商业地产项目可行性研究报告.docx

《商业地产项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业地产项目可行性研究报告.docx（15页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、市场及产品分析一、基地资源分析1、基地经济技术指标 口总用地面积：9500平方米 口规划总建筑面积：约5万平方米 主要建设内容：商业办公综合楼、酒店式公寓及其相关配套设施，其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20%。2、基地环境如下图，地块位于鼓楼区中山北路与乐业村路交叉口南侧。北临太平洋百货，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路军人俱乐部，东向邻近湖北路。地块西侧的中山北路是南京城区主干道之一，车流量及人流量大；地块位于湖南路商圈的核心位置，商业气氛浓厚，配套齐全。基地上建筑包括商业门面、多层及单层住宅，未拆迁。二、工程SWoT分析及工程定位1、SWOT分析S优势W劣势主城中心，区位优势明显；

2、工程车位数量略有缺乏，较难满足后期需求；位于湖南路商业圈核心，商业气氛浓厚，人气聚集力强；自2001年取得土地至今已6年，土地年限缩水；城市快速干道，路网兴旺，交通便利；紧邻的大方巷加油站影响工程形象；邻近鼓楼中心成熟生活密集区，人文环境好。紧邻城市内环干道，噪音、尾气污染较大。O时机T威胁 南京城市中心区域土地出让稀缺，未来同质物业上市量有现阶段区域内上市同质物业竞争剧烈；限；区域内竞争工程包装宣传好，工程进度优于本工程； 湖南路商业圈辐射范围不断扩大，档次提升；基地拆迁存在不可确定因素影响； 楼市行情整体走高，主城中心楼盘关注度提高。绝版地段造成高单价，市场接受度存在风险。由分析可知，本工

3、程最大的优势在于地处南京城市中心区域和湖南路商圈的核心位置，拥有完善的商业、生活、休闲、购物、娱乐等设施，工程的主要威胁来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流，以及拆迁过程中的不确定因素对工程进度的影响。如何有效减小竞争风险，发挥工程特色从而追求利润最大化是工程定位方向所在。2、工程市场定位工程市场定位，需要总体上为工程面市寻求一个切入口。根据工程实际情况，市场定位思考如下：居住、商务、休闲、购物优质生活圈地块位于湖南路商圈的中心地带，中山北路东侧，商业兴旺和人气充足是主要特征和先天优势。充分利用这种特征，将其转化成南京主城稀缺地段的优质资源，打造一个集居住、商务、休闲、购物功能于一体的生活

4、圈。4、工程客群定位房地产工程的客群主要包括：主力客群、辅助客群、延伸客群。主力客群中青年城市中产阶级在本案及周边工作生活，崇尚方便、快捷、高效的现代生活方式，事业处于高速开展期，经济较强的中青年，年龄在30-45岁，他们的购房目的是居住和投资并重。辅助客群一一投资者投资者看中的是本工程绝版地段带来的广阔投资前景，适合高端居住、商务办公，拥有较丰厚的资金回报。延伸客群Sc)Ho型办公、特立独行但经济实力较强的年轻人或年轻家庭交通便捷、商务资源丰富、办公本钱相对较低，将会吸引局部Se)HC)型办公企业，经济实力较强的年轻人或者年轻家庭对这类高端、时尚、便捷的公寓类物业接受度较高。三、典型案例研判

5、1、中环国际广场工程概况总建筑面积：121732平方米物业类型：1-8层为商业楼层高4.5米，建筑面积23661平方米；9-22层为商务办公楼层高3.15米，无梁板，建筑面积26222平方米；23-49层为酒店式公寓层高3.15米，无梁板，建筑面积45204平方米户型设计中环国际广场酒店式公寓位于23-50层，共750套，为48、60、65平方米的酒店标间式设计。销售情况入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价销售率750套346套17套387套24008.1rf11782元/户51.6%/中环国际广场2006年9月开盘至今近8个月，成交387套，销售面积24008.1%日成交套数1.6

6、套，去化情况良好；/中环国际广场整盘均价从开盘的11073元/肝上涨到11782元/1Tr2007年4月当月均价已到达12268元mj,销售价格持续走I=Jo2、万豪中心公寓乾康工程概况万豪中心公寓由南京中商房产开发和江苏乾康房地产实业联合开发，目前在售局部为乾康。万豪中心公寓共54层，19层为商用房，10层以上为住宅楼。户型设计该工程住宅分为两种户型：一室一厅，建筑面积包括：38、40、42、48、51、64、66平米，总户数约500套；二室一厅，建筑面积包括：59、62、64、70、75、102平米，总户数约210套。一室一厅户型是该工程主力户型，占套数比例约70%。销售情况入网总套数可售

7、套数认购套数成交套数销售面积均价销售率710套487套65套157套8534.18m212968元/肝22.1%/万豪中心公寓乾康2006年12月16日即入网备案，成交157套，销售面积8534.18%日成交套数1.3套；/万豪中心公寓乾康2007年4月以整版报广宣传2007年4月6、8日正式开盘，两周成交37套，日成交套数提升至2.3套;/该工程整体均价为12968元/m1。四、地块产品建议1、户型面积区间主要竞争工程的户型面积扫描:工程名称户型面积肝中环国际广场酒店标间式48、60s65万豪中心公寓一房一厅、二房一厅38、40、42、48、51、64、66、59、62、64、70、75、1

8、02江苏议事园酒店标间式50-69龙吟广场一房一厅、二房二厅、三房二厅39、42、12K253虹桥新城市中心挑高50-90木马公寓一房一厅、二房一厅27、40、53、75金轮国际广场酒店标间式56、93、123、126约瑟夫公寓酒店标间式31、41、43、47主要竞争工程中，酒店式公寓或办公工程均采用酒店标间式的户型设计，公寓工程以一房一厅、二房一厅为主，整体面积区间以40-60平方米为主；一房一厅、二房一厅的户型设计具有较好的居住性和亲和力，是公寓类物业普遍采用的设计，通过控制主力面积，确保主力总价的市场抗性较低。建议本工程户型设计：一房一厅为主，40肝、50m,;二房一厅为辅，65肝、70

9、m,o2、交付标准主要竞争工程交付标准扫描:工程名称交付标准中环国际广场精装修万豪中心公寓精装修江苏议事园精装修龙吟广场精装修/毛坯虹桥新城市中心精装修木马公寓精装修金轮国际广场精装修约瑟夫公寓精装修本工程主要竞争工程均采取精装修作为交付标准。精装修产品优势：,有利于忽略毛坯房价格，并将装修本钱分摊到按揭贷款中；,保证工程质量，防止业主施工对建筑主体的损害以及相互干扰的问题；,适应现代城市块节奏生活需要，特别针对小面积户型，会有越来越多的人对已经装修可以买后即住的房屋感兴趣，表达了社会化效劳开展趋势；/采用个性菜单的方式，业主可以根据菜单进行选择，组合，然后一次性装修到位，表达装修的个性化，防

10、止装修出现工业化的单调；/精装修产品可以迅速进入租赁市场，更受投资者青睐。建议本工程以菜单式精装修。建议采取如下几种方式：委托设计几种室内装修方案，供业主选择；选几家装饰企业，提供装饰样板房，标出综合报价和分项报价，供业主选择，或参考;业主挑选装饰方案并可做适当修改或另提设计方案，最后确定装饰定单。3、样板房设计两至三套装修方案，分别适用于不同的购置人群，给前来咨询看房的客户以直观的介绍。样板房装修住建方案驻建议分为如下几种：适合居住的：强调人居环境，空间合功能相协调。提高空间利用效率。表达小空间大房间的感觉。适合以办公为主，居住为辅的：现代简约，满足办公需要，有足够的储藏空间，精致的卫生间。

11、工程财务分析及评价绪言：本报告的财务测算是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料根底上进行调查、估算、分析和预测后得出的。鉴于目前的客观条件和市场的实际情况，有必要对报告的有关问题进一步作出说明，1、我们所进行的财务测算是建立在最新的市场调研根底上的，各种费用估算及效益评价具有一定的可信度与参考价值。2、本报告在测算数据时，一方面充分了解了当前宏观和微观的房地产市场和鼓楼未来开展规划，同时对未来市场中短期地演变进行了科学地预测，结合制定了多种市场策略。为了保证开发的每一环节都优质高效，我们需组建一支高素质、高水平的工程管理队伍，以及聘请了高水准的专业房地产经纪公司操作工程，这将大大有利于躲避不可预见

12、风险。降低开发本钱，同时紧紧地抓住市场时机，增加销售收入，到达先前制定的盈利目标。3、由于车库目前是否销售不明确，在价格和利润测算中，未将地下车库纳入销售方案。工程经济指标编号工程单位数量1占地面积平方米95002总建筑面积平方米55000其中1.商业建筑面积平方米240002.商住、公寓建筑面积平方米300003车位个满足规划4容积率/55建筑高度米806绿地率/30%7覆盖率40%工程建议销售价格测算就本工程而言，最终拿利润率同预计工程销售均价存在密切联系，本工程建筑主体物业预计包含平层商住楼、酒店式公寓、裙楼商业局部，商住楼及酒店式公寓方面保守预计销售均价14000元/平方米。工程裙楼商

13、业1-4层均价保守预计25000元/平方米。乐业商城销售总价测算表分类可售面积万平方米建议销售单价销售收万元商住、公寓精装修314000元/平方米420商业用房1层4208元/平方米240商业用房2层25000元/平方米156商业用房（3层）18000元/平方米120商业用房4层15000元/平方米90总销额1026工程开发本钱、费用分析本工程总投资费用主要分为直接费用和间接费用：直接费用有土地本钱、勘查设计和前期费用、建筑工程造价费用及配套建设费用，间接费用包括财务费用及不可预见费用。乐业育城开发本钱、商用分析表实际本钱方案控制情况（+表示费用增加，-费用减少备注编码费用名称计量单位工程量单价或费率造价或费用（万元楼面造价元/m2）比例1费用标准费用或造价ZtZ工程总投资48894Zjf直接费420321一、土地费用26000含拆迁费2二、勘察设计和前期费1182交通管理费4图纸审查费7参考，1.2元/M2,按建面地质勘察费20建筑设计费250市政公用根底设施配套136测绘放线费8建筑工程招投标费26按工程造价的018%计提监理费74