编写商业金融街项目可行性研究报告.docx

《编写商业金融街项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《编写商业金融街项目可行性研究报告.docx（32页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、商业金融街项目可行性研究报告编制单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司可行性研究报告按用途(1)用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告。这类研究报 告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、 管理方案、技术研发等实际作方案(2)用于国家发展和改革委(以前的计委)立项的可行性研究报告、 项目建议书、项目申请报告，该文件是根据中华人民共和国行政许可 法和国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定而编 写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可研报告进行核 准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证 书时也需要编写可行性研究报告。(3)用于

2、银行贷款的可行性研究报告，商业银行在贷款前进行风险 评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告,对于国家开发银行等 国内银行，若该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审, 部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分 析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册 时往往也需要编写可研报告，该文件类似用于银行贷款的可研，但工商 注册的可行性报告不需要编写单位有资格。(4)用于境外投资项目核准的可行性研究报告、项目申请报告，企 业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可 行性研究报告或项目申请报告、报给国家发展和改革委或省发改委，需

3、要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研 究报告和项目申请报告。(5)用于企业上市的可行性研究报告，这类可行性报告通常需要出 具国家发改委的甲级工程咨询资格。经略智成为多家创业板和中小板企 业提供可行性研究报告编写服务(包括已经上市和正准备上市的)，积 累的丰富的编写经验。公司拥有行业内最为丰富的数据库、一流的市场 调查和行业分析能力、高素质的复合型人才以及丰富的上市公司可行性 研究报告编写经验。(6)用于申请政府资金(发改委资金、科技部资金、农业部资金) 的可行性研究报告，这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工 程咨询资格.第一章总论1.1项目概况1、项目名称：X

4、XXXX商业金融街2、项目主管部门：XXXXXXXXXXX有限公司3、项目性质：新建4、项目地点：XXXXXXXX地点5、项目负责人：XXX1. 2编制依据（一）法律、法规1、中华人民共和国环境保护法；2、中华人民共和国消防法；3、国家节能技术大纲；4、中华人民共和国招标投标法；5、建设项目环境保护管理办法；6、建设项目环境保护设计规定；（二）其他1、XXX商业街建设规划2、投资项目可行性研究指南；3、建设项目选址意见书；4、建设工程规划许可证；5、关于申请乂乂乂乂乂商业金融街建设项目用地预审的函；6、XXX发展改革局关于编制XXXXX商业金融街项目可行性研究 报告委托书；7、国家及XXX有关

5、技术规范和标准；8、项目业主提供的有关资料。1. 3主要技术指标结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户 群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务 评价指标如下表（见下页）。表1.1主要财务数据及评价指标表序号名称单位值一财务数据1总投资万元32762总销售收入万元75603销售税金及附加万元1684利润总额万元41165所得税万元10296税后利润万元3091二财务评价指标1项目财务净现值万元10352项目内部收益率20. 72%3静态投资回收期年4.014动态投资回收期年4. 405资本金财务净现值万元10916资本金内部收益率21. 79%7借款偿

6、还期年2. 718盈亏平衡点74%第二章市场分析与预测2.1投资环境分析（一）XXX经济发展状况XXXXXXXXX位于XXX西北部，地处京津两市之间，XXX位于XXX西 北部，海河水系中下游，东与XXX宝坻区、宁河县搭界、南与XXX北辰 区、西青区、河北省霸州市相连，西与河北省廊坊市安次区接壤，北与 北京市通州区、河北省廊坊市香河县比邻。XXX系滨海平原地区，气候 属暖温带大陆性半湿润季风气候。全区总面积1574平方公里，常住人 口 95万人。改革开放以来，XXX充分发挥本地优势，抓住机遇，深化改 革，创新求实，实现了经济和社会事业的蓬勃协调发展。XXX商业街一览表（19个）名称功能特色备注电

7、子专业街IT类、电子类、音像类产品区域型综合商业街综合商业区域型咖啡休闲专业街休闲、饮食、娱乐社区型古玩字画专业街文房墨宝、玉瓷器、字画、传统工 艺品社区型电子城步行专业街休闲、娱乐、饮食、购物社区型餐饮专业街饮食、娱乐、区域型通讯产品一条街手机、通讯产品和器材区域型清真食品专业街清真特色食品、干果、糕点区域型图书专业街书籍、文化用品社区型水产品专业街海味、水产、特色食品社区型纺织品专业街服装、布匹、床上用品、家居装饰 用品区域型精品购物步行街服装、鞋帽、皮具区域型纸制品专业街各类纸品区域型电子科技专业街电脑、电脑配件、打印机等电子产 品区域型餐饮娱乐专业街餐饮、娱乐区域型康复路服装专业街服装

8、、日用品社区型古玩民俗商品专业街古玩、旅游商品社区型建材专业街建筑材料、家装材料社区型体育用品专业街体育服装、运动用品社区型2. 2市场现状3. 2. 1商业市场发展现状(1)商业中心分布现状商业网点布局混乱无序，缺乏整体规划，XX镇商业街人气旺 盛，是XX镇的商业核心，但商业环境差，业态组合、功能结构不合 理。新兴的交汇处商圈，虽然有大型商场，但功能单一，业态组合缺 乏互补性，周边商业网点布局缺乏统一规划，故人气不旺。(2)经营模式XX镇一直以来都以侧重社区商业和临街小商铺为主，以自然街区 为主，临街商铺一直受到市场的追捧，近几年来，随着人们生活水平 的提高，商业步行街作为一种全新的商业模式

9、，以其最大的商业价值 和替身城市内涵的重要作用，正成为武清商业发展的一个新趋势，直 接提高了消费的品位和档次，带动了商业的繁荣。（3）高端消费方式XX镇内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后，商 业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。（4）商业形态分析商业业态档次较低，整体品位不高，高档次的大型购物中心凤毛 麟角，且未形成主流消费模式，商住楼底商、临街商铺、社区小卖店 成主流业态和消费模式。（5）缺乏真正的购物中心XX镇商业市场缺少真正意义上的现代化多功能的大型购物中心。结论：商圈效应明显，项目效应不足。传统的低端商业模式导致 商业竞争激烈，高端消费群体外流，市场消

10、费替能不能得到有效释放， 商圈辐射能力受限。商业配套与旅游城市的整体形象不相称，急需构 建具有购物、休闲和文化性消费、娱乐、旅游观光、餐饮美食等功能 于一体、配套完善的现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务 功能，提升城市形象。2. 3.1市场需求分析为了了解市场需求现状进行了针对现XX镇的商户商户市场调查， 意图了解目标客户的购买意向和购买能力，从而确定该项目的市场定 位。调查的内容有客户购买商铺的意愿、商铺类型、需求的面积、需求单价及总价、期望的配套设施等问题；调查以大明宫建材家居市场内的 商户为主，采用问卷调查与面谈调查相配合的形式，进行抽样调查。通过汇总调查问卷，得出了以下市场调研

11、结论:（1）商铺类型商业街商铺底商商铺社区商铺商场内席位商铺74.71%12.3%0.95%10.95%由于商业街形式具有良好的产品昭示性，建材家居的经营者多青睐 于商业街商铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺和商场内席位商铺 的偏好。因此，在本项目的规划设计中一方面要充分考虑不同的建材家 居产品的特点，将商业街商铺与商场内席位商铺、底商商铺相结合，达 到有效利用空间和提高市场档次的目的；另一方面通过功能分区的形式 将不同的产品类型进行区分。商业街商铺:办公楼底商住宅底商26.92%71.08%经统计，有12.3%的被调查者接受底商商铺这种商铺类型，其中选 择办公楼和住宅底商的被调查者分别占到

12、71. 08%和26. 92%，可见一部 分被调查者除了希望商铺具有产品展示及销售的功能，同时还希望能够 方便其居住及办公，以满足日常生活和业务洽谈的需要。（2）希望商铺具有的功能产品展示及销售仓储办公及商务洽谈居住54.06%24.06%12.81%9.06%调查结果显示，绝大多数被调查者希望商铺的功能以产品展示及销 售为主，以仓储和办公及商务洽谈为辅。(3)商铺面积50 m2以下51-100 m2101-200m2200m2以上69.32%21.59%4.55%4.55%考虑到经营产品类型的不同，不同的商户在面积需求上有一定差 异，其中，需求面积在50-100平方米的被调查者最多，占到了

13、46.19%； 其次是100-200平方米，占到了总数的32.38%，因此，应结合商户经营 产品类型的特点进行设计，建议商铺主力户型面积确定在50200 m(4)商铺的最高单价和总价单价：40005000 元/ m250006000 元/ m260007000 元/ m27000元/ m2以上82.86%13.81%2.86%0.48%总价:30万元以下3140万元4050万元5060万元6070万元70万元以上57.62%25.24%10.00%1.90%3.81%1.43%商铺可承受的最高单价集中在40005000元/ m2,比例达到 82.86%；可承受的总价在30万元以下的比例高达57

14、.62%。这种调查结 果出现的原因包括两个方面：一方面，接受调研的商户多以租赁的方式 经营，对商铺的销售价格并没有明确认识，因此对商铺价格心理承受价 位不高；另一方面，项目周边目前商业氛围并未成熟，部分被调查者对 本项目未来的投资潜力持怀疑态度。因此，就目前而言，部分投资者对该区域商铺价格的可接受程度较小。但随着项目周边配套设施的建设及 商业氛围的日渐成熟，本项目的销售价格具有较大的提升空间。（5）付款方式按揭贷款一次性付款68.10%31.90%多数商户认为一次性付款对其现金影响流较大，因此更愿意以分期 付款的方式购买商铺。因此，开发商应积极为商户提供金融服务，帮助 商户解决贷款难的问题，以加快项目的销售和资金回流。（6）商铺周边的配套设施金融 机构酒店餐饮休闲娱 乐场所超市便利店物流 中心服饰 广场其他17.45%11.54%23.89%13.42%13.15%4.43%12.21%3.62%0.27其中对酒店的具体需求:快捷酒店三星级酒店四星级及以上酒店60.47%27.91%11.63%对餐饮的具体需求:快餐特色小吃中档饭店高档饭店33.71%29.21%32.