拆迁安置房建设项目可行性研究报告.docx

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1、1 总论11.1 基本情况11.2 业主简介21.3 编制依据及研究范围21.4 主要技术经济指标31.5 简要结论42项目建设的背景及必要性52.1 项目建设背景52.2 项目建设必要性113项目市场分析133.1 项目定位133.2 项目前景分析144建设内容与规模164.1 建设内容164.2 建设规模164.3 主要建设规模指标165项目场址条件185.1 建设场地现状185.2 场地建设条件186.1 规划设计理念及原则216.2 设计构思226.3 平面布置226.4 建筑单体设计236.5 结构设计246.6 公用设施设计方案266.6.5消防设计317节能、绿化及环保357.1

2、 节能357.2 绿化357.3 环保368机构设置与人力资源配置428.1 项目建设管理机构428.2 项目人员配置429项目建设进度449.1 建设工期449.2 建设进度计划449.3 项目实施进度表4410工程招投标方案4510.2 资质要求4510.3 招标信息发布4510.4 招投标工作组织4611投资估算与资金筹措4711.1 投资估算4711.2 资金筹措4912 经济评价5012.1 经济分析的依据、原则和方法5012.2 基础数据5012.3 财务评价5113社会评价5313.1 社会效益5313.2 社会影响分析5313.3 社会风险分析5414结论与建议5514.1 结

3、论5514.2 建议56附表571.1基本情况1 .项目名称：磁8地块拆迁安置房建设项目2 .项目性质：新建3 .建设地址：重庆市沙坪坝区童家桥街道童新一村4 .项目业主：重庆富源新农村建设投资有限公司5 .业主地址：沙坪坝区西永微电子产业园6 .法人代表：杨枫7 .建设规模及内容：总用地面积4273.4平方米（约6.4亩），总建筑面积16347平方 米，其中住宅建筑面积13500平方米，公共活动用房800平方米，商 业面积547平方米，地下车库及设备用房1500平方米。8 .项目建设工期：20个月（2009.92011.4）9 .总投资:项目开发建设总投入5080万元，其中：工程费用2965

4、万元（包 括建安工程费2745万元，市政设施配套费220万元），工程建设其他 费用1670万元，预备费226万元，建设期利息167万元，期间费用 52万元。10 .资金筹措：资金来源：企业自筹资金1580万元，占总投资的31%;申请银 行贷款3500万元，占总投资的69%,银行贷款偿还资金来源全部为 当地财政资金。本项目的业主是重庆富源新农村建设投资有限公司，该公司由沙 坪坝区人民政府于2007年12月组建，注册资本金5亿元人民币，是 沙坪坝区国资局管理的全民所有制事业单位，实行企业化管理，是具 有独立法人资格的国有独资有限责任公司,经营范围为土地整治储备 及存量建设用地开发利用；利用自有资金

5、从事城乡统筹发展基础设施 建设项目、社会公益项目和相关产业项目的投资。主要负责沙坪坝西 部地区交通等基础设施建设，是沙坪坝区四大新型投融资建设平台之 一。积极参与西部八镇小城镇建设；引导、实施农民集中居住区的建 设，促进土地资源开发利用，功能完善；促进农业产业化；积极开发 生态旅游业产品；完成区委、区政府交办的其他任务。1.3 编制依据及研究范围1.3.1 编制依据1 .关于印发沙坪坝区危旧房改造工作实施方案的通知（沙委 发200810 号文）；2 .重庆磁器口历史街区保护规划与设计；3 .沙坪坝区用地规划；4 .投资项目可行性研究指南（试用版）；5 .建设项目经济评价方法与参数（第三版）；6

6、 .业主提供的区域及园区社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料;7 .本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等。1.3.2 研究范围根据项目业主的委托要求，对本项目建设进行技术及经济方面的 研究和论证，包括项目建设的必要性、建设规模与产品方案、建设方 案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划 安排、项目效益评价等.1.4 主要技术经济指标表1-1主要技术经济指标表序号项目计量单 位数值备注*主要技术指标1总建设用地面积m24273.4约6.4亩2居住人数人768每户按3.2人计算3总建筑面积m216347100%3.1住宅建筑面积m213500全部为安置房3.2

7、商业面积m2547可对外发售3.3管理与公共活动用房m28003.4底下车库及设备用房m215004停车泊位个504.1地面个104.2地下个405容积率3.56绿地率%357建设工期个月15二主要经济指标1项目开发建设总投入万元50801.1其中：自筹资金万元1580占总投资31%1.2银行贷款万元3500占总投资69%2销售收入万元4383销售税金及附加万元244利润总额万元46661.5 简要结论本项目所在地位于历史文化旅游区一磁器口古镇与红色旅游 区歌乐山烈士陵园之间，与两地相距甚近；该地块作为磁器口古 镇的风貌协调区，北临磁童路，南临双菱皮鞋厂，西临212国道，东 临清水溪，交通条件

8、优越。地块周边配套完善、交通便利、居住环境 优越，商业、文化氛围较浓，市场区位、交通区位、环境区位都比较 好，未来发展前景看好。本项目建设规模较小、基本功能齐全，总体规划符合城市区域发 展规划的要求，功能定位准确。项目建设的前置条件已具备，建设地 交通便利，具有较好的建设条件。项目建成后，将为240多拆迁户提 供居住保障，大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件；有利于城 乡统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保 障，为进一步提升沙坪坝的城市形象做出一定贡献；有利于促进磁器 口古镇风貌协调，美化古镇核心区周边形象。因此本项目具有较好的 社会效益。在经济效益方面，由于拆迁安置成

9、本较大，收支缺口达到4666 万元，本工程属于政府民生工程，需要政府给予资金补助与支持保持 收支平衡。2项目建设的背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1 重庆市社会经济发展状况自直辖以来，重庆市充分发挥直辖优势，紧紧抓住西部大开发这 一历史性机遇，努力发展，经济社会发展取得了巨大成就。2000年 开始，重庆市国内生产总值的快速增长直接推动了人均GDP的高速 增长。虽然在05年和06年连续出现了增幅回落，但增速仍保持在 13%以上,2000-2006年间的平均增幅更是达到14.13%,超过GDP 同期平均增幅（13.82%）（图2-1）,直辖十年，市人均GDP增长两 倍，城乡居民收入整体上增

10、加1倍多，经济实力、综合竞争力和人民 生活水平迈上了新台阶。=GDP总值（亿元）-增长幅度图2-1 1998年2007年重庆市国内生产总值和同比增幅随着重庆市经济的快速发展，居民生活水平的不断提高，城乡居 民收入持续增长，民生不断改善，社会更加和谐。预计到2010年， 人均GDP预计将达到18000元，年均增幅保持在10%左右。到2020 年，力争达到人均8000美元以上，重庆即迈入小康社会。收入是消 费和投资的前提，是社会经济循环中的重要组成部分，近年来，重庆 市经济高速增长，人均收入随之大幅度提升，整体消费、购买能力大 大加强，消费方式不断增多，品质追求越来越高，直接拉动了国民消 费需求对

11、各行业的刺激，极大地推动社会经济的快速发展。2008年重庆市受国家宏观调控、金融危机影响，GDP增速放缓, 前三季度重庆GDP3419.56亿,同比增长15.3%,预计2008年GDP 增速在15%左右。2008年前三季度城镇居民人均可支配收入为11865 元；人均消费性支出为8346元,增速回落4个百分点。居民购买能 力受到一定影响。但是随着2008年10月出台的国十条政策进一步扩 大内需促进经济平稳较快发展，无疑对今后提高民众信心，提振经济 起到极大的推动作用。从国家扩大内需效果来看，全国2009年经济 增长保8有望，重庆市前三季度增长率达到12%.5,发展势头强势。 因此基于重庆历年社会

12、经济发展良好的基础积累，可以乐观预计在 2009之后一段时期，重庆乃至全国范围内社会经济发展仍将保持在 一个比较稳定的水平。2.1.2 主城区空间结构规划为更好地维护和发展重庆特有的“多中心组团式”布局结构，重 庆市城市总体规划(20052020)提出了“一城五片、多中心组团式” 空间结构。“五片”指中部、北部、西部、南部和东部片区。“多中心” 为一个城市中心和六个城市副中心，城市中心包括渝中半岛、江北城、 弹子石在内的重庆CBD地区，六个城市副中心由上轮总体规划中的 观音桥、沙坪坝、杨家坪、南岸中心区及新增的西永（即西部新城）、 茶园中心区组成。2005版城市总体规划在98版的基础上进行了四

13、个方向的扩展，L向北拓展跨过内环线向北拓展。经土地适宜性分析，可发展区域的适宜城 市建设用地约为338平方公里。自然条件良好，可拓展用地较大，依 托城市建成区发展，没有大山大水的地形阻隔，拥有机场、码头、火 车站等交通枢纽，区位条件良好，同时可依托北部新区的政策优势， 有较强的发展动力；但用地海拔相对较高，地形以丘陵为主，用地相 对较破碎。2 ,向西拓展跨过中梁山向西，发展中梁山、缙云山之间的区域。可发展区域 的适宜城市建设用地约为293平方公里，西部新城也由此而生。西部 用地平坦，条件较好，可拓展用地较大，具有区域辐射能力，能够辐 射市域西部城镇及加强与成都方向的联系；但跨山发展，交通投入较

14、 大，生态环境比较脆弱，在缺乏水源供应的同时城市排水问题较大。 如今过山隧道已经打通，与主城连通，出入十分便利，基础设施也已 进入全面建设阶段。3 .向东拓展跨过铜锣山向东，发展铜锣山、明月山之间的区域。可发展区域 的适宜城市建设用地约为390平方公里。处于城市下游区域，用地条 件较好，生态环境影响较小，适宜发展工业，但跨山发展，交通投入 较大，城市向北发展动力不足。尤其是鱼嘴以北的地区，由于该地区 远离城市中心，且位于御临河上游地区，为生态涵养的重要区域，城 市建设活动限制条件较多，发展门槛高，使得该地区虽然用地条件较 好，但城市发展动力较差。因此，该区域未来城市发展区域主要在鱼 嘴以南的地区。4 .向南拓展跨过内环线，发展中梁山、铜锣山之间的南部地区。可发展区域 的适宜城市建设用地约为79平方公里，用地少，不宜作为城市未来 的主要发展区域。因此，重庆主城区面积由原来的600平方公里放量为2737平方 公里。都市圈面积由原来的2500平方公里放量为5473平方公里。2.1.3 磁器口古镇旅游发展现状近年来，沙坪坝区按照打造优秀旅游目的地的思路，着力景区开 发 建设，使全区旅游得到了快速发展，2007接待游客量近925万人 次，已成为全市名副其实的旅游大区。磁器口作为重庆的“历史文化 名片“，旅游核心区域之一，旅游地位不可撼动。磁器口古镇三