万科广州某项目可行性研究报告前期策划.docx

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1、一、项目概况介绍W万科城内现已进驻有微软、IBM、 INTEL、甲骨文、百事高、旭丽 工业园、SONY、丰田研发、威 创日新、杜邦等一大批高新技术 企业。本项目位于广州市萝岗区，开发区科学城板块科学城是广州东部高新区的核心园区，城市总体规划面积37.47平方公里；作为广州发展高新技术 产业的重要基地，政府斥资 将其打造为广州最适宜创业 发展和生活居住的现代化生 态园林城市的样板区本项目位于科学城板块西部，广汕公路与大观路交界，向东距 离万科城、万科新里程项目约1公里水西环三地块i11里中学保利林语山在万科城保利香琼山中华园科学城产嫌高逮H力康项目 人”姿代2公航工HW I fl| 京 E搀物院

2、同花犬AE效.府 . l eOh!S!地块占地306812平米，计容面积613624平米，其中可售面积59.57万平米，地价起拍价17.2亿元，可售楼面地价2887元/平米项目基本信息项目位置行政区萝岗区地段科学城广汕公路冬以南，大观路以东占地面积代征地面积0万m2计容积率面 积可售面积59.5704万由2净地面积30.6812 万由2住宅面积58.7704万m2小计30.6812 万由2非住宅面积容积率2.0办公楼商业0.80 万m2地 价地价总额底价17.20亿元车库（不含地下）测算价亿元不可售面积1.7920万m2土地单价底价374万元/亩小计61.3624万m2测算价万元/亩可售面积2

3、2.7528万m2可售楼面 地价底价2887元/平不计容积率 面积不可售面积0.72gm2小计23.4779万m2测算价元/平土地使用权归属国有土地规划用途二类居住用地（R2）转让方式政府公开挂牌出让住宅用地项目红线及四至：地块北临广汕公路及乌涌，南临荔枝山、老人山；西临大观路，西北侧临10米现状力康路（规划拓宽为20米市政道路）El / ,j 1h*房Bff+花园I文乾修竟中心Lr美国人学校日本人学校萝岗小学iSHfi 村.天河新塘医院黄陂小学萝岗中心医院. .（在建）J.甚田叫市第二中学行政中心（已使用）长安商业中心本项目酒店会议中心（已动工）龙光W战万科*文化展览中心总部经济区首也I附痂

4、村文体中心（规划在总部经济商业服 务中心部分已建成投 入使用，国际网球中 心、羽毛球馆等亚运 配套设施已建成。我府、用速为荒地萝岗区行政中心.工程，总投资达125亿 . 元，包括NBA球场、/ 酒店会议中心、市民 广场、文化展览中心、收神 电影院、图书馆等,目 前已初见雏形。弋，4唐山正k谡鹿新村,：:国际网球中心JLVMT年I卡山中小山田电影院、图书馆q J * 地块不利因素：距离地块南侧500米为永久墓园，由于地块南侧山体较高，可形成视线遮挡，仅地块西边临大观路局部可望见墓园，在整体规划布局将考虑弱化该不利因素园高点3- 99.7M加油站 帏 5117煤气站高点4.躇88.6M高点 1-1

5、44.5M费站公高点 2-142.7M制即宿村经济段嚣用地受让方需代政府修建地块北侧靠乌涌沿线的20米规划路， 接驳至科学城，全长约1.2公里。按市政建设标准建成后移 交给市政管理部门，费用由受让方承担。该道路有利于地块的出行，可绕开墓园行驶。500米创大道科学城板块住宅土地储备较少,07年推出限价房地块后,08年土地市场低谷时期推出水西环、采石场地块，还剩余力康和水西环对面的燕山地块（因拆迁问题,预计明年内也无法推出）。力康项目为该板块内稀缺具规模的住宅地块。嘉华采石场”燕山地块水西环 三地块力康项目;上新里程水可庠三地拄万科城但利林智山庄保和件学由ir科学域tw*板块地块编号交易日成交总价

6、 （万元）楼面地价 （元/曲）竞得人总建面（万曲）容积率其它萝岗力康地块2007-9-174475006321广东中莱投资有限公司萝岗水西 环地块KXC-P6-12008-11-7543551700广州峻森投资KXC-P6-32008-11-7253002271广州峻和投资KXC-P6-22008-11-26530002235广州锦泽房地产萝岗嘉华采石场2008-11-1242300741（含拆迁成 本约900）华标集团70.791.531.972.0011.141.6023.7157.071.77成交后1个月内付清价款; 受90/35限制，限高70米 成交后1个月内付清价款; 受90/35限

7、制，限高54米 成交后10日内付清土地交 易价款；限高70米1.5需负责完成6万平米拆迁面 积合计13265566.82力康项目曾于07年9月高价被中莱 投资竞得，由于竟得人逾期缴纳土 地出让金被政府收回，此次重新出二、市场可行性1 板块市场环境分析2 项目定位思路及销售建议3 项目产品建议 20012008年，年均成交面积逾820万平方米； 其中2001-2007年期间新批准预售面积均小于成交登记面积，持续消化市场库存； 2008年,由于牛市时期投入建设的项目陆续面市，及市场整体成交气氛淡静等因素的影响,首次出 现新批准预售面积大于成交登记面积的现象; 2009年上半年成交火爆,4-6月单月

8、成交均超过近两年月最高销售面积，但从7月起成交情况回稳。广州01-08年整体销售情况1009080706050403020100lLLl1月 2月3月4月5月6月7月 8月9月10月11月（单位:万平方米）2007年2008年200908年受房地产市场调整原因，成交面积较大幅度下降；从08年下半年起显示出回升迹象，成 交价、成交量开始回稳，但在经过09年上半年销售的井喷，09年7、8月回稳，09年1-8月，全 市十区成交面积达630万平方米,含从化、增城两市达789万平方米。09年的市场供应总体处于低位，使得09年58月批售比在0.30.7之间波动，市场关系呈现 供小于求态势。16007.1-

9、09.8广州市场整体动态情况14012010080604020 0517360.63 F75 766Z90L6622s 986839/z寸寸OLss-3699 975019 145o1214000120001000080006000400020000IZOQ 寸 g9Z86OiZiZCQ 寸 g9Z86OiZiZCQ 寸 L9Z8 OO0000000111000c)O0000111000000c)OZZZZZZZZZZZZ 88888888888s66666666OO0000000000000c)O0000000000000c)O1998年-2008年，广州郊区成交量占比上升明显，现阶段约为5

10、0%；其中受华南板块 供应萎缩影响，近郊成交占比长期保持在30%左右，但花都、萝岗以及番禺市桥成交增量明 显；且随着公共交通的发展，预期成交继续向外扩散，郊区成交量将会继续攀升。经历了98-03年，04-08年两个“郊区化”发展的过程100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%19981999200020012002200320042005200620070%科学城板块具备高尚住宅区域的各项资源稀缺条件 地段稀缺性 环境稀缺性 配套稀缺性同时，科学城板块内已开发项目（除限价房），均为高尚住宅项目，如： 万科城一一TH、情景洋房、高层洋房 保利林语山庄独立TH、联排TH、高层洋

11、房 保利香雪山独立TH、双联TH、高层洋房科学城板块已成为广州客户可接受的新兴的高尚住宅板块。 巨万科文脉属性萝岗区在06年新成立定位为华南现代制造业与高新科技 产业基地，将成为东部未来的城市副中心教育配套 ,.41t 八,片区周边有黄陂小学、117中学、二中（省一级）以及两 段学舜要感空1缶人一 口,一配套规划新居住区临近生活配套齐全朝mB的中心商稳易3公里娱乐休闲配套距离南侧规划的中心文化娱乐区约2. 5公里医疗配套东南侧4公里处有在建的萝岗中心医院（三甲），目前在 建公共交通便利性周边有三条公交线路，规划中6号延长线将在2012年前修 通至科学城力康项目土地属性分析区和开发交通交通便捷，可通达酸，无噪音市A环境景观交通无噪音可视景观距景观区距离红线临路面有山体阻隔，能有效减轻大观路和广汕公路带 来的噪音影响周边山林环绕，景观优秀，但南侧350米处有华侨墓园会 带来心理影响无山水生态资源,区域前景优越，但中华墓城市角色产业发住、商一体的多功