全球一线城市房价比较2023新版.docx

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1、全球一线城市房价比较2023新版目录1中国内地核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列1.1 核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象1.2 北上深绝对房价位居世界前列1.3 中国内地一线城市房价收入比高，租金回报率不足2.1%1.4 考虑持有费用后北上广深与国际都市相对房价差距缩小1.5 北上广深房贷利率和居民房贷压力较高2IOOO万人民币能买什么房子？2.1 核心区能买到的住宅使用面积差距不大2.2 纽约和伦敦的外围区能买面积更大的住宅3中国内地核心城市高房价合理吗？3.1 中国内地核心城市高房价主要源于什么？3.2 房价收入比和租金回报率的国际可比性很差正文1中国内地核心城市绝对房价和相对房价

2、均居全球前列与西方相比，中国城市行政区划内面积较大，比如北京达1.6万平方公里，广州、上海、深圳分别为7434、6341、1997平方公里，而东京、伦敦、纽约、巴黎分别为2194、1577、1214、105平方公里。为增强可比性，我们分别选择中心区以及距离市中心8公里左右的区域（我们将其定义为外围区）进行比较。具体来看，北京中心区指东城区和西城区，外围区指四环与五环之间区域；上海中心区指内环，外围区指中环与外环之间区域；纽约中心区指曼哈顿中城和下城，外围区指距离曼哈顿8公里左右区域；伦敦中心区指伦敦一区，外围区指三区与四区之间。图表：纽约市中心指曼哈顿中城与下城/布朗克厮;rf中MI-后区布克

3、林一II史登岛资料来源:泽平宏观为保证数据口径统一，市中心与外围区房价数据来源于全球最大的生活信息网站Numbe0。我们通过大量搜集各国的房产中介网站公布的中心区与外围区各个楼盘售价和租金数据验证了NUmbeO数据的合理性，NUmbeo显示2023年9月纽约市中心房价为116607元/平方米，市中心1居室房屋租金为28763元/月。作为验证，我们通过在美国最大的房产中介网站Zi11oW搜集大量楼盘数据得出的纽约市中心房价和租金分别为105375元/平方米、365元/平方米/月，相差不大。此外，通过房价对比验证，Numbeo口径下的“非市中心房价”指的是外围区房价。1.1 核心城市房价高和涨幅高

4、是世界普遍现象2009年3月-2023年10月北上广房价上涨超3.8倍，高于全国平均。由于新房区位逐渐外移及限价等，以二手房衡量房价涨幅更有效。全国层面缺乏二手房价数据，以新房价格计算，2010年6月-2023年8月百城新建住宅价格指数从9042元/平方米升至16195元/平方米，上涨79%。根据中国房价行情网以及房产中介数据，2009年3月北京、上海、广州房价分别为12030元/平方米、14902元/平方米、6986元/平方米，2023年10月分别上涨到70729元/平方米、71225元/平方米、45265元/平方米，分别上涨4.9倍、3.8倍、5.5倍。其中，优质学区房涨幅达9倍以上，如北

5、京育才小学划片小区耕天下，2009年2月12900元/平方米，2023年9月达131921元/平方米，上涨9.2倍。从国际经验看，核心城市房价高、涨幅高于其他地区是世界普遍现象。在英国，根据英国政府网站数据，1968年4月-2023年6月，大伦敦地区房价从0.44万英镑/套上涨至52.80万英镑/套,英格兰地区从0.34万英镑/套上涨至30.64万英镑/套，全国从0.36万英镑/套上涨至28.75万英镑/套，伦敦地区房价涨幅达119倍，高于英格兰地区的89倍和全国的79倍。在美国，1976年Q1-2023年Q2,美国、纽约市、纽约-泽西-白原分区（纽约都会区分区之一）、洛杉矶-长滩-格伦代尔分

6、区（洛杉矶都会区分区之一）房价分别上涨9.3、12.4、14.5、20.2倍。在日本，房地产泡沫破灭前，1975-1991年东京区部、横滨、名古屋、京都、大阪、神户等六个核心城市地价上涨4.5倍，其他城市上涨1.7倍。图表：纽约房价46年上涨近12倍美国房价格数（1976年QI=IOo）纽约市纽妁泽西白原洛杉矶一长漳-格伦代尔90-EW9Q-6IS9?SmWIOZ920OZ9qE09Q-666I99S6619QI699QSO6I9QS29夕S2号Je6I资料来源：美国联邦住房金融局,泽平宏观图表：伦敦房价55年上涨119倍英国房价播数（11oo%、1.10%,外围区租金回报率分别为1.70%、

7、1.50%1.40%1.20%o我们使用中国房地产协会旗下中国房价行情网数据进行验证，2023年8月北京、上海、广州、深圳全市范围的租金回报率分别为2.01%、1.83%、1.45%1.72%o资料来源:Numbeo9泽平宏观图表：核心城市外围租金回报率1.4 考虑持有费用后北上广深与国际都市相对房价差距缩小国际核心城市普遍征收房地产税、且物业费等较高，持有成本明显高于中国内地。在不考虑房地产税从个人收入所得税中扣除情况下，纽约市房地产税率为0.8%,市中心物业费约为104元/平方米/月，外围区物业费约为80元/平方米/月；除此之外，业主还需根据房产面积和档次的不同,每年缴纳1000-5000

8、美元的房屋保险费。伦敦业主需要缴纳市政税，约占房价的03%-12%,实际税率随房价上升而下降，伦敦市中心物业费约为44元/平方米/月，外围区物业费约为23元/平方米/月。东京业主每年需要缴纳房屋评估价1.4%的不动产税和0.3%的市政建设税，房屋评估价约为售价的20%,市中心和外围物业费分别为22元/平方米/月、13元/平方米/月。中国内地除上海和重庆作为试点外尚未推出房地产税，而且物业费较低，北京、上海、广州、深圳市中心的物业费约分别为3.6元/平方米/月、4.9元/平方米/月、2.9元/平方米/月、4.2元/平方米/月，外围区物业费约分别为3.5元/平方米/月、3.4元/平方米/月、2.4

9、元/平方米/月、3.6元/平方米/月。考虑持有费用后，以使用面积算，纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为12、15、11,北上广深分别为33、44、37、32,纽约、伦敦、东京市中心租金回报率分别为3.1%、2.8%2.5%,而北上广深分别为1.5%、1.5%、1.0%1.1%,差距明显缩小。各地住房持有成本不同，为较准确比较实际的房价收入比和租金回报率，我们将房地产税、各项物业（管理）费等持有阶段的费用纳入考虑。假设居住30年，将这30年的持有费用按照假定5%的折现率计入房价，计算折现后的房价收入比。纽约市中心和外围房价收入比分别为12、7,伦敦分别为15、8,东京分别为11、6,北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为23、31、26、22,外围区的房价收入比分别为12、16、11、I1o以使用面积算，北京、上海、广州、深圳市中心的房价收入比分别为33、44、37、32,外围区的房价收入比分别为16、