名都苑项目冬季营销推广策划方案.docx

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1、名都苑项目冬季营销推广策划方案(2006.11.152007.03.15)一、项目现阶段SWOT分析1、优势 项目现楼崛起、立面优雅壮观、景观日臻呈现，开发承诺逐步兑现，名都苑正从蓝图到现实，看得见、摸得着，即买即住 虽经历些许波折，但开发商“以客为尊、让利于客”，众多客户顺利办理入住手续，名都苑正从建筑走向生活 物业服务就位，让业主、让市民切身感受名都苑物业服务的周到、安全、尊贵，真实体验比宣传推广更有效 开发商与共同着眼于项目利益及整体绥化市场战略，彼此真诚携手、良好合作，是项目运作的重要基础性优势之一 销售人员将在整个冬季坚守现场、勤奋工作，保持销售激情2、劣势 将近半年的漫长冬季已然开

2、端，房地产销售淡季随之来临，东北的气候特征成为影响项目销售、阻碍资金回笼的一大劣势 延期交房、面积误差、送装修波折等一系列问题所引发的“客户信任危机”虽已过去，但前期苦心经营而积累起的良好开发企业形象与项目形象在绥化市民心中已打折扣，对名都苑项目后期销售将产生消极影响 毋庸讳言，之于绥化市场消费能力与置业习惯而言，本项目大面积、高总价问题及位置问题仍是劣势之一 办贷款难、放贷慢、银行工作效率低等，令很多客户心存不满3、机会 项目现楼品质、物业服务水平、开发商先期承诺兑现程度等，是项目最大市场机会所在 在因延期交房、面积误差、送装修波折等一系列问题所引发的“客户信任危机”中，开发商最终所表现的灵

3、活让步与负责态度，对项目口碑修补有较大的积极作用 周边无直接竞争项目，且在绥化市场尚无绝对直接竞争对手 通过前期持续推广，“名流社区新贵生活”“绥化首席高档名宅”的项目形象与市场地位已逐步确立并深入人心 “老客荐新”送物业活动、“开发商代缴暖气费”活动等，将对客户有一定的促进作用4、威胁 绥化中高端房地产市场刚性需求不足、负市场需求特点突出 绥化房地产市场仍是价格行情市场，消费者对价格高度敏感 整体市场不规范、无秩序性，对规范操作的名都苑欠失公平 市场上小户型、低总价产品的大量供应，对本项目构成威胁结论：优势、劣势并存，机会、威胁同在，我们务必客观认识、清醒把握如何发扬优势、规避劣势、甚至化劣

4、势为优势如何利用机会、消除威胁、甚至化威胁为机会将是我们在营销推广与实际销售中持续不断的努力名都苑，营销、推广工作将任重而道远！二、项目冬季营销推广目标1、销售目标 销售金额：750万 销售套数：50套（含住宅、商服、车库），其中： 2006年月15日至2006年12月15日：15套 2006年12月15日至2007年1月15日：15套 2007年1月15日至2007年2月15日：10套 2007年2月15日至2007年3月15日：10套2、策划及推广目标 修补在因延期交房、面积误差、送装修波折等一系列问题所引发的“客户信任危机”中受损的企业口碑与项目口碑，力争重构客户信任与市场信心 不断提升

5、并巩固企业形象与项目形象，为名都苑后期销售及颐和苑、圣福华国际商贸中心广场未来运作营造良好舆论氛围 配合总体销售目标，持续保持市场声音，确保冬季冷而项目运作不冷，市场淡而项目销售不淡，抓住一切机会为项目销售服务三、项目冬季营销思路总体思路: 保持相对稳定销售价格，在确保开发商利润不受损前提下，适当让利 持续促销活动+销售激励措施二名都苑销售“暖冬” 坚定市场信心、保持旺盛激情，此为比销售业绩更重要的积极因素1、关于销售价格 日常：一次性付款享99折优惠、贷款购房无折扣 元旦、春节等节日期间购房，将有适当优惠，届时再定2、关于促销活动详见已提报并获批执行的：“温暖入住名都苑为您缴交暖气费”活动策

6、划方案与名都苑老客荐新活动策划方案 “魅力名都苑购房双优惠”活动温暖启动“以客为尊、回馈于客”，为真诚感谢广大新老客户对名都苑的热情支持，由开发商北京大兴华房地产集团、黑龙江省圣福华投资有限公司联合北京天兴物业管理有限公司第三分公司共同举办的“魅力名都苑购房双优惠”系列活动正式启动！、“相约名都苑共享物业情”一一名都苑“老客荐新”活动活动时间：2006年10月16日2007年4月15日获赠资格：活动期间，在本项目已签约的老客户积极为本项目推荐新客户并积极促成成交的情况下，该新、老客户均有资格获赠。赠送标准：如受赠方（含老客户或新客户）所购房屋建筑面积在IOOm2以内，则将获赠半年物业费；如受赠

7、方（含老客户或新客户）所购房屋建筑面积在IOOn12（含IOOIII2）以上，则双方将均获赠一年物业费。以上均以受赠方所购名都苑房屋（一套）实际建筑面积及届时实际物业收费标准计算。活动费用：开发商自行承担、“温暖入住名都苑为您代缴暖气费”一一“名都苑温暖行动”进行时 活动时间：2006年10月16日2007年3月15日 参与资格：凡在活动期间（2006年10月16日一2007年3月15日）正式签约客户，均有资格参与此次“温暖入住名都苑/为您代缴暖气费”活动。 优惠条件：为充分刺激客户成交、并促使及时入住，冬季购房免暖气费活动费用：从销售溢价支出3、关于激励措施 针对销售代表冬季成交，制定相关奖

8、励措施（多重奖励可累计）冬季成交，一次性付款、全款到位后，除佣金外，另奖销售代表现金100元；东西向户型正式成交后，另奖销售代表现金100元销售代表一周内签约两套及两套以上，享受跳点提佣佣金每周结算 冬季现场销售人员将享受公司特别补助四、项目冬季推广思路总体思路: 结合现阶段项目特征及市场特征，结合相关时间节点及阶段性营销策略，进行有针对性的实效性推广 确保名都苑市场声音在整个漫长冬季有策略、有节奏地贯穿 广告调性拔升、广告主题更新、推广渠道整合、持续宣传造势1、广告调性拔升 继续提升项目气质与形象，把项目塑造成绥化最高档、最名贵社区 在各方面皆为绥化市场做出表率，体现名盘、名流身份，体现高端

9、价值2、广告主题更新 广告语重新提炼（以下思路备选）名流社区新贵生活魅力名都苑绥化上层生活专区（首选）魅力名都苑：绥化首席高尚生活区名都苑：缔造绥化生活梦想名都苑：现代生活从此起航A名都苑：高品质、高品位、高标准3、推广渠道整合新闻运作持续进行 媒体选择：绥化日报、绥化晚报重要版面 主题设置：告名都苑业主书、大兴华“以客为尊”名都苑盛情入住、由3%之外面积差看开发商责任意识、名都苑入住问题引发我市“危机公关”第一案、地产“危机公关”的成功演绎、入住之后再访名都苑等等时间：绥化日报，10月26日、10月29日、月2日、月7日、月15日、12月7日、12月21日、2007年1月4日；绥化晚报,11

10、月10日、11月24日、11月30日、12月15日、12月29日等。报广根据不同时间节点发布媒体选择：绥化日报、绥化晚报时间选择：元旦、春节、元宵节等重要节日前后主题拟定：“名都苑新年好！”“上层生活礼遇致献绥化骄子”“佳节良宵名都苑文化大赏”户外广告适时更新道旗：西直南路道旗将待市政路修完后及时修复、更新；西直北路待颐和苑销售事宜确定后制作画面节日户外拱形门广告市内售楼中心及现场售楼中心、大兴华生态广场等条幅安装（根据不同阶段活动而变换内容）擎天柱广告及市内楼顶广告画面更新1OGO魅力名都苑绥化上层生活专区名门大宅/现楼品质/即买即住贵宾热线： 手机短信群发节日及重要活动日，手机短信群发问候

11、、群发告知性信息 商场巡展节假日商场巡展、DM派发 公关活动2007年元旦“致献绥化骄子”新年文艺演出（根据届时情况具体策划实施）商业中心巡演活动（需洽谈） 论坛活动将策划实施冬季电台论坛活动，以理性购房等相关主题，专家、嘉宾现场访谈，观众有奖互动（具体待谈后细化实施） 哈绥长途客车广告洽谈（待谈）4、现场包装 新售楼部装修完成后，内部销售气氛渲染性包装新售楼部门口导视系统包装 社区内外配合物业，小区导视系统设计（包括样板间导视、草坪、物业楼座等等）配合物业，社区及大兴华生态园节假日包装设计、销售气氛渲染5、销售物料 大兴华通讯即将完成内容修改及印刷 相关活动易拉宝设计、制作 DM、海报、户型页等根据需要适时制作6、其他 售楼人员工装定制 售楼人员工牌定制