房地产集团物业系统管理办法.docx

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1、地产集团物业系统管理办法第一章总则第一条 地产集团物业管理中心负责统筹物业系统各项工作，并对地区物业公司进行管理、指导、监督及考核。第二条 地产集团物业管理中心负责制定物业系统发展规划、经营目标，报地产集团物业直管领导审批后执行。第三条 地区物业公司由地区公司直接管理，具体负责项目日常物业管理（含工地）、会所经营管理及销售案场物业服务等工作。第二章人事管理第四条 地区物业公司组织机构设置、编制标准、薪资结构体系及员工年度薪资调整工作由地产集团物业管理中心统一拟订，报地产集团董事长审批执行。第五条 地区物业公司具体定岗定编方案由地区物业公司拟定,经地区公司董事长（或主持工作一把手）、地产集团物业

2、管理中心签署意见后，报地产集团物业直管领导审批。第六条地区物业公司本部中层及以上干部（含物业服务中心负责人及总部储备的地区物业公司领导班子）的录用及定薪、转正定级、任免、解聘等，经地区公司董事长（或主持工作一把手）审核后，报地产集团物业直管领导审批；属地区公司领导班子成员的还须再报地产集团董事长审批。地产集团物业管理中心对地区物业公司董事长（或主持工作一把手）的工作进行考核与评定，依据考核与评定结果，对其任职资格有建议权与否决权。各地区物业公司领导班子职能分工调整由地产集团物业管理中心人事行政部汇总上报地产集团物业直管领导审批执行。地区物业公司其他员工的录用及定薪、转正定级、调动、任免、工资、

3、奖惩、解聘等由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批后执行。凡在集团系统被辞退、自行离职的人员，及不符合公司入职、提拔条件的，各地区物业公司一律不得录用（包括采取劳务派遣方式）、提拔；特殊情况需录用、提拔的（被辞退人员除外），经地区公司董事长（或主持工作一把手）审核后，报地产集团物业直管领导审批;属地区公司领导班子成员的，报地产集团董事长审批后实施。第七条地产集团总部对地区物业公司员工因严重违反公司制度、指令或工作失职，从而决定给予的警告、通报批评、扣罚奖金、降薪、降职、免职、辞退等处分由地产集团直管领导审批。第八条员工调动各地区物业公司之间的人事调动由地区物业公司董事长（或主持工作一把手

4、）签署意见后，报地产集团物业管理中心总经理审批；与地产集团其他单位之间的人事调动，经地区公司董事长（或主持工作一把手）及地产集团物业直管领导签署意见后，报地产集团人事行政中心总经理审核、审批后实施。属地区公司领导班子成员的，还须再报地产集团董事长审批。第九条 地区物业公司本部中层及以上干部（含物业服务中心负责人）的请假、出差、外出等由上一级领导审批，物业服务中心各部门负责人及以上员工的请假、出差、调班、调休、外出等由物业服务中心负责人审批，其他员工的请假、出差、调班、调休、外出等由部门负责人审批。地区物业公司员工（含地区物业公司负责人）国外及香港、澳门、台湾的出差由地产集团物业直管领导审批。第

5、十条 地区物业公司社会保险缴纳方案经地产集团物业管理中心总经理审批后，报地产集团人事行政中心备案。住房公积金缴纳方案经地产集团物业管理中心总经理审核后，报地产集团人事行政中心审批后实施。第十一条 地区物业公司须及时与员工签订劳动合同，其合同版本由地产集团物业管理中心参照地产集团劳动合同文本制定，经地产集团人事行政中心审批后方可使用。第十二条 地产集团各中心及地区公司每月对地区物业公司的所有奖励和处罚文件均须抄报地产集团物业管理中心人事行政部，物业管理中心人事行政部每月全面检查地区物业公司人事行政部对各项奖罚的执行情况，并将检查结果反馈各相关中心核实。对人事行政部未按文件执行的，当月发现一人次给

6、予人事行政部负责人降三级工资的处分，三人次给予免职处分，超过三人次给予开除处分。第三章财务资金管理第十三条财务管理模式财务由地产集团统一管理，统一执行地产集团财务管理制度。除各项检查、诉讼、融资等需对外提供财务资料，必须报地产集团财务中心及地产集团财务直管副总裁审批以外，因日常工作（如纳税申报、办理按揭等）需借阅或对外提供有关财务数据信息时，由经办人填报索取财务资料申请表经所在地区物业公司董事长（或主持工作一把手）签署意见，财务负责人、地区公司董事长（或主持工作一把手）审批。第十四条资金管理模式1、地区物业公司每月底编制次月资金支付计划，经地区公司资金部根据地产集团统一制定的支付原则审核，报地

7、区公司董事长（或主持工作一把手）审批后，由财务部严格执行且不得挪用，不足部分可由地区公司在其整体资金计划中予以调配。其中前期介入和维保修等非物业类支出、与集团内部单位间结算款项、水、电、气、暖等代收代付费用及各类押金、保证金、食堂费用单独列支，不占用资金支付计划额度。2、开具商业汇票视同现款支付，地区物业公司须建立商业汇票台帐,并在汇票到期前1个月与财务部门、资金部门对账,确保到期兑付。3、无论任何原因，地区物业公司开具的商业汇票、贷款利息，必须确保资金在到期前2个工作日到账。否则每发生一次，给予相关资金部经理、财务部经理降一级工资处分，给予主管资金公司领导降二级工资处分，给予地区公司董事长（

8、或主持工作一把手）降三级工资处分；一旦发生上述情况，由地产集团资金直管副总裁决定执行。4、地区物业公司内部各公司之间的往来款项及支付地产集团其他单位款项由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批。第十五条对外付款审批1、项目日常办公及公区水、电、暖、办公电话费、网络费、煤气费用支出及退各类押金，由物业服务中心负责人审批；工资、社保、公积金等对外付款，由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批。2、银行手续费由财务部门审批支付；税费由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批；银行贷款归还、利息、顾问费等报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批。3、支付合同款，金额2万元以下（含2万元）的，

9、由物业服务中心负责人审批；金额2万元以上、30万元以下（含30万元）的，由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批；金额30万元以上的，再报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批。4、无合同、超合同、紧急事项及其他非正常情况的付款，2万元以下（含2万元）、年度累计20万元以下（含20万元）的，由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批；超过上述权限的，报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批。5、超计划付款报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批。第十六条费用报销1、标准以内的车辆使用费由财务部门负责人审核后报销。2、出差标准内的差旅费由财务部门负责人审核后报销，超标准的报地区物业公司董事

10、长（或主持工作一把手）审批。国外及香港、澳门、台湾出差费用超过标准的，报销由出差审批人审批。3、除银行自动划扣手续费、标准内车辆使用费和差旅费外的其他日常费用报销，地区物业公司董事长（或主持工作一把手）的费用报销由地区公司董事长（或主持工作一把手）审批；地区物业公司其他人员的日常费用报销由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批。4、员工因工伤、意外事故、重大疾病等特殊原因须公司在国家规定的赔偿、补偿之外另行补偿的，单笔10万元以下（含10万元）的，由地区公司董事长（或主持工作一把手）审批；10万元以上、50万元以下（含50万元）的，再报地产集团人事行政中心审批；超过50万元的，再报地产集团

11、总裁审批。非员工的，单笔10万元以下（含10万元）的，由地区公司董事长（或主持工作一把手）审批；10万元以上、50万元以下（含50万元）的，再报地产集团物业直管领导审批；超过50万元的，再报地产集团总裁审批。上述补偿须报地产集团物业管理中心人事行政部备案。5、地区物业公司业务费额度原则上按每个项目每年2万元的标准核定，使用由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批。此费用不占用地区公司业务费额度，单独列支。业务费开支按季考核，年终统算。季度业务费超标部分的50%对地区物业公司董事长（或主持工作一把手）进行扣罚，节约部分顺延计入以后季度考核额度。年终统算累计季度扣罚超过年度统算扣罚金额的部分予

12、以补回，年度节约的，节约部分的30%对地区物业公司董事长（或主持工作一把手）进行奖励。第十七条借款1、地区物业公司项目中层及以上干部可借支备用金，备用金借支额原则上不得超过借款人月工资总额的2倍，经办人必须在业务处理完毕后十五日内到财务部报销；地区物业公司董事长（或主持工作一把手）借款由地区公司董事长（或主持工作一把手）审批，其他人员借款由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批。2、地区物业公司有5个以下（含5个）项目的，累计借款额度不得超过15万元（含15万元）；5个项目以上、20个项目以下（含20个）的，累计借款额度30万元；20个项目以上、30个项目以下（含30个）的，累计借款额度5

13、0万元；30个项目以上的，累计借款额度80万元。超过上述权限的，须再报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批。3、地产集团统一安排的专项业务借款，业务部门需及时完成相关核销手续，地产集团定期安排专项检查。第十八条 注册公司、公司合并、公司分立、公司注销、公司收购、对外投资，非集团融资需要为外单位提供财产抵押、经济担保、股权质押、股权转让等重大事项，报地产集团董事长审批。非融资工作需要，对法人、董事、监事、注册地址、公司类型、经营范围、营业期限及公司名称变更等事项，由地产集团总裁审批;非融资需要涉及的注册资本变更，由地产集团财务直管副总裁审批。属于非法人分支机构的注册、注销及公司负责人、注册地址

14、、经营范围等变更事项，经地区公司董事长（或主持工作一把手）审核后，报地产集团物业管理中心总经理审批。第十九条 地产集团各中心及地区公司每月对地区物业公司的所有奖励和处罚文件均须抄报地产集团财务中心，财务中心每月全面检查各地区公司财务部对各项奖罚的执行情况，并将检查结果反馈各相关中心核实。对财务部未按文件执行的，当月发现一人次给予财务部一把手降三级工资的处分，三人次给予免职处分，超过三人次给予开除处分。第四章 采购管理第二十条 地区物业公司日常所需材料物资采购分为集团统一配送和地区自购。第二十一条集团统一配送的材料物资分为维保修类及非维保修类:1、统一配送的维保修材料物资由地区物业公司维保修部每

15、月核查库存、调拨平衡后，在规定时间前汇总申报材料计划报地区物业公司董事长（或主持工作一把手）、地区公司工程技术部审核，以地区物业公司为单位报材料公司安排配送。2、统一配送的非维保修材料物资（如办公电脑、对讲机、保安用品、制服等行政后勤类或项目日常维修用材料）由物业服务中心每月在规定时间前申报资产审批表，按资产购置权限审批后报材料公司配送。3、集团统一配送的材料物资的月度计划申报节点为每月23日至27日、次月8日至12日。第二十二条地区物业公司资产购置审批权限及流程1、资产类物资申请单位申报时须附手续齐全的资产审批表。2、金额单批次2000元以下（含2000元）的由物业服务中心负责人审批；金额单批次2000元以上、20万元以下（含20万元）的由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批；超过以上权限的，再报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批。第二十三条 地区物业公司预算金额10万元以下（含10万元）的可采取询价采购，预算金额10万元以上的须招标采购。其中，10