商业资料：X滩项目研究报告.docx

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1、我们的观点：XX写字楼市场刚刚起步，目前市场存在的大多个案同质化较高;营销手段相对落后；XX滩政府倾注了大量的财力,发展看好.重点关注个案：世界贸易中心博泰江滨威尼斯XX滩项目调查报告XXXX利房地产服务有限公司2004-10-27目录第一部分：XX简介地理位置/交通/辖区/经济第二部分：XX市规划及发展方向城市总体规划方向/城市规划总体布局/城市远景发展构想/城市建设用地发展方向及布局第三部分：XX滩规划XX滩新区简介/XX滩规划原则/XX滩用地性质/XX滩规划布局/XX滩优势第四部分：XX房地产市场分析房地产市场简析/XX滩房地产市场分析/XX写字楼市场分析第五部分：XX滩个案列表XX滩楼

2、盘分布图/XX滩个案(随此报告附上世贸中心资料)第一部分：XX简介一、地理位置XX地处长江中下游，鄱阳湖西南岸，江西省中部偏北，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽中南三角洲相毗邻的省会城市,总面积7402.36平方米公里，人口432万.二、交通XX承东启西，纵贯南北.京九、浙赣、皖赣三条铁路线交汇于此,是京九线上唯一的省会城市；105、320、316国道纵贯XX;4D级的昌北机场可达全国各大城市;水运经赣江入长江出东海.三、辖区XX市为江西省政治、经济、文化中心，市域辖东湖、西湖、青云谱、青山湖区、湾里5区和XX、新建、进贤、安义4县.市域城镇现状分布以京九铁路和浙赣铁路沿线最为集中，城镇

3、人口和城市化水平最高,此两轴线集中全区三个5万人以上的大型县城,而滨湖和西部丘陵地区城镇数量较少,规模也较小,最少只有几千人.四、经济2003年全年实现生产总值(GDP)641.02亿元,按可比价格计算，比上年增长15.5%.其中：第一产业增加值52.82亿元，比上年增长4.4%;第二产业增加值324.16亿元,增长18.9%;第三产业增加值264.04亿元,增长13.1%.2003年城镇居民人均可支配收入7793元.第二部分：XX市规划及发展方向一、城市总体规划方向XX是江西省省会,全省政治经济文化科技和信息中心，国家历史文化名城，长江中游地区重要中心城市.城市发展的总体目标是将XX建设成为

4、现代区域中心城市和现代文明花园城市.近期规划到2010年,中心城市人口规模发展到260-300万人,城市建成面积达到一个新的水平260-300平方公里.二、城市规划总体布局根据XX经济社会发展现状和建设现代中心城市要求，区域发展布局的总体安排是：一江两岸，两区拓展,三绿辉映,三城启动,两线延伸，重点突破.合理调整行政区划,撤销郊区,建立城区,城区面积在现有基础上扩大34倍.在城区范围，根据不同的功能分区组团式集约布局；市域范围,着力构建现代城镇体系.把经济发展目标与城市发展目标有机结合起来,加大产业布局的调整力度.规划中心城以赣江为主轴形成“一核五片”组团式多中心网络化的布局结构,核心区由昌南

5、、昌北两部分组成,是城市政治经济文化科技中心,重点发展旅游、服务、信息咨询、商贸、金融为主的第三产业,发展高新技术等技术密集形产业.五片及核心区外围五个城市组团,莲塘组团规划为文教科研为主的功能区，湾里组团规划为旅游度假休闲娱乐为主的功能区，乐化组团规划为物流仓储为主的功能区，罗家组团规划为生产一生活为一体的综合性功能区.中心城为双城布局,双城由七片区组成,其中：赣江以南为昌南城,包括中心片区、城东片区、城南片区、朝阳洲片区等四个片区；赣江以北为昌北城,包括牛行片区、长垓片区、经济技术开发区片区等三个片区.各片区由江湖、水面、山丘、绿带、铁路和城市道路分隔，既相对独立和完善，又各有偏重,相辅相

6、承.三、城市远景发展构想到21世纪中叶将XX建成具有高效益的城市经济,高效能的城市基础设施，高质量的城市居住环境,高水平的城市管理,社会服务现代化和区域化的现代化生态城市.四、城市建设用地发展方向及布局(-)2010年以后,重点发展昌北的前湖片,该片区以居住为主.XX市中心城形成”一江两岸,双城八片区”的城市格局.(二)远重点发展昌北的望城岗片区，并将罗家、莲塘纳入昌南城城市建设用地中，中心再增加三个片区，其中：望城岗片区以居住为主，罗家片区以工业为主,莲塘片区为综合性片区.XX市中心城形成”一江两岸,双城十一片区”的城市布局结构.（三）昌南、昌北两城通过七座跨江大桥连接,并沿快速环路建设快速

7、大容量交通,加强两城联系.沿贯穿向塘、莲塘、中心城、乐化的交通主轴线，建设快速轻交通或地铁.（四）市域远景仍以中心城为核心，外围辅以若干城镇,通过快速交通互相联系.建设从新祺周到向塘的快速轨道交通及过江隧道,形成完善的城镇体系.（五）至21世纪中叶，中心城的旧城改建将全部完成,城市环境得到全面改善,社会环境繁荣稳定，已建设成为文明、优美的现代化生态城市.第三部分：XX滩规划一、XX滩新区简介地处昌北赣江之滨的XX滩新区由红角洲、XX滩和凤凰洲三大片区组成,与XX市中心隔江相望，区域面积50多平方公里,规划建设用地40多平方公里,规划人口40余万人,绿地面积144万平方米.XX滩新区将是体现XX

8、未来、展示”一江两岸”现代都市风采和城市特色魅力的主要区域,要建设好XX滩新区就必须要遵循现代城市建设的一般规律：高起点、高规划、树立”规划是财富、规划是生产力”的意识,还要高标准设计、高质量建设、高效益经营和高效率管理,实现效益的最大化,使其鲜明的个性走向全国、走向世界.作为XX未来的行政中心,XX滩新区借鉴上海浦东的规划优势,在新兴的土地上勾勒出4.28平方公里的XX中央商务区和6平方米公里的居住区，形成统一而又完善的行政中心、办公园区、文化娱乐区、金融贸易、信息、文化、旅游、居住多功能于一体的现代新城市中心,绿化率达到45%以上,主干道在48米以上,行政中心东侧滩地（正对滕王阁）已被规划

9、成为XX滩绿地广场，占地面积39公顷.临江路内侧规划80米宽的公共绿地，中心区内大部分道路都有10至100米宽的绿化带,使XX滩尽展亮丽城市容颜.二、XX滩规划原则（一）坚持以人为本，高标准、高起点地规划建设.建成与城市山水自然环境紧密有机结合的城市新区,促进一江两岸城市格局的形成.（二）建成体现XX二十一世纪的城市新区，以总体规划为依据,完善城市总体布局,结合总体规划确定的昌北城城市公共活动中心区位置,布置XX滩新区的公共活动中心.（三）与山水自然环境紧密联系,在空间景观上与历史文脉相呼应. 主轴线：行政中心XX滩广场滕王阁.主轴线体现出城市历史与未来,人文与自然山水的有机结合. 沿江临江路

10、东侧规划60200米宽绿化休闲带,布置休闲、旅游、观光设施及城市滨江广场.三、XX滩用地性质（一）性质：将XX滩新区建设成为面向二十一世纪,具有良好生态环境、高标准的市政基础设施和完善的公共服务设施的城市新区.（二）用地主要功能：行政办公：将市委、市政府、市纪委、市人大、市政协等主要行政机构搬迁至XX滩新区，以严谨合理的布局，构成高效、务实、并具亲和力的行政中心区；居住：开发规模合理，环境优美,体现二十一世纪生活方式的滨江花园居住区.四、XX滩规划布局XX滩新区位于XX市赣江西岸临江处.其用地范围南靠XX大桥，东濒赣江,西接长陵乡镇企业城，北至省建筑工程学校，与江南三大名楼之一滕王阁隔江相望,

11、该地南北全长2700米,东西平均宽度1000米,用地面积约2.97平方公里.另考虑将八一桥的沙井部分地区纳入，则总面积近4平方公里.（一）两个功能区：即行政中心，滨江居住区.行政中心：主要由市委、市政府、市纪委、市人大、市政协等主要行政机构组成，占地约445亩,配套会展中心、接待中心、新闻中心、购物中心等公共设施.滨江居住区：由8个居住小区组成，占地约104公顷.居住人口约6万人.（二）道路交通规划XX滩新区，规划“三横六纵”道路网结构.三横：临江路,生活性主干道,宽50米;红滩中路，支路，宽30米;龙腾大道，交通性主干道，宽50米；六纵：XX大桥引线：城市快速路;红滩一路：次干道，宽40米;

12、红滩二路：支路，宽30米;红滩三路：支路，宽30米;长征路：次干道，宽40米;红滩四路：支路，宽30米；在红滩四路西侧规划公交停车场一处，占地1.5公顷.（三）居住区由8个居住小区组成，每个居住小区面积20-30万平方米.规划住宅以多层住宅（56层）为主，可适当布置高层住宅和少量别墅.居住总人口约6万人，设置中学一所、小学三所，要求各小区按国家标准配置小区级商业服务、文化娱乐、管理、市政等设施.（四）绿化景观XX滩新区规划绿地96.6万平方米,绿地率达36.6%公共绿地：规划居住区中部设集中的居住区级公共绿地一处，面积3.7万平方米，纵向布置四条公共绿带,可与小区通向滨江的步行系统结合，形成林

13、荫步道，四条公共绿带具体位置可结合下一步修建性详细规划做适当调整，具体确定. 滨江风景绿化休闲带：面积50万平方米,其中，在行政中心东侧滩地（正对滕王阁）规划成为XX滩绿地广场（面积35万平方米），沙滩地的改造（绿化、布置休闲设施）要遵循有利于防洪、泄洪的原则.临江路内侧规划50米宽的公共绿带，安排布置临江园林绿化小品、停车位等设施. 道路绿化：XX滩新区规划40-50米宽的道路两侧各控制10米宽绿化带,30米宽道路两侧各控制8米宽绿化带.（五）临江发展控制用地：为保证临江建设发展具有一江两岸滨江城市的时代气息，考虑对沿江建筑项目严格控制，以及今后一些不可预见项目需要安排，在沿江布置进深在14

14、0米的发展控制用地.五、XX滩优势 优越的区位交通条件：XX滩新区地处昌北前沿,西部紧靠长陵乡镇企业城,依托XX经济技术开发区，区域位置优越,且对外交通格局正在形成,连接昌XX北的环路（临江路）正在实施.今后其对外交通出入口南接XX大桥,北接新八一大桥,交通极为便利. 优美的自然环境：XX滩西北面的经济技术开发区有山势起伏的森林公园、砂子岭公园和黄家湖、碟子湖组成的城市“绿心”，西北倚梅岭群峰，形成XX滩新区的绿色背景，依山面江的良好自然环境有利于塑造气势磅礴的滨江城市景观,使其成为城市生活居住、休憩、娱乐、旅游度假的胜地.第四部分：XX房地产市场分析一、XX房地产市场简析2004年二季度以来

15、，国务院相关部门相继出台了一系列宏观调控政策.4月25日，中国人民银行决定将存款准备金率提高高7.5%,锁定商业银行1100亿元;4月低，国务院及国务院办公厅连发三个文件,均与房地产有关;房地产开发项目资本金由20%提高到35%以上;全国暂停半年审批农用地转非农建设用地;全面清理固定资产投产项目.与此同时，中国银监会派专人分赴全国各地,清查包括房地产信贷在内的银行信贷.6月6日国务院办公厅发出关于控制城镇房屋拆迁规模,严格拆迁管理的通知.国家一系列宏观调控措施的出台对XX市房地产市场产生了一定影响：一是房地产金融趋紧;二是土地供应减少.但从整体来看,XX市房地产市场在持续需求旺盛的带动下，保持

16、着快速、平稳、理性的发展趋势.主要表现在：（一）开发投资稳定增长.2004年1-6月，XX市房地产开发投资完成投资29.30亿元，较上年同期增长40.7%,占全市固定资产投资总额的比重达32.5%（上半年全市固定资产投资总额为90.16亿元，同比增长61.7%0,占全市GDP的比重为8.6%,同比提高1.5个百分点.其中住宅投资为20.19亿元，占开发投资总额的69%,同比增长36.8%;商业用房投增长1.06倍，办公楼同比增长173倍.（二）商品房市场需求旺盛,供应量略显不足.2004年上半年,全市（含四县）商品房交易面积191.42万平方米,较上年同期增长41.68%,交易金额46.62亿元，同比增长47.1