房地产全流程工作01：目录及房地产基本概念-培训.docx

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1、大地是房地产之本，怎样在大地上植入各种各样的奇花异树，产生新者的必修课！房地产不等于钢筋加水泥，也不等于建筑加园林加规划。产品主义只是一个前提条件，产品发展到一定程序再提高的空间已非常有限，且边际成本越来越高，边际越来越低，甚至是得不偿失。一个个全新的花园和苗,是房地产入门者未来的必修课，也是创房地产开发商介入城市运营，成为城市开发商，是中国房地产业发展的重大趋势。浅说房地产第一天工浅说房地产房地产基本概念!:?:浅说房地产：金:房地产是中国经济的支柱产业，与国民经济中举足轻重的钢铁产业、有色金属产业、建材产业、水泥产业、玻璃产业、家具产业等息息相关。房地产这个古老而又全新的行业，在中国的经济

2、发展浪潮中，不仅扮演着推动角色，同时，通过进一步的市场化考验和发展壮大重新焕发青春。雄心勃勃的房地产企业正抓住历史最好的战略机遇走向世界。熟悉房地产概念是快速掌握房地产基第一天、浅说房地产,.础知识的关键一、房地产的定义及分类1 .区分房产、地产、房地产、泛地产房产是指建筑在地面上的各种房屋，包括住宅、厂房、商业、仓库、服务、文化、教育、办公用房等。地产是指土地和地各种基础设施的总称，包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地卜.管线以及地面道路等；土地是指地球的表面及起上下一定范围内的空间，既是自然之物，又是劳动产物，体现在生产关系中，是社会所有权和使用权关系的载体；建筑物是指人工建筑而成，由

3、建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。房地产是房产和地产的合称，俗称不动产，它包括土地和建筑物及其他土地定着物。泛地产是指将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游业、体育、教育、科技等产业融合起来，形成各种产业的房地产。在泛地产中，不一定以“房子”为核心。房子可能是主体，也可能只是附属的配套设施。泛地产的实质其实是种“产业嫁接”，也就是房地产（尤其是住宅开发）与各种行业的嫁接，这是个资源整合、优势互补的过程，它为地产业构筑个更为宽广的运行平台和空间，最后产生“1+1 2”的产业效应。一般意义上说的“不动产”是狭义房地产的范畴，它是房产和地产的合称。我们经常看见的有“顺

4、驰不动产）1熟悉房地产概念是快速掌握房地产基第一天、浅说房地产，2 .房地产业概念房地产业是指从事房地产开发建设、租售经营以及与此紧密相关的中介服务，如装修、物业管理等经营活动的行业。(1)房土也产也分类房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。础知识的关键(2)房地产业与建筑业的区别和联系房地产业与建筑业既有区别又有联系。建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。两个产业有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的中方，建筑业是乙

5、方；房地产业是策划者、组织者和承担发包者，建筑业则是承包单位按照承包含同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建设生产任务.房地产的定义及分类新兵入(3)房地产市场与一般商品市场的区别房地产市场与一般商品市场的区别场类别比较项目、房地产市场一般商品市场.市场形态不完全竞争完全竞争产品特质差异很大，异质性产品具同质性|价格决定由少数买者与卖者决定由市场供给和需求决定地方习惯使用习惯影响价格价格不受使用习惯影响|信息来源信息渠道狭窄信息渠道众多法规管理法规管理烦琐较少法规管理主客观因素主观判断较多客观判断较多供给面缺乏弹性弹性较高|需求面不确定性的需求因素确定性的需求因素保值心理保值能力强保值能力

6、弱预期心理预期增值能力强，具投资价值预期增值能力弱区位影响影响力大基本不受影响础知识的关键新型件宅.产发形式分类白*为空物卜：产业街交铺市场工诙铺 | 住宅弋亦一 |1t |义务桂二与字喽留链交通设施雷锋 |都有一有的|H枢讪;二：小、？厂士|： Hlx 巧三-|生窗住宅卜 潺也住宝 I化司武八军F -介期后标泊卜法疏!目能化社区石技况区|史康杜M|(1)房地产住宅的9种类型中国目前的住房政策明确：对高收入者供应商品房，对中等收入者供应经济适用房，对低收入者供应廉租房，并对廉租房的房租进行暗补或明补，以满足不同收入水平居民住房的需求。单元式住宅单元式住宅又称梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的

7、单元组合体，一般为多层、高层住宅所采用。每层以楼梯为中心，安排户数较少，一般为24户，大进深的每层可特点1服务58户，住户由楼梯平台进入分户门，各户自成一体户内生活设施完善，既减少J住户之间的相互卜扰，又为住户提供方特点2H派3建筑面积较小，可以标准化生产，造价经济/理仍保留一定的公共事业面积，如楼梯、走道、垃圾道，保持一定的邻特点4里交往，有助于改善人际关系公寓式住宅公寓是外来概念，英文原型是“Apartment”(公寓式住宅)。公寓住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等0单元内有一层或二层，如跳跃式住宅,第一

8、天浅说房地产,础知识的关键别墅住宅从概念上讲，别墅住宅相当于独院独户的西式洋房或小洋楼，又称花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或两、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，住宅水、电、暖供给应俱全，室内装修豪华，并富有变化。户外道路、通信、购物、绿化也都有较高的标准，股为高收入者购买。这种类型乂可以分为三类：生c就国豪宅类别墅。豪宅是为满足少数社会富裕群体对稀缺资源较多占有的第1的墓室市场养，般以价格每套200万”:以1”今牯修，的城市公寓和30(型价值界口普通的别鸵。“别”即是另外一类，就是第二居所，房主多用于度假或第二活方式周为:居住万元以上，作为大致的别类需求而定制的豪华

9、住类别墅。中国第一批独立住宅大多作为别墅来卖，以满足中国第一代第三类富人的需要。在销售层面叫做别墅，但并不具有第二居所的含义商品房商品房是指房地产开发企业开发建设并出售、出租，并按照市场价进行交易的房层。别型住宅、跳跃式住宅、复式住宅等都属于房地产住宅的商品房类型。经济适用住房我们把具有保障性质的政策性商品住房，称为经济适用房。一般经济适用房,享受税费减免政策，建设标准控制在中小套型，住房设计及其建筑标准强调住房的使用效果和建筑质量。经济适用住房售价实行政府指导价，即按保本微利的原则，由建设成本加上3%的开发建设利润确定。经济适用住房购买对象有明确界定，以惠及中低收入家庭。房地产的定义及分类新

10、兵入门廉租住房廉租住房是指政府和单位在住房领域履行社会保障功能，向城镇常住居民户口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住宅。廉租住房的一个重要特征是租住者无产权，这也是与经济适用房的主要区别。普通住宅普通住宅是为普通居民提供的，符合国家人口、资金和土地资源等基本国情，适用国家一定时期的社会经济发展水平，而确立的国家标准住宅。它代表定经济条件下个国家或地区城市居民实际达到或能够达到的居住水平。1熟悉房地产概念是快速掌握房地产基第-天、浅说房地产，础知识的关键普通住宅的国家标准1 .住宅小区建筑容积率在1.0 （含）以上；2 .单套建筑面积在120 （含）平方米以下（北京市是140平方米以下）；3

11、 .实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。高级住宅高级住宅是为满足市场高收入阶层的特殊需求而建造的高标准豪华型住宅，包括高级公寓、花园住宅和别里等。高级住宅地段好、规模大、环境优雅，多位于城镇郊区独立成为小区。多为低密度、低容积率、高品质、高绿化率的别里群，这类住宅的户型和功能空间多样化，装修、设施和设备高档化，区内多数有游泳池、桑拿浴室、网球场、健身房、儿童游乐室等配套设施。高级住宅富有代表性的楼盘如：上海的珠江玫瑰园、陆家嘴花园、汤口中心、仁恒滨江园等。低档住宅低档住宅主要指建筑较早、功能有所短缺、结构单薄、设备不全、设施陈旧的住房。其住宅结构大多为砖木结构，住宅成套或

12、不独立成套；室内面积狭小，居住拥挤；室内分间或不分间，老少混居一室；厨房、厕所狭小或厨房恻所儿户共川：室内儿乎没有供水供电之外的其他设施，或儿户共用一自来水源。（2）商业地产的9种类型商业地产是目前房地产市场中受追捧的形式。主要包括以下9种类型:门10百货商场、购物中心商铺百货商场、购物中心商铺是指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型Shopping mall项目在国内多个大中城市开发建设。市场型商铺这里的“市场”是指各种用于某类商品或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇

13、，有的是单层建筑，有的是多层建筑。这类市场里面的铺位在零售业中所占比重较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零仍市场。比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。商业街商铺商业街过去较长时间在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以商业街指以平面形式布置的单层或多层商业房地产，商业街的命名多体现地段特征。与商业街的发展紧密联系的是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多收益颇丰，运营不好的商业街，其所在投资商、商铺租户、商铺经营者大都面临亏损。住宅底层商铺住宅

14、底层商铺是指位于住宅或其他建筑物底层的商用铺位，它可能包括建筑某类商品为经营内容的商物地下1 s2层或其中部分楼层。住宅底层商铺鉴于住宅小区会带来的稳定客最I佳I实I战I经I验I大I本I营中国力数已取得成功，但有些跟风项目的经营状况却并不好取得.成功的较少2第一天浅说房地产础知识的关键源，投资经营风险相对较小，成为投资者热中的商铺投资对象，开发商也可获得很大的投资收益。社区型商铺社区型商铺是指位于住宅社区内的商用铺位，其销售对象主要是住宅社区的居民。社区商铺的表现形式主要是1 s 3层商业楼或建筑底层商铺，11有些铺面可以直接对外开门营业，但较多以铺位形式存在。商务楼、写字楼商铺它们是指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值值得关注。交通设施商铺交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中