投资篇[2021年房地产市场年度总结与展望].docx

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1、工一 .上3- r .总结与展望工一 .上3- r .总结与展望中国房地产市场总结与展望I克而瑞研究中心虽然头部房企新增投资放缓，但在全行业面临资金压力、投资收缩的大背景下，新增货值的集中度依然维持高位，十强房企新增货值占百强的35%, 11-20强房企新增货值占百强的20%,也就是说，百强新增货值有一半以上被20强房企独占，剩余80强房企仅能分食45%,强者恒强的格局依然没有改变。图：2021年1-11月销售百强各梯队房企新增货值集中度TOP1-1035%TOP11-2020%TOP31-5013%TOP21-3013%TOP51-10019%数据来源：企业公告、CRTC值得注意的是，各梯队

2、拿地集中度变化不尽相同：2021年10强房企拿地集中度在持续下滑，相应的，11-20强房企拿地集中度连续上升，其中多以区域深耕的房企为主。后三个梯队的拿地集中度则相对持平，变化幅度并不明显。表：2021年各季度销售T0P100各梯队新增货值集中度变化情况销售梯队1-3月1-6月1-9月1-11 月T0P1-1040%38%35%35%TOP11-2019%17%21%20%T0P21-308%12%12%13%T0P31-5016%14%14%13%T0P51-10017%19%17%19%备注:新增货值占百强集中度二各梯队新增货值之和/百强新增货值之和数据来源：企业公告、CR1C,第四季度数

3、据截至11月底二、投资意愿：百强房企拿地销售降至0.29,创近五年新低从拿地销售比变化也可窥见今年房企谨慎的投资态度。2021年1-月百强房企拿地销售比仅为0 29,较去年下降0.08,与2017年的高峰相比，几乎腰斩。总体来看，近五年房企投资意愿、力度在持续下降，2021年拿地销售比更是创五年新低。2017年-2021年1-11月百强房企拿地销售比走势数据来源：企业公告、CRIC,第四季度数据截至11月底由于大部分规模房企投资仍聚焦一二线，且22个核心城市采取了 “双集中供地”，因此百强房企的投资积极性与双集中供地的节奏紧密相关：第一季度受到春节假期影响，且本就是投资淡季，加之双集中供地出台

4、，各大城市暂缓 土地供应，导致企业拿地意愿不强，百强拿地销售比仅有0.2o其中一季度主要是国企、央企凭借资金优势对投资迅速铺排、积极补货。第二季度，随着22城集中供地首轮开拍，规模房企积极性较高，导致第二季度整体拿地销售比大幅上升至038,接近监管要求的40%红线。其中21-30强房企拿地积极性提高最为显著，源于该梯队企业积极参与杭州、厦门等热点城市土拍所致。第三季度，首轮集中供地暂告一段落，而第二轮集中出让延迟至9、10月，在土拍政策不断收紧、企业现金流紧张的情况下，房企拿地销售比小幅回落至035,多数房企暂缓拿地为下一轮集中供地腾出资金额度o第四季度中包含了较多城市2、3轮土地集中出让，但

5、市场热度与首轮集中供地形成鲜明对比，地方政府有意控制地价，导致核心城市土地出让也未能吸引房企积极投资，不少城 市只能靠本地城投集团“托底”拿地。此外，市场持续下行、信用风险放大，企业拿地的意 愿儿乎降至冰点。综合而言，以往年末的拿地高峰并未出现，可见在当前的政策、市场环境下，房企受制 于供应端和资金端的压力，投资风格偏谨慎；另一方面，年末各房企都加大销售力度，因此 整体拿地销售比进一步降低。2017年-2021年1-11月百强房企拿地销售比走势数据来源：企业公告、CRIC,第四季度数据截至11月底由于大部分规模房企投资仍聚焦一二线，且22个核心城市采取了 “双集中供地”，因此百强房企的投资积极

6、性与双集中供地的节奏紧密相关：第一季度受到春节假期影响，且本就是投资淡季，加之双集中供地出台，各大城市暂缓 土地供应，导致企业拿地意愿不强，百强拿地销售比仅有0.2o其中一季度主要是国企、央企凭借资金优势对投资迅速铺排、积极补货。第二季度，随着22城集中供地首轮开拍，规模房企积极性较高，导致第二季度整体拿地销售比大幅上升至038,接近监管要求的40%红线。其中21-30强房企拿地积极性提高最为显著，源于该梯队企业积极参与杭州、厦门等热点城市土拍所致。第三季度，首轮集中供地暂告一段落，而第二轮集中出让延迟至9、10月，在土拍政策不断收紧、企业现金流紧张的情况下，房企拿地销售比小幅回落至035,多

7、数房企暂缓拿地为下一轮集中供地腾出资金额度o第四季度中包含了较多城市2、3轮土地集中出让，但市场热度与首轮集中供地形成鲜明对比，地方政府有意控制地价，导致核心城市土地出让也未能吸引房企积极投资，不少城 市只能靠本地城投集团“托底”拿地。此外，市场持续下行、信用风险放大，企业拿地的意 愿儿乎降至冰点。综合而言，以往年末的拿地高峰并未出现，可见在当前的政策、市场环境下，房企受制 于供应端和资金端的压力，投资风格偏谨慎；另一方面，年末各房企都加大销售力度，因此 整体拿地销售比进一步降低。若对比房企在2021年上半年和下半年的平均投资额来看:仅有中海、首开两家房企下半年平均投资力度较上半年有所增长：中

8、海凭借深厚的现金流，在二三轮集中供地中持续纳储，北京、深圳等一线城市均有落子；首开则主要受到拿地 节奏影响,上半年有两个月份没有拿地，因此上半年平均投资力度较低。其余房企下半年的投资力度均较上半年卜.滑，超过半数50强房企的降幅大于80%,投资严重收缩。时代中国、世茂、雅居乐等民企均在此列；此外碧桂园投资力度的回落幅度也 在50%以内，主要是由于碧桂园作为重仓三四线的城市，受到集中供地的影响较小。图：50强房企下半年投资力度降幅分布情况 0.6; 3%数据来源：企业公告、CRIC监测，第四季度数据截至11月底2021年全年拿地较为积极的房企中，主要有两种类型：第一类以深耕长三角的区域型房企为主

9、，如大家、上坤、德信等。这些房企的新增货值 排名远高于销售排名，主要是由于上半年长三角热点城市供地足够充裕。第二类则是龙湖、金茂等规模房企，虽然销售排名与新增货值排名差距不大，但在销售已成规模的情况下，拿地销售比依然达到0 4以上的水平，投资态度相对积极。值得注意的是，这些企业全年拿地销售比也无疑突破了拿地不得超过销售额40%的红线，未来在政策不放宽的情况下，拿地力度应当有所收敛。表：11月百强中拿地销售比高于0.4的房企（单位：亿元）企业销售排名新增货值排名拿地销售比新增货值越秀地产41120.711618. 7大家房产73400. 72569.7卓越集团33170.61296. 6绿城中国

10、1350. 562667. 6建发房产23160. 491355. 1上坤集团96680. 49370.4华润置地860. 462561. 1德信地产54230. 42978.4龙湖集团1270. 432517.8中国金茂15110.41714.2数据来源：企业公告、CRIC监测与此同时，还有超过三成房企拿地销售低至0.2以下，既包括恒大、世茂等规模房企,图：厂11月百强房拿地销售比划分情况0.6; 3%数据来源：企业公告、CRIC监测，第四季度数据截至11月底2021年全年拿地较为积极的房企中，主要有两种类型：第一类以深耕长三角的区域型房企为主，如大家、上坤、德信等。这些房企的新增货值 排名

11、远高于销售排名，主要是由于上半年长三角热点城市供地足够充裕。第二类则是龙湖、金茂等规模房企，虽然销售排名与新增货值排名差距不大，但在销售已成规模的情况下，拿地销售比依然达到0 4以上的水平，投资态度相对积极。值得注意的是，这些企业全年拿地销售比也无疑突破了拿地不得超过销售额40%的红线，未来在政策不放宽的情况下，拿地力度应当有所收敛。表：11月百强中拿地销售比高于0.4的房企（单位：亿元）企业销售排名新增货值排名拿地销售比新增货值越秀地产41120.711618. 7大家房产73400. 72569.7卓越集团33170.61296. 6绿城中国1350. 562667. 6建发房产23160

12、. 491355. 1上坤集团96680. 49370.4华润置地860. 462561. 1德信地产54230. 42978.4龙湖集团1270. 432517.8中国金茂15110.41714.2数据来源：企业公告、CRIC监测与此同时，还有超过三成房企拿地销售低至0.2以下，既包括恒大、世茂等规模房企,首轮 IMI第二轮变化幅度数据来源：企业公告、CRIC监测从金额的集中度来看，这样的现象更为明显：首轮集中供地中，百强房企中民企拿地金额占比达52%,而国企拿地金额占比48%,两者“平分秋色”，甚至民企占比略高；但在第二轮集中供地中，民企的投资金额占比减半，仅剩25%,而剩余的75%则均由

13、国企央企占据。图：百强房企两轮集中供地拿地金额集中度变化情况（按企业类型）首轮第二轮数据来源：企业公告、CRIC监测按两轮投资力度的涨跌变化，可将房企分为两大类：一是拿地幅度大幅降低的房企，以融创、新城、中骏、德信、新希望等民企为代表，这些房企在第二轮集中供地中，投资金额甚至不足10亿元，与首轮积极投资态度形成鲜明的对比。另一类则是拿地力度不跌反升的房企，从统计结果来看，此类房企全部来自国企央企，包括中海、保利置业、华发、金隅等。而按销售梯队来看，T0P21-30强房企拿地力度大幅下降，第二轮集中供地拿地金额较首轮减少了 93%,首轮中拿地积极的龙光、融信、佳兆业等在第二轮集中供地中均无斩获。在21-30强梯队投资极速收敛后，各梯队房企在第二轮集中供地的拿地集中度也发生改变，前30强房企金额占比明显下滑，而后70家房企的占比大幅上升，30-50强、后50强房企拿地金额占比幅度各上涨7个百分点。表4 1. 3百强房企两轮集中供地拿地金额集中度变化情况（按梯队）拿地金额占比 首轮第二；轮 变化T0P1-1037%35%-2pctTOP11-2015%15%持平T0P21-3014%3%-llpc