东方夏威夷项目竞争调研报告.docx

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1、东方夏威夷项目竞争调研报告说明：本次监控周期为2006-4-20至2006-575,其监控表备注栏中所示为项目在监控阶段内的销售情况变化，如该栏无记录,则表明该栏在本监控周期内无变化。我司所选监控项目有：1 .运河岸上的院子2 .中海安德鲁斯3 .观唐4 .壹千栋5 .保利垄上6 .三水青清一无双7 .东方普罗旺斯8 .提香草堂、竞争项目基本情况:楼盘名称优势劣势竞争强度运河岸上的院子位置、交通优越，项目内一条横向水系与三个纵向森林带将社区整体进行空间划分，配套设施齐全。价格较高，体量大弱中海安德新庄园建筑风格优势，园林景观设计优势。四期2006年3月10日开盘销售,以双拼和联排别墅为主，容积

2、率较高。弱观唐观唐中式宅院地处京顺路中央别里区核心，四周道路系统四通八达，配套设施齐全，二期刚刚开盘。价格较高强费千栋位置，交通，推广，市场运作，定制别墅主义概念的提出能吸引一部分高端客户的猎奇心理户型设计过于程式化，追求完全的美式风格，但生活便利指数降低，房间设置过于繁琐，地下面积偏大。社区内部景观不是很讨巧，另外销售人员素质水平不高。强保利垄上性价比较高，样板间效果出众，地下室完全采光，社区水系贯穿，另外风水尚佳，易获高收入者垂青。社区规划略显杂乱，楼间距较小，养房成本较高，景观没有精致感，进门处的人造瀑布等复杂装饰使社区感觉比较喧闹。强无双（三水IHt）位置优势，是三水清清的二期独栋，全

3、地上不带地下室弱东方普罗旺斯项目地理位置优越，234公顷的土地上3.8公里长的悠长水岸线,形成近30公顷的浩阔水景，五星级拉斐特城堡酒店为项目增色不少。另外项目楼书设计精美，网络广告及主页视觉冲击力极强，完全彰显了项目的高档次。前期准备工作尚未完善，目前还没有设置样板区。另外产品在推广上做足工夫也产生了些许负面影响，会让一些客户感觉产品档次过高而流失客户。实际目前此项目起价为350万元，相比周边一些高端别墅价格也持平。另外分户采暖也会导致大户型养房成本过高，这也是客户抗性因素之一。强提香草堂内有高尔夫球场，有景观、产品优势，环境别墅代表作，进入时间早，有先入为主优势，容积率低交通位置远，第二居

4、所，联排部分已售罄一般二、各竞争项目具体销售情况及价格水平:1 .运河岸上的院子（上河美墅）预向情况好发证日期可销售面积（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）已签约套数签约率成交均价成交金额退房率成交情况上月本月上月本月本月成交其他情况12004-7-20438379912413.6112803.313232.32%8484105317067.210862328208484.00售1套，均价不变总计：438379912413.6112803.313232.32%8484105317067.21086232828484.002 .中海安德鲁斯庄园藁5况弋发证日期可销售面积（平方米）可销售套数已

5、销售面积（平方米）已签约套数签约率销售均价（元/平米）成交金额退房率本月成交情况上月本月上月本月本月均价其他情况12005-6-1254371.3616851562.0251277.6915994.64%6301324273543.8323100724.75.36%4124.85退1套，均价升1522005-7-1711722.273611722.2711722.273994.90%583268364278.6468364278.647.69%032005-8-5129990.5541769016.0477420.3926563.55%5356369649910.2414663608.81.8

6、5%5356.00售30套，均价降187总计：196084.18621132300.33140420.3546374.56%5740.8762287732.6806128612.25399.113 .观唐情况序飞发证日期可销售面积（平方米）可销售套数己销售面积（平方米）已签约套数签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率本月成交情况上月本月上月本月本月成交其他情况12004-9-874320.34（含公建5671.56）164（含公建12套）46075.8746075.8710770.39%别墅14427664736576.5664736576.51.16%无成交总计74320.34164460

7、75.8746075.8710761.85%14427664736576.5664736576.5签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率本月成交情况上月本月本月成交其他情况85.54%9370248440331294299800.10.00%9321.54售11套，均价降4832.73%1021016796736.2472046558.70.00%10174.66售16套，均价降154107.23%9524.0986265237067.2366346358.89769.144.壹1卜栋*情况序支发证日期可销售面积（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）己签约套数上月本月12006-1-293

8、6328.62832648931408.737122006-3-2624181.39551626.337056.4718总计：36328.628328115.3338465.2895 .保利垄上预售情况序号发证日期可销售面积（平方米）可销售套数己销售面积（平方米）已签约套数签约率成交均价（兀/平米）成交金额退房率本月成交情况上月本月上月本月本月均价其他情况12005-3-46526.89186526.896526.8918100.00%74304849479348494792.70.00%022005-5-3026568.875318808.2118808.213973.58%86021617

9、88222161788222.45.66%0.0032005-5-3019716.995319288.519288.553100.00%67221298501821296572971.85%6722.00退一套，均价降1042005-9-19506.55227833.327833.322090.91%75245893790058937899.684.17%0.0052005-9-2410047.88287138.487796.12382.14%70815054757755204184.10.00%7081.00售1套，均价不变62005-12-927194.745113527.215191.6

10、73670.59%8186110787768124359010.60.00%8153.49售四套，均价降22872006-4-1422915.18420000.00%0000.00%082006-4-2119625.91510402.3511.96%8500034199750.00%8500.00总计：99561.9231873122.675847.0419059.748%7672560406442581861381.57874.996 .无双（三水青清）预售情序号发证日期可销售面积（平方米）可销售套数已销售面积（平方米）已签约套数签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率本月成交情况上月本月上

11、月本月本月成交其他情况12005-10-219179.72649830.6910857.343960.94%888687414495.4896478323.2411%8828.55售4套，均价降5822005-10-2318240.08627246.188723.713454.84%884763875076.777178662.3733.8%9003.94售6套，均价升155总计：总计37419.812617076.8719581.057357.94%8868.62151289572.2173656985.68932.037 .东方普罗旺斯（定泊路88号）预售情况序号发证日期可销售面积（平方米

12、）可销售套数已销售面积（平方米）已签约套数签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率本月成交情况上月本月上月本月本月成交其他情况12005-6-2826413.533017276.3117276.312790.00%9641166560904.7166560904.70.00%0.0022005-10-142418.917425895.5527112.714966.22%9215238627493.3249843622.70.00%9215.00售2套，均价升17732006-1-13542.178872.73872.73225.00%87417628532.937628532.930.00%0.00总计：72374.6111244044.5945261.757869.64%9368.5412816930.94240330609215.008 .提香草堂:发证日期可销售面积（平方米）可销售套数已销面积（平方米）已签约套数签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率本月成交情况上月本月上月本月本月均价其它情况