二零零七年度公开发行股票募集资金运用可行性分析报告.docx

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1、金融街控股股份有限公司二零零七年度公开发行股票募集资金运用可行性分析报告本次公开增发A股股票数量将不超过30,000万股，募集资金拟投入以下5个项 目，项目总投资约为112.16亿元。、 募集资金具体投资项目如下：序 号项目名称项目投资总 额（亿元）已投入资金 金额（亿元）尚需投入资金 金额（亿元）项目内容1德外项目H地块7.003.33.70写字楼、公寓2A5项目12.837.585.25写字楼3津门项目17.733.7913.94酒店、商业、公寓4津塔项目33.625.0728.55商业、写字楼、公寓5惠州中区项目40.981.0439.94商业、公寓、酒店合计112.1620.7891.

2、38注1：上述项目部分名称为暂定名。募集资金将按上述项目顺序投入，在不改变募投项目的前提下，董事会可根 据项目的实际需求，对上述项目的募集资金投入顺序和金额进行调整。如果本次 增发募集资金不能满足公司项目的资金需要，公司将利用自筹资金解决不足部 分。如果本次增发募集资金超过公司项目的资金需要，剩余部分的募集资金将补 充公司流动资金。二、 拟投资项目具体情况（一）德外项目H地块1、项目位置H地块位于德外大街东侧，德胜门向北约500米处。其西侧为德外大街快速路， 北侧为规划道路德外东后街，东临现状6层居民楼，南临德隆家园回迁楼高层区。2、项目用途项目用途为写字楼、公寓。3、项目主要指标（1）项目总

3、占地面积：11,967.67平方米；（2）项目总建筑地面积：83,300 平方米；（3）容积率：5.01；（4）建筑控高：65米。4、项目开发建设进度计划及经营计划该项目由公司子公司金融街（北京）置业有限公司负责开发。项目2007年7月开工， 预计2009年6月底前竣工。该项目建成后采取通过销售建成楼面获利的开发模式。5、项目开发手续办理情况该项目为公司从北京德胜投资有限责任公司收购而来，项目证照齐全。截止 目前，金融街（北京）置业有限公司已取得京西国用（2007转）第20403号国有土 地使用证，此外，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建 筑工程施工许可证正在办理过户手续。6、预计投资

4、本项目预计总投资7亿元，已投资3.3亿元，拟用本次募集资金投入3.7亿元， 项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。7、投资效益预测序号项目合计1销售收入（万元）84,9002净利润（万元）7,9203销售毛利率15%-20%（二）金融街A5项目1、项目位置：项目位于北京市西城区金融街北区A5地块，四至为：东至金融大街、西至 A6地块、南至武定侯街、北至A4地块。2、项目用途项目用途为写字楼。3、项目主要指标（1）项目用地面积：13,767.8平方米；（2）项目总建筑面积约90,000平方 米；（3）容积率：4.36；（4）规划建筑高度：78米。4、项目开发建设进度计划及经营计划该项目由公司

5、子公司金融街（北京）置业有限公司负责开发，项目于2007 年5月开工，预计2008年12月竣工，预计总工期20个月。项目建成后作为5A 级写字楼全部出租，预计于2009进入经营期。5、项目开发手续办理情况该项目为公司2006年3月从北京金融街建设开发有限责任公司收购而来，项 目证照齐全。截止目前，金融街北京置业有限公司已取得京西国用（2007转）第 20404号国有土地使用证，此外，建设用地规划许可证、建设工程规 划许可证、建筑工程施工许可证正在办理过户手续。6、预计投资本项目预计总投资约12.83亿元，已投资7.58亿元，拟用本次募集资金投入 5.25亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资

6、金解决。7、投资收益预测项目预计投资回收期12年（不含建设期），预计内部收益率为10.03%。（三）津门项目1、项目位置本项目位于天津市和平区和平广场北侧，规划范围四至为：东至锦州道，南 至游览路，西至佳木斯道，北至海河；属于海河开发中和平广场节点的标志性地 块。本项目用地已完成拆迁及土地平整，本项目处于城市中心区，周边市政基础 设施完善。2、项目用途项目用途为酒店、商业、高档公寓3、项目主要指标（1）项目用地面积：3.1万平方米；（2）项目规划总建筑面积约24万平方米；（3）容积率：4.84。4、项目开发建设进度计划及经营计划该项目由公司子公司金融街津门（天津）置业有限公司负责开发，该项目计

7、 划于2007年10月开工，预计2010年5月底竣工。该项目计划采用销售建成楼面、 出租物业、经营管理获利的开发模式。类型数量备注公寓11.2万平方米出售商业0.51万平方米地下车位920个酒店经营6万平方米出租地下商业0.9万平米5、项目开发手续办理情况截止目前，该项目已取得天津市发展和改革委员会津发改许可2007137号 文件、海河津地证字出让2006-013号建设用地规划许可证、和单国用（2006） 第164 号国有土地使用证,其他相关手续正在办理中。6、预计投资本项目预计总投资约17.73亿元，已投资3.79亿元，拟用本次募集资金投入 13.94亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资

8、金解决。7、投资效益预测津门项目的总体内部收益率预计约为10%，其中销售和出租物业的投资效益 分别预计如下：销售物业：序号项目名称数额1销售收入（万元）207,0002净利润（万元）37,7703销售毛利率（）2530%出租物业：预计投资回收期18年（含建设期），内部收益率约为6.5。（四）津塔项目1、项目位置该项目位于天津市和平区规划大沽路、规划兴安路交口，与津门项目相邻；四至范围为：东至规划大沽路，南至规划兴安路，西至规划泵站，北至滨河游览 路，项目建成后将成为天津市标志性建筑。项目用地已完成拆迁及土地平整，本 项目处于城市中心区，周边市政基础设施完善。2、项目用途项目用途为商业金融业、写

9、字楼、公寓。3、项目主要指标（1）项目用地面积22,257.9平方米；（2）项目规划总建筑面积34万平方米； （3）容积率11.68；（4）规划建筑高度不低于260米。4、项目开发建设进度计划及经营计划该项目由公司子公司金融街津塔（天津）置业有限公司负责开发，项目已于 2007年3月开工，预计2010年12月底竣工。该项目计划采用销售楼面、出租物业 获利的开发模式。类型数量备注写字楼22.96万平方米出租商业（地下）0.75万平方米车位1000 个公寓5.26万平方米出售商业（地上）0.52万平方米5、项目开发手续办理情况截止目前，该项目已取得天津市发展和改革委员会津发改许可2006231号

10、文件、海河津地证字出让2006-011号建设用地规划许可证、2006海河0027 号建设工程规划许可证（部位）、建施1210130200702103号建筑工程施工 许可证、津环保许可函2007017号批复文件、和单国用（2006）第163号国 有土地使用证,其他相关手续正在办理中。6、预计投资本项目预计总投资约33.62亿元，已投资5.07亿元，拟用本次募集资金投入 28.55亿元，项目资金不足部分，公司将利用自筹资金解决。7、投资收益预测津塔项目的总体内部收益率预计为8.2%，其中销售和出租物业的投资效益分 别预计如下：销售物业：序号项目名称2006年-2025年合计1销售收入（万元）112

11、,3602净利润（万元）31,9303销售毛利率（）3540%出租物业：预计投资回收期15年（含建设期），预计内部收益率7.5。（五）惠州项目1、项目位置地处广东省惠东县巽寮镇，东与铁涌接壤，南与平海相连，西与大亚湾经济 开发区隔海相望，北与稔山镇交界。周边有广惠高速、深汕高速、广汕国道。2、项目用途项目用途为商业、公寓、酒店。3、项目主要指标（1）项目总占地面积：124.43公顷；（2）项目总建筑地面积：126.93万平 方米；（3）平均容积率：1.02。4、项目开发建设进度计划及经营计划该项目由公司控股子公司金融街惠州置业有限公司负责开发。项目将划分成 三个片区分期进行开发：凤池岛休闲度假

12、物业组团、中央商业广场公寓组团、海 岸度假区公寓组团。（1）凤池岛休闲度假物业组团2007年内开工，分三期建设，预计2009年全 部竣工。（2）中央商业广场公寓组团2007年内进行整体规划设计，2008年开始建设， 2011年基本建成。（3）海岸度假区公寓组团2008年开始进行规划设计，2009年开工建设，2012 年全部建设完毕。该项目计划建成后将采用销售物业以及租赁商业用房获利的开发模式。5、项目开发手续办理情况截止目前已取得编号为惠东国用（2007）第210002号、惠东国用（2006）第 210004号、惠东国用（2006）第210009号、惠东国用（2006）第210012号、惠东国

13、用(2006)第210013号、惠东国用(2006)第210016号、惠东国用(2006)第210017号、 惠东国用(2006)第210020号土地证，XL/Y-2007003建设用地规划许可证，其他相 关手续根据项目进度办理。6、预计投资本项目预计总投资约40.98亿，已投资1.04亿元，资金缺口39.94亿元，资金 缺口部分，公司将利用募集资金及其他自筹资金方式解决。7、投资效益预测序号项目合计1销售收入(万元)691,2702销售毛利率3040%3内部收益率15%-20%三、募集资金投资项目的技术保障房地产业是资金密集型产业，项目开发速度和规模主要受市场需求、资金供 应和土地储备的制约

14、，公司项目开发的规划设计、建设施工、质量监督、市场营 销和物业管理等环节均通过公开招标的方式委托勘察设计单位、建筑施工企业、 监理公司、销售代理机构和物业管理公司完成，而目前设计市场、建筑市场、监 理市场、销售中介市场和物业管理市场均处于供过于求的状况，公司募集资金投 资项目在技术保障方面不存在问题。四、结论综上所述，公司董事会认为，通过公开发行所募集资金全部用于上述项目是 是可行的，也是必要的，符合公司的发展战略。募集资金投资项目符合国家产业 政策，项目盈利水平较高，投资回报较好。通过募集资金所投资项目的建设，将 进一步加快公司项目的开发速度，进一步巩固并提升公司在行业中地位，增强公 司竞争力，促进公司持续发展。金融街控股股份有限公司董事会2007年8月5日