港珠澳现代物流仓储项目可行性分析报告（PDF30页）.docx

《港珠澳现代物流仓储项目可行性分析报告（PDF30页）.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《港珠澳现代物流仓储项目可行性分析报告（PDF30页）.docx（30页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、港珠澳现代物流基地可行性分析报告一.项目摘要本项目可行性分析报告，主要分析在港珠澳大桥开通、粤港澳 大湾区等利好的环境因素下，结合公司和A公司的各自跨境物流营运 资源优势，在珠海洪湾区域建设港珠澳现代物流基地。项目拟一次规 划和分期建设，初期建设目标为建设多层普通仓库，定位为现有业务操作基地、跨境物流中转仓储、跨境货运甩挂基地、区域 三地 配送中心、区域恒温或冷冻仓、VMI采购物流配套仓。关键词：港珠澳大桥、洪湾、港珠澳现代物流基地、多层普通仓库。 二.公司简介1.1车路有限公司，位于澳门、珠海，自营跨境货车36台，可 提供 粤澳跨境货运服务。1. 2A运输企业有限公司，位于香港、深圳，自营跨

2、境货车214台， 自营仓库7000平方米，本地车16台，可提供粤港跨境货运服务、 香港本地仓储服务和配送服务、国际运输服务、一站式的物流专案。 自有货运系统和WMS系统，可提供采购、销售和配送物流服务。三.项目位置1.1 项目红线图见【图1-1】中蓝线框【图1-1】:1.2 项目卫星图见【图1-2】 【图1-2】:1.3 项目面积为：38,000乂2,可能扩展面积为11500M2。1.4 本项目位于珠海（保税）洪湾通关综合服务中心红线规划范围内。【注：珠海（保税）洪湾通关综合服务中心位于广珠西线高速公路 延长线以西，港珠澳大桥西延线以南的区域。建成后将通过整合一线 口岸、二线通道的重点查验功能

3、、海关报关报备功能、征税退税功能 以及 国检部分业务等功能，以释放一线口岸用地，缓解口岸货车 拥堵现象，并通过“一站式”服务，实现“单一窗口”。车检场不但 可以实现节地效益、经济效益，还将实现物流水平升级、集聚增值、 高效通关的效益，并承接港澳产业辐射，改善经济发展环境，使物流 产业升级，增强城市区域地位。珠海（保税）洪湾通关综合服务中心 建设单位为珠海保联国际物流合作园投资有限公司（股东：格力地产 股份有限公司）。】珠海（保税）洪湾通关综合服务中心规划详见【图1-3、4、5】:图例-本项目用地范围本项目所在区域M M9S本项目所在区域.a珠海市体育中心【图1-3】:【图1-4】本项目在珠海（

4、保税）洪湾通关综合服务中心的示意图:【图1-5】本项目在珠海（保税）洪湾通关综合服务中心功能图:四.行业的状况4.1 仓储与物流4.1.2 物流主要由运输和仓库组成。4.1.3 仓储物流，就是利用自建或租赁库房、场地，储存、保管、 装卸搬运、配送货物。传统的仓储定义是从物资储备的角度给出的。 现代“仓储”不是传统意义上的“仓库”、“仓库管理”，而是在经济 全球化与供应链一体化背景下的仓储，是现代物流系统中的仓储。4.1.4 近年来，随着物流业整体快速发展，仓储企业规模不断扩大， 国有大型企业虽仍是仓储业的主体，但中小型民营企业及外资企业的 加入，给仓储业注入了新的活力。国有仓储企业数量虽然占仓

5、储行业 总数量的 27%,但资产规模占比达到64%以上；民营企业数量虽然占 59%,但资产规模仅占22%;外资企业数量占4.3%,资产规模占到8.6%. 仓储业转型升级取得初步成效，低温仓储、电商仓储、医药仓储等 专业仓储创新发展，仓库建设与租赁保持高速增长，自助仓储进入 快速成长期，担保存货管理由快速增长逐步进入调整规范阶段。仓储 企业数量增加、规模扩大，仓储业技术水平不断提高，仓储增值服务 得到了发展，整个仓储行业呈现走向良性发展轨道，且出现一些新的 服务方式和经营业态。随着中国物流业整体快速发展，仓储企业规模 不断扩大，国有大型企业虽仍是仓储业的主体，但中小型民营企业及 外资企业的加入，

6、给仓储业注入了新的活力。4.2 供应链4.2.2 供应链主要由物流、信息流、资金流、商品流组成，俗称的“三流合一”主要指物流、信息流、资金流。从供应链的环节来区分，主要可以划分为采购物流、生产物流、销售物流、配送物流和回收 物流。4.2.3 习近平总书记在党的十九大的报告提到：建设现代化经济体系， 必须把发展经济的着力点放在实体经济上，把提高供给体系质量作为 主攻方向，显著增强我国经济质量优势。加快建设制造强国，加快 发展先进制造业，推动互联网、大数据、人工智能和实体经济深度 融合，在中高端消费、创新引领、绿色低碳、共享经济、现代供应链、 人力资本服务等领域培育新增长点、形成新动能。4.2.4

7、 在2017年10月5日【国务院办公厅关于积极推进供应链创新 与应用的指导意见】要求：动流通创新转型。应用供应链理念和技术， 大力发展智慧商店、智慧商圈、智慧物流，提升流通供应链智能化 水平。鼓励批发、零售、物流企业整合供应链资源，构建采购、分销、 仓储、配送供应链协同平台。4.3 仓储与供应链4.3.1仓储在供应链环节中的需求4.3.2在供应链的四个环节中，都存在着对仓储的需求。4.4 普洛斯的仓储业务1.1.1 4.1新加坡上市公司普洛斯（SGX：MC0）是全球物流地产的领军企业。 公司的业务遍及中国、日本、美国和巴西的117 个主要城市，拥有并 管理约5492 万平方米的物流基础设施，形

8、成了一个服务于4000余 家客户的高效物流网络，对应的资产价值约410亿美元。普洛斯中国 成立于2003年，在中国物流仓储市场处于绝对领先地位。全球物流 巨头普洛斯（GLP） 1月22日宣布从新加坡证券交易所退市，标志着 其私有化进程全面完成。2017 年 7月，由厚朴投资、高瓴资本、 万科、SMG、中银投资等组成的中国财团进行每股3.38新加坡元的收 购交易，估值约为160亿新元，折合约790亿元人民币。当时公告 显示，交易完成后，普洛斯将从新加坡交易所退市。短短半年，普洛 斯成功易主，正式完成了从“流淌着三分之一中国血液”到中资控股 的历史转变。1.1.2 以中国为首的各国电商需求快速增长

9、，推动现代物流设施需求。 电商作为新型高效的零售业态，近年来得到了迅速的发展，规模不断 提升。据艾瑞咨询估计，2015 年中国网络零售额将达 3.99 万亿元， 同比增长 43%，2016-2018 年年均增长率将保持在 25%，继续快速 增长。1.1.3 中国物流设施总供给不足，市场集中度低。2014 年中国人均 物流面积为 0.41 平米，仅为美国 5.06 平米的 8.1%，差距巨大。 而主要物流供应商的市场份额仅 2.4%， 市场集中度过低。从中国 物流仓储市场整体来看，在市场总量和集中度上都给予了物流地产商 充足的发展空间。上述的数据均表明中国物流设施的供给还有巨大的 发展空间，市场

10、集中度也有望较大地提升，普洛斯等物流基础设施 提供商的未来发展空间仍然充足。1.1.4 现代物流设施稀缺，物流效率亟待提升。同时在中国约 5.5 亿 平米的物流设施面积中，现代物流设施仅占约 1 亿平米，占比仅 18.2%，物流设施的水平较为落后。4.4.5普洛斯主要客户招E名主要租户行业属性占租赁面积的比例1百世物流3PL4.8%2京东电商4.0%3德邦物流3PL3.5%4唯品会电商2.4%5日日顺物流3PL2.1%6亚马逊电商2.0%7Nice Talent3PL1.7%8顺丰快递3PL1.6%9中国外运3PL1.4%10Schenker3PL1.3%合计24.8%在十大客户中，第三方物流

11、3PL数量较多，其次为电商。4.5深圳毗邻口岸区域的仓储业务状况4.5.1提供的仓储服务序仓库名称所提供的业务内容备注1宝湾蛇口普通仓、保税仓、监管仓配置齐全的运输车队及先进的物流信息管理系统2华南物流普通仓、保税仓、监管仓、MALL出租为主3外运平湖普通仓、保税仓、监管仓研发网5系统，5即管理模式，可根客户需求进行定制化管理4全程物流普通仓、保税仓、监管仓现代化仓库管理系统（WMS）、企业物流实施策略的规划和设计5西部物流普通仓、保税仓、监管仓提供仓储管理、货物存储、装卸、库内增值服务。5.2主要服务方向为香港与华东、成都、西南、东盟等地区。4.6.1快递网点分布 m ifK：少x项 ,g

12、莲洲钳神湾至,六日焦钳i斗r案典典皿制开锁应由台平处锁 小林与i wz三*幺告海,令世迂物流国 e 前lu彳圭亍道幅漫木寸痛永路9w搜索智育旨聚合4.6.2物流园分布r；乡镇东度询述照（Q s-ga 斗门镇广通仓储物流.二口耳、园，.金工.：&:昌顺智近物X镭昌顺智糠物流园A幢3流园南水,。卓裕物流园 一二海港汇通物+E园V ，州镇珠海市一屏至真 海门6湾村1 万中东川页物j万s界演三注目交本金音B96个结果s / J / S S国 圆明新园 n物流 至方济各堂区珠濠市白勺，|关递物流国（共96个）电诺、地 址、营业日寸司4.6.3保税仓库分布五.用PEST分析本项目环境因素5.1 政治(Po

13、litics)5.1.1 根据珠海市城市总体规划：南湾城区首先要加强区域服务功 能；其次，要加强城市服务功能。发挥与港珠澳大桥对接优势，承接 港澳及国际现代服务业转移，重点加强与横琴新区的互动合作，大力 发展现代物流等现代服务业。因此，南湾城区的发展目标是：把南湾 城区建设成为珠江口西岸保税物流 中转和分销基地之一；成为区域 商贸服务中心之一；成为珠海市环港澳地区和情侣路上重要的水岸 生活与滨水休闲节点。5.1.2 珠海保税区关于大湾区时代新谋划:一是抢抓港珠澳大桥通车 契机，利用珠海与港澳陆地相连、港珠澳大桥第一个货车落脚点的 区位优势及珠江西岸唯一一个保税区的政策优势，依托珠港澳物流 合作

14、园首期-珠海(保税)洪湾通关综合服务中心项目，作为对外开 放，承接香港物流资源转移的重要抓手，项目建成后，将涵盖物流 分拨配送、仓储加工、展览展销等功能。5.1.3 根据珠海洪湾港及周边区域控制性详细规划：珠海洪湾港及 周边区域的规划定位为珠海市海洋渔业提供综合管理、交易、加工的 现代化平台，打造珠海海洋渔业经济产业链，承接内外货物运输的 现代化港区，多重交通线路汇集的综合交通枢纽，港珠澳物流合作园 通关中心，生产、生活、旅游配套齐全的多功能综合片区。5.1.4 在2016年12月26日中国共产党珠海市第八次代表大会提出 一体化建设的概念：向南对接港澳促进横琴、保税区、洪湾片区一体 化发展，建

15、设大桥经济区和城市中央商务区”， 这一区域将被打造 成特色突出、功能带动明显的“大桥经济区”，建设成为粤港澳深度合作示范区，是珠海城市新中心。本项目位置十字门申央商务区横琴国际居住区横琴中央商务区nuns h* ASSi /珠海保税区5.1.5 通关一体化:通关一体化，简单说就是“多地通关，如同一关”， 它被称为“改革开放以来海关最具革命性的变革”。一体化指的是有 的企业在一个地方，但是货物的进出口可能在另外一个城市，原来 海关的分布是按照属地化的，一个地方的海关自身是一个独立的监管 体系，现在实现了区域通关一体化以后，企业可以自主地选择申报、 纳税、验放地点和通关模式，以往需要在多关办理的手续可以在一