单元共108套，当日销售44套，折前价格8400,8.8折后均价7500,目前剩余房源为4#120,117平米的三室户型，W1单元，3单元，7#o3、5号楼已售罄。新推4号楼均价7500,楼层差：1单元30元/平米，1单元:01户与02,03户差价为500元/平米，与04户差价为300元/平米;2单元:01户与02,03户差价为150元/平米,与04户差价为-200元/平米。3）、6月29日（本周三）加推已推售楼座1号楼2、4单元，2号楼，3号

4、楼，4号楼，5号楼，6号楼的首层，共55套房源，面积55T65平米，成交25套，均价7400。4）、7月2日（本周六），恒大城加推7#3单元的偶数层，2梯4户，14层,共56套房源。户型面积为99平米的两室户型和101平米的小三室户型，截止7月3日下午15时，成交40套，均价7100。5）、7月9日（周六）推出特价房30套，为5号楼3单元20层以上的137平米的大户型，均价7000。6）、7月11日，恒大城加推7#3单元的奇数层，2梯4户，14层，共56套房源。户型面积为99平米的两室户型和101平米的小三室户型。7）、7月16日（周六）加推7#2单元的偶数层，2梯4户，14层，约52套房源。

5、户型面积为94平米的两室户型和117-120平米的小三室户型。8）、7月22日（周五）加推7#2单元的奇数层，2梯4户，14层，约52套房源。户型面积为95平米的两室户型和120平米的三室户型。在售剩余产品情况户型户型面积套数户型套数户型配比两室93-95120.40%991三室101117-1202543588.60%131-138243147167四室165545411.00%总户数491491100%恒大城目前在售产品多为三室房源，总计为435套，占总比例的88.6%,其次为四室房源，占比为11%,两室房源仅剩2套。恒大城目前价格及优惠情况1、现时均价：7500-7600元/平米2、现时

6、优惠：本周执行9.4折优惠政策。具体优惠政策为1）商贷总折扣9.4折后再打9.8折，两日内签约再享99折；2）公积金总价打9.4折，两日内签约再享99折；3）一次性付款总折扣9.4折后再打9.6折，两日内签约再享99折。二、优劣势分析优势：恒大地产，中国十强，开发商实力、知名度较强，世界级皇家园林,170万m?配套较为齐全，70万平米商业，满屋名牌9A精装，金碧物业国家一级物业公司。劣势：产品全部为28、30层高层，两梯三户、两梯四户塔楼，公摊24%,户型为93-165平的二居、三居、四居，面积区间较窄，两室户型面积稍大，2013年年底交房较晚。二、与本案对比说辞详见20110513天鸿万象新天PK恒大城世联怡高天鸿万象新天项目组2011-8-22