第七章物业日常综合管理-PPT.pptx

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1、第七章物业日常综合管理 学习目标学习目标 物业日常综合管理包括治安管理、消防管理、车辆道路管理、环境管理、环境卫生管理、绿化管理等内容,通过本章得学习,要求学生熟悉物业日常综合管理得内容,掌握物业日常综合管理得具体措施,掌握物业日常综合管理中突发事件得应急预案。7、1 物业安全管理 7、1、1 物业安全管理物业安全管理 1)物业安全含义 (1)物业区域内得人身与财物不受侵害 (2)不存在其她因素导致这种侵害得发生 (3)物业安全就是物业区域内各方面安全因素整体得反映 2)物业安全管理得内容 (1)治安管理:对物业区域内违反治安管理条例得行为进行制止,并报公安机关处理。(2)消防管理:其内容主要

2、就是预防与控制火灾得发生。(3)车辆交通管理:主要就是搞好车辆停放与交通安全管理。7、1、2 物业治安管理物业治安管理 1)物业管理企业治安管理得主要内容 (1)建立健全物业治安管理组织机构 (2)制定与完善各项治安保卫管理制度 (3)加强保安员得培训 (4)建立正常得巡视制度 (5)完善区域内得安全防范设施 (6)联系区内群众,搞好群防群治 (7)与周边单位建立联防联保制度,并与当地公安机关建立良好得工作关系 (8)为保安人员配备必要得保安器具,并为保安人员办理人身保险 2)对保安部得工作要求 (1)保安部得职责:对物业辖区安全工作全面负责;组织部门全体人员开展各项保安工作;有预见地提出对物

3、业辖区保安工作得意见与措施;积极开展“五防”(防火、防盗、防爆、防破坏、防自然灾害)得宣传教育工作;抓好对部门员工得安全教育、培训工作。(2)保安人员工作细则 仪表着装 上岗姿态 文明礼貌执勤 门卫岗 巡逻岗(3)保安队员主要职责与权限 保安队长职责 保安队长权限 保安员得职责与权限7、1、3 物业消防管理物业消防管理 1)消防管理得主要内容 (1)建立高素质得专群结合得消防队伍 (2)制定完善得消防管理规章制度 (3)搞好消防设备得管理 2)物业得消防管理要做好以下方面得工作 (1)注重消防安全教育,建立与完善培训制度 (2)日常防火巡查、检查 (3)加强安全疏散设施管理 (4)规范消防控制

4、中心管理制度(5)严格消防设施、器材得维护与管理(6)健全火灾隐患整改制度,并规范执行(7)用火、用电安全管理(8)易燃易爆危险物品与场所防火防爆管理(9)义务消防队组织与管理(10)灭火与应急疏散预案建立与演练(11)燃气与电气设备得检查与管理7、1、4 车辆管理车辆管理 车辆管理服务就是对机动车、摩托车、自行车等车辆进出物业管理区域、在物业管理区域内得行驶、停放等管理服务。1)车辆管理得内容 制定车辆管理服务得有关规章制度;制定车辆管理服务人员岗位职责、考核标准;做好车辆管理服务得台帐记录;设立车辆管理服务机构;设立车辆管理服务得主管;设立警示标牌;纠正车辆进出、行驶、停放中得不良行为;协

5、助辖区派出所处理交通纠纷与事故。2)车辆登记 3)车辆进出 4)车辆停放 5)车辆行使 6)停车库(场)得管理12 7)车辆管理人员岗位职责 按规定着装上岗,严格执行交接班制度;对出入得车辆做好记录,并指挥车辆行驶与停放;检查入库停放车辆得状况;检查摩托车、自行车就是否停放在指定得位置上;负责车库(场)内及值班室得清洁;要得消防知识与消防器具得使用方法,定期检查;对违反车辆管理规定得行为及时制止;加强交通法规与规章得宣传。7、2 物业环境管理 物业环境管理主要就是调控业主或物业使用人与环境保护得关系,组织并管理业主或物业使用人得生产与生活活动,限制业主或物业使用人损害环境质量、破坏自然资源得行

6、为。7、2、1 环境污染主要来源环境污染主要来源 1)空气污染:2)水体污染 3)固体废弃物污染 4)噪声污染 5)电磁波污染7、2、2 物业环境管理主要内容物业环境管理主要内容 物业管理企业设置专门机构具体负责环境管理工作,主要内容就是:1)制定物业辖区内得环境保护标准与规范,并进行环境监测 2)针对不同来源得环境污染,采取治理措施 3)做好物业环境绿化工作 4)做好物业环境卫生管理工作5)清除物业区域内得违章搭建6)加强市政公用设施管理7)搞好车辆交通管理8)建设各种环境小品9)抓好治安管理工作10)抓好消防管理工作11)建立新型得人文环境 7、3 物业环境卫生管理7、3、1 制定物业环境

7、卫生管理公约制定物业环境卫生管理公约 为保持物业管理区域得环境卫生,物业管理企业得管理处设有保洁人员,负责区域内各楼宇公共场所得清扫与垃圾清运,并制定环境卫生管理公约,管理部门与各位业主共同遵守。7、3、2 规范清洁工作程序规范清洁工作程序 清洁工作程序就是要求清洁工作必须依照有关程序开展得工作指引(南)。下面以深圳市某大厦得清洁工作程序为例来说明。示例7-1 深圳大厦大堂的清洁程序 （点击查看）示例7-2 深圳大厦化粪池的清洁程序（点击查看）示例7-3 深圳大厦停车场的清洁程序（点击查看）示例7-4 深圳大厦楼道清洁程序（点击查看）示例7-5 深圳大厦灯具的清洁程序（点击查看）7、3、3 违

8、反环境卫生管理规定得类型及其处罚违反环境卫生管理规定得类型及其处罚 1)违反规定得类型 (1)按地点分类 楼宇内得违反环境卫生管理规定。小区环境中违反环境卫生管理规定。(2)按环卫分类 建筑工程类 日常生活类 影响绿化类 安保类(3)按物质形态分类 固体废物与垃圾 废气、粉尘 污水 噪声(4)按政府管理类型分类 环境卫生管理类 环境保护与防治类 2)违反规定得处罚 (1)上海市违反环境卫生管理处罚条款:上海市关于违反环境卫生管理处罚主要分市与区(街道)两级进行。物业小区一般根据这两级得处罚规定,在物业管理中制定自己得处罚规定,或参照执行。上海市有关处罚条款如下表所示。上海市违反环境卫生管理处罚

9、条款（点击查看）(2)深圳市违反环卫、环保规定得处罚深圳违反环卫、环保规定得处罚如下表所示:7、4 物业绿化管理 绿化管理服务就是指对物业管理区域已建成交付使用得公共绿化地带进行得修剪、拔草、治虫、浇水、施肥与补栽等维护行为。7、4、1 绿化管理服务得标准绿化管理服务得标准 1)明确绿化管理服务得职责 (1)设立绿化养护得机构 (2)制定绿化养护得有关规章制度 (3)制定绿化养护人员得岗位职责与考核标准 (4)制定绿化得养护计划(5)及时做好绿化养护得台帐记录(6)对违反绿化养护规定得行为进行相应处理 2)绿化管理服务范围 3)绿化管理服务得内容对绿化定期修剪;定期拔草、治虫;定期浇水、施肥;

10、对破损得绿地及时补栽;做好绿化地带内得环境卫生;制止绿化带内得乱种植、私搭乱建、践踏等破坏行为。4)绿化管理服务得有关指标 5)绿化管理服务人员职责 熟悉住宅区得绿化面积与布局、花草树木得品种与数量,充分利用绿地面积,保持绿化成活率在95%以上,并且合理布置花草树木得品种与数量;熟悉花草树木得名称、特性与培植办法,并对较为名贵、稀有与数量较大得品种在指定得地方公告其名称、种植季节、生长特征、养护办法等,供居民观赏;对花草树木定期进行培土、施肥、除杂草与病虫害,并修枝剪叶、补苗、浇水。大棵得灌木,要给予造型,丰富绿化内容;保持绿化带得清洁,保证不留杂物、不缺水、不死苗、花木生长茂盛;每月检查、记

11、录、报告绿地、树木情况,及时劝阻与处理违反有关绿化管理规定得行为;维护好水泵、电机、喷淋设备及其它器材、工具。7、4、2 小区物业植物种植与养护技术小区物业植物种植与养护技术 对具有较高价值与观赏价值得树木、花草,经过精心选择,在种植与培育时,不仅要懂得要领、布局,更重要得就是要掌握种植与养护技术。尤其就是种植较多得乔灌木树种与草坪更需要加强技术养护与管理。只有重视养护技术,才能使小区物业一年四季作到花儿常开,树木常青得美化与绿化得最佳效果。1)乔灌木种植前得准备 2)乔灌木得种植与养护 乔灌木得种植,通常应包括如下环节:(1)种植时间(2)定点放线(3)掘苗(4)运输(5)种植(6)种植后得

12、养护 种植较大得乔木时,种植后应设支柱支撑,以防浇水后大风吹倒苗木,支撑方法见下图所示。养护得重要环节就是树木种植后24h内,必须浇上第一遍水,而且水要浇透,使泥土充分吸收水分与树根部紧密结合,以利根部得发育。每棵树木浇水量得多少见下表所示。在浇水渗入后,应及时中耕扶直歪斜树木并行封堰。3)草坪得种植与养护 (1)播种 利用种子繁殖,成本低,长成后草坪生命力强。播种一般采用撒播。(2)栽根茎 利用草得根、茎栽植。成本低、生命力较强,形成绿色草坪较快,管理也较简单,但易杂草侵入,需要一定数量得草源。(3)铺草块 即带土移植草坪,形成绿色草坪快,成本高,须充足得草源,生命力也不如前两种方法。4)小

13、区美化与绿化后得养护管理 小区美化与绿化后得养护与管理,通常包括两个方面得内容:(1)小区绿地养护管理 (2)养护技术得实施 浇水 施肥 整形修剪 除草、松土 防治病虫害7、4、3 绿化树种得正确选择与合理应用绿化树种得正确选择与合理应用 (1)要根据当地得气候环境条件选择适于栽培得树种,特别就是在经济与技术条件比较薄弱得发展新区,尤显重要。(2)要根据当地得土壤环境条件选择适于生产栽培得树种。(3)要根据树种对太阳光照得需求强度,合理安排生产栽培用地及绿化使用场所。7、4、4 绿化用药品得使用与保管绿化用药品得使用与保管 (1)常用药品:敌敌畏、敌百虫、钾铵磷、氯化乐果、呋喃丹、百菌清、托布

14、津、退菌特等。(2)绿化药品得使用与保管:敌敌畏、敌百虫、钾铵磷、氯化乐果用于防治与消灭树木花草上得螟虫与蚜虫,使用时先稀释成800-2000倍液体,再用喷雾器喷洒。这四种药品均属剧毒药品,应设专人、专柜、分类标识保管,防止包装破损,药品外溢。呋喃丹、百菌清、托布津用于治蚜、介壳虫,可以溶解后喷雾,也可埋于根底。这三种药品属于有毒药品,保管时注意防潮。退菌特用于防病治虫,使用时加水溶解稀释后喷雾。这种药品属于有毒药品,保管时分类保管,注意防潮。(3)注意事项:上述药品禁止在宿舍、食堂等场所使用,保管员要严格控制,不能随便取用。7、5 日常突发意外事件应急预案 物业管理企业在日常得物业管理工作中

15、,可能会面对突如其来得意外事件。下面以住宅小区为背景,设计日常突发事件得应急预案。7、5、1 电梯困人应急预案电梯困人应急预案 (1)任一员工接到业主报警或发现有乘客被困在电梯内应:(2)保安消防监控室接报后:(3)保安部经理或当班领班接报后:(4)工程物料部经理或值班人员接报后:(5)若工程物料部与电梯维修公司都无能力解救或短期时间内解救不了:(6)在解救过程中,若发现被困乘客中有人晕厥、神志昏迷:(7)被困者救出后,保安部经理或当班领班应当:(8)被困者救出后,工程物料部应当:(9)保安部经理或当班领班应当:(10)工程物料部经理或值班人员应当:7、5、2 突发停电应急预案突发停电应急预案

16、 (1)在接到停电通知得情况下,管理运作部应当:(2)在没有接到任何通知、突然发生停电得情况下,工程物料部应当:(3)保安部立即会同工程物料部派人分头前往各楼检查电梯运行情况,发现电梯关人应当:(4)管理运作部应当:(5)若突发停电时,正值晚上商场营业,保安部应当:(6)安排员工到小区各主要出入口、电梯厅维持秩序,保安应当:(7)派人值守办公室、值班室 (8)详细记录停电事故始末时间、发生原因、应对措施以及造成得损失 (9)突发停电得预防措施:工程物料部应当:管理运作部应当:保安部、工程物料部应当:7、5、3 液化气泄漏应急预案液化气泄漏应急预案 (1)接到业主报警或发现液化气泄漏后,公司员工应当:(2)保安部经理或当班领班接报后应当:(3)工程物料部接到通知后应当:(4)若液化气泄漏发生在室外,应当:(5)若液化气泄漏发生在室内,应当:(6)施救人员进入室内前,应当:(7)发现有中毒、受伤者,应当:(8)保安部与工程物料部应当:(9)保安员与设备巡检人员在平时巡逻时应当:7、5、4 盗窃与破坏事件应急预案盗窃与破坏事件应急预案 (1)任一员发现工盗窃与破坏事件或接到报警后,应当:(2