某某新华书店改造工程项目可行性研究报告.docx

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1、一、总论（-）项目建设单位概况1 .项目名称：某某县新华书店改造工程2 .项目单位：某某新华书店有限公司3 .法定代表人：4、项目地点：某某县淮海路7号5、单位简介：某某新华书店隶属于安徽新华传媒股份有限公司（皖新传媒，上市代码16018011,为安徽最大的国有文化控股文化企业）全资控股的淮北新华书店有限公司的分公司。2011年实现销售码洋5300万元，实现利税600万元。为推动安徽文化产业发展，推动行业产业升级，根据发行集团战略发展规划，决定加速文化网点建设，提升核心竞争力，把皖新传媒打造成国内一流的现代综合传媒企业。某某县新华书店原址重建不仅企业内部发展的需求，同时也是社会发展、人民群众精

2、神文化不断提高的需求。为此公司研究决定对新华书店进行改造，改造内容为主楼30层，地下一层，1-6层为卖场,7-30层为办公、写字楼及酒店。（-）项目建设背景1、某某县自然及社会经济状况某某县位于安徽省的北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，东与江苏省徐州、连云港、盐城、淮安、宿迁相连，北与山东省泰安、荷泽、济宁、临沂接邻，西与河南省周口、商丘、开封为亲，居于二十多个城市的大淮海经济区的最中心位置。铁路东临京沪、北连陇海、西接京九，符夹线，青阜线贯通全境，另有21条总计200多公里的铁路专用线连接各大中型企业；全县公路里程545公里，有6条国道、省道从市中心穿过，途经市区的京（北京）台（台州）、连

3、（连云港）霍（霍尔果斯）、盐（盐城）许（许昌）高速公路分别设置出入口；上海铁路局百善战略物流基地每年物流规模达到300万吨，年吞吐量100万吨的青龙山港口，可将货物直入淮河、长江；空运距江苏徐州观音机场仅50公里，全程高速公路可以直达。某某县矿产资源得天独厚，现已探明的有煤、铁、铜、金、石灰石、高岭土等13种，以煤为最，地质储量60亿吨，远景储量240亿吨。目前拥有淮北矿业集团、皖北煤电集团、地方所属矿井18对，2008年原煤产量达2830万吨，居全国第四位，还有杨柳、邹庄、青东等大型矿井正在建设。某某县依托丰富的煤炭资源，大力发展煤电加工业，延伸煤电资源的产业链，提高资源综合利用率，现已建成

4、煤化工规模500万吨，电力装机200万千瓦。城镇化水平不断提高。按照相滩一体化发展战略，建设县城区面积20平方公里，并架构起50平方公里的县城区框架。2008年全市城镇化率达到48.3%,在全省处于较高水平。某某经济开发区已完成投资7.3亿元，完成开发面积23平方公里,实现七通一平，按照开发区发展规划，初步建成工业园区、民营科技园区、教育园区、商住园区、综合服务区等。现已入驻工业企业210家，2008年实现工业增加值13亿元，开发区财税收入9710万元，建成教育园区，实现从小学到高中阶段的国民教育，建成御苑居小区，正在建设凤凰城小区、玉兰花城小区，现已入住居民510户。2、目前状况：某某新华书

5、店建于上世纪80年代初，到现在近30年，房屋破旧，面积狭小（其中营业面积仅300平方）,远远不能满足某某县人民群众日益增长的精神文化需求，房屋重建已成迫切之势。3、集团战略要求：该项目属集团公司募集资金项目，目的在于提升皖新传媒企业形象，带动地区文化产业发展，提升企业核心竞争力，把皖新传媒打造成国内一流的现代综合传媒企业。4、项目建设必要性根据淮北市近年发展规划，淮北市主城区将逐步南移，某某县商业发展将进一步繁荣。目前某某县没有大型的、综合性的文化卖场，建立一个大型的、综合性文化卖场已成迫切之势,而某某县淮海路是某某县的商业中心，在该地建立新的大型的文化卖场具有较强的地理位置优势。5、项目区域

6、的地理位置及概括该工程选址位于某某县淮海路7号，本用地为商住用地，周边基础设施较完善，商业和交通便利，各种配套较齐全、方便，具有极其优越的区位优势。本项目占地面积2525平方米，总建筑面积为25500万平方米，容积率5.7,建筑密度46%,绿化率35%。6、人、车流与停车(1)商场的主要出入口主要布置在闸河路上，人流清晰,互不交叉；(2)车行道技术条件：消防扑救面1818m,消防车道宽4.5%转弯半径13m,四周消防环道均为城市型车道，采用水泥沥青路面。主要出入口广场为广场砖铺地。7、绿化环境(1)总平面绿化：项目尽量提高绿化布置的面积和空间效果。沿街布置绿化带和植草砖停车位，建筑周围及消防环

7、道旁布置成片与零星结合的绿地和树木；底层商业沿路多为为架空式设置，布置局部绿化花坛及活动空间，丰富整体绿化效果;(2)沿街裙房设置大型屋面绿化花园，与沿街绿化遥相呼应的同时，为城市居民提供休闲、观景；同时增加立面景观和层次，丰富第五立面，并形成立体绿化，减弱大体量的单调感及对城市空间的压迫感。8、场地竖向设计建设场地地势平坦，建筑顺应地势，高差跌落设计，南侧室内外高差取0.15m,室内0.000相当于绝对高程46.00,入口台阶可根据路牙标高适当增减步数。9、经济技术指标(1)经济指标：项目总投资：5000万元经营收入：5700万元利税总额:1800万元其中：利润：714万元、税金：1086万

8、元投资利润率:15.8%财务内部收益率：7.9%(税前)全部投资回收期：4.5年(含建设期)(2)技术指标：基地面积：2525m2规划总建筑面积：25500m2其中住宅建筑面积：15000痛商业会所及物业建筑面积：10500m2容积率：5.7建筑密度：46%绿化率(含屋面绿化)：35%规划设计户数：180户停车车位：15辆()可行性研究报告编制依据(1)某某县建设项目规划设计条件通知书；(2)项目区地段地质勘探资料；(3)国家发改委建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版)；(4)建设部房地产开发项目经济评价方法；(6)项目单位关于编制该项目可研报告委托书；(7)项目单位提供的其它资料。(四)

9、可行性研究报告研究范围根据新华书店改造工程项目初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。(五)研究结论及建议本项目属房地产商住开发项目，符合国家城镇商住开发建设产业政策，符合某某开发区建设规划，项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和某某已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对某某住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用某某的商住用地，对盘活国有资产，

10、推进产业结构调整，有明显的社会效益。二、项目选址及建设条件(-)项目选址项目选址在某某县淮海路7号，项目在规划建设选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。(二)建设条件1、位置优越项目建设地块位于某某新城区，环境宜人。随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势。2、交通方便该项目交通四通八达，极为便利。3、项目建设“五通”条件具备项目建设场地配套设施完善，市政设施有；道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。4、土地征用情况开发土地以补交土地出让金方式获得建设用地，并依法办理

11、土地使用手续。三、建设规模及功能标准(-)建筑面积和内容总占地面积2525平方米，规划总建筑面25500平方米，其中住宅面积15000平方米、商务会所及物业管理面积10500平方米，建设商业和住宅楼30层商住大厦，同时配套建设城市小广场。(二)功能设施标准住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合安徽省城市住宅建设标准和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。(1)功能定位项目定位基地所在的片区处于某某县重要地段，应该提倡社区理念，打造高品质的现代住区。设计目标目标一：生态花园之“城”结合当地自然环境，塑造宜人景观，使生活于其中的居民感受到美好的环境，如同生活在花园中一般，从

12、而打造住区特色，形成场所标志形象。目标二：开放活力之“城”基地处于某某县新城区，地理位置特殊，赋予其开放的使命，必须成为片区的活力增长点，一方面，为居民提供居住场所，一方面，要成为周边地区的凝聚之源，活力带动周边现代化步伐，营造积极的生活氛围。商业定位某某县是朝气蓬勃的快速发展，但就目前来说，商业等级仍处于中下水平，城区内只有分散的小型商业区，不成体系也没有很好的凝聚力与标志性，这也给本次规划的商业地块提供了契机，利用优势地块与规划机遇塑城市活力点。商业模式：沿街店铺形态：住区设置沿街商业，根据道路的不同地位商业的强度不同，沿主要道路的商业占2层。商业建筑风格：该商业地段内的业态从其地位功能分

13、析，建筑风格应以现代主义风格为主，在不同功能建筑中也可运用到地方特色的元素。(2)住宅装饰及设施标准：住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。外墙：高级外墙涂料；内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉；顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余为飞粉；地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪；门窗：高级塑钢窗带纱窗；分户门：复合防盗门；户内门：实木镶板门，实木填芯蒙板门；厨房设施：洗涤盆；卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；阳台：铝合金封闭式阳台；其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手。2、工程项目依据初步规划方案，新华书店改造工程工程项目包括土建工程、给排水工程、普通消防系统、变配电工程、照明工

14、程、通讯工程、安全监视、闭路电视、室外绿化工程。四、建筑方案(-)建筑特征抗震设防烈度7度。(二)拟建建筑物使用功能和工艺要求本工程为以商业、住宅为一体的综合楼。（）单体平面功能设计与竖向设计地上部分：1-6层：沿路布置商业大厅及办公入口，北侧为配电房及库房，层高5.20m；7-30层：住宅楼、办公、写字楼及酒店，层高3.00m,局部设有阁楼层；具体户型及面积见附图注；屋面层：设备用房、疏散屋面。（四）交通组织1、本工程内、外门厅入口处设有残疾人坡道，满足无障碍设计要求；2、办公及住宅人员垂直交通采用楼梯方式。考虑到使用者不同和分开管理方便的问题，底层设置了各自入口门厅。（五）空间组织与景观设

15、计1、商业空间：闸河路设商业门面。2、裙房屋面设置绿化空间，与沿街绿化遥相呼应，增加立面景观和层次，丰富第五立面，并形成立体绿化，减弱高大体量的单调感及对城市空间的压迫感。（六）造型设计1、强调简洁大方、富有雕塑感的形体：建筑形体由多种元素组成，充分照顾两条道路街角关系和沿路建筑景观。主体建筑以竖向线条为主，形体简约完整,力求在建筑形体上创造挺拔的建筑效果。在简洁大方的形体内，注重开窗及广告位等处的细部设计，并注重材质的变化与对比。建筑主楼挺拔、强劲，裙楼庄重、大方，建筑整体造型既统一又有变化，融合并创造该地段和谐的建筑群体关系，整体建筑形象与城市经济相适应。2、丰富的形体穿插关系：主楼设计以体块穿插为主，体块之间相互咬接，形体丰富,体块感强烈；3、强调细部设计：在简洁大方的形体内，注重开窗等处的细部设计；4、注重材质的变化：墙面以天然石材构成，主楼以真石漆饰面，大小玻璃窗及玻璃体块与天然石材相互呼应，对比中有统一；(七)日照分析：楼房南北间距约25m43m,东西间距13m,由某某县建委对日照进行分析，自身建筑及北侧建筑满足2h的大寒日日照标准要求。(八)建筑装修与构造1、屋面1(上人屋面)：防水等级为级，二道防水设防。(1) 20厚1:2