陕西省住宅维修资金管理办法》（征求意见稿）.docx

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1、附件1陕西省住宅维修资金管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条为了加强住宅专项维修资金（以下简称维修资金）管理，保障住宅共有部分、共用设施设备维修和正常使用，维护维修资金所有者的合法权益，根据中华人民共和国民法典、物业管理条例、住宅维修资金管理办法和陕西省物业服务管理条例等法律法规，结合我省实际,制定本办法。第二条本办法适用于本省行政区域内商品住宅和售后公有住房维修资金的交存、使用、管理和监督。本办法所称维修资金，是指专项用于住宅共有部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。第三条本办法所称住宅共有部分，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构

2、相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、电梯井、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：共同使用的供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、防雷设施、照明、供电线路、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第五条省级住房和城乡建设主管部门会同省级财政部门负责全省维修资金的指导和监督工作。县级以上住房

3、和城乡建设主管部门会同本级财政部门负责本行政区域内维修资金的指导和监督工作。县（区）级住房和城乡建设主管部门负责本辖区内维修资金的交存和管理工作。应当加强维修资金归集使用管理,建立健全物业服务区域内维修资金使用违法行为投诉举报制度，并公布统一的投诉举报电话，依法依规及时查处相关违法违规行为。街道办事处或者乡（镇）人民政府指导和监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会和物业服务人履行维修资金的交存、使用和管理工作。第六条 业主大会或者物业管理委员会成立前，住宅业主、非住宅业主交存的维修资金、已售公有住房维修资金,由设区的市、县（市、区）住建行政主管部门、财政部门管理。业主大会或者物业管理委员会成

4、立后，经业主共同决定,选择自行管理维修资金的，维修资金代管部门应当将该物业管理区域内业主缴存的维修资金账面余额划转至业主大会或者物业管理委员会开立的维修资金账户，并向业主委员会移交有关账目资料。业主大会应当制定维修资金管理规约,建立维修资金管理制度，并接受街道办事处或者乡（镇）人民政府的监督。第二章交存第七条 住宅物业，住宅小区内的非住宅，或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主应当按照本办法规定交存维修资金。但，一个业主所有且与其他物业不具有共有部分、共用设施设备的除外。物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存维修资金。第八条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有

5、物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%o设区的市、县（市、区）住房和城乡建设主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额，并适时调整。第九条出售公有住房的，按照下列规定交存维修资金:（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金,每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%o（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取维修资金。第十条业主交存的维修资金属于业主所有。业主大会成立前，设区的市、县（市、区）住房和城乡建设

6、主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立维修资金专户。开立的维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。负责管理公有住房维修资金的部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内公有住房维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立公有住房维修资金专户。开立公有住房维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅维修资金，按房屋户门号设分户帐。业主分户账应登记业主姓名、身份证号码、联

7、系方式等信息，建立交存、使用、结存台账。第十一条 市级住房和城乡建设主管部门应会同本级财政部门，按照公开、公平、公正原则，通过竞争性方式，结合存款利率、资产规模和服务效能等因素，择优确定本市维修资金专户管理银行（以下简称专户管理银行），并向社会公布。专户管理银行负责办理维修资金账户设立、交存、使用业务，利率划转、结算、核算、对账、查询等事项。设区的市、县（市、区）住房和城乡建设主管部门应与专户管理银行签订专户管理协议，就专户管理银行提供的上述服务事项及维修资金使用所涉及的第三方监督服务的有关内容进行约定。第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋网签合同备案时，将首期住宅维修资金存入维修资金专户，专

8、户管理银行应当出具由省财政部门统一监制的维修资金专用票据，开发建设等单位不得代收。第十三条已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期维修资金存入公有住房维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房维修资金专户。公有住房的售房单位应在收到售房款之日起30日内，将提取的维修资金存入公有住房维修资金专户。专户管理银行应当出具由省财政部门统一监制的维修资金专用票据。第十四条未按本办法规定交存首期维修资金的，住房和城乡建设主管部门应敦促其限期交清，逾期不交的不予受理房屋网签合同备案申请，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购房人。开发建设单位、公有住房售房单位在办理房屋不动产登记时，应当向

9、不动产登记机构出示首期维修资金交存票据。不能提供维修资金交存专用票据的，不动产登记机构应当提醒其先交存维修资金再办理房屋权属登记申请。第十五条业主分户账维修资金余额不足首期维修资金30%时，应当及时续交。成立业主大会或者物业管理委员会的，续交方案由业主大会或者物业管理委员会决定，在小区管理规约中明确。未成立业主大会的，业主应将续交的维修资金交存到专户管理银行，续交后的分户账面余额不得低于首次交存的金额；房屋所有权转让时，业主分户账面维修资金不足首期交存款30%的，应当先续交后办理所有权转让手续。第三章使用第十六条维修资金应当专项用于建筑区划内住宅共有部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改

10、造，不得挪作他用。使用应遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。第十七条住宅共有部分、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：（一）共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（二）共有墙体的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮），按两侧均分后，再由每侧业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（三）楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在层业主负责；其结构部位，由毗连层上下业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（四）屋盖的修缮：1 .不上人房盖，由修缮所及范围覆盖下各层的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。2 .可

11、上人屋盖（包括屋面和周边护拦），如为各层所共用，由修缮所及范围覆盖下各层的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；如仅为若干层使用，使用层的业主分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下层业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（五）楼梯及楼梯间（包括出屋面部分）的修缮:1 .各层共用楼梯，由业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。2 .为某些层所专用的楼梯，由其专用的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（六）房屋共有部分的装饰，由受益的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（七）房屋共用的设施设备和附属建筑（如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、化粪池等）的修缮，由业主按照各自拥有物业建筑

12、面积的比例分摊。业主委员会根据业主大会决定（未成立业主大会的，由物业管理委员会根据业主会议决定）或者维修涉及范围内相关业主另有约定维修资金使用分摊的，从其决定或者约定。已办理住宅物业区域内车位、车库产权登记的，该部分交存的维修资金，用于该车库、地下室共有部分、共用设施设备维修和更新、改造，按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。未建立维修资金或者已建立维修资金但续筹不足的，出现需要分摊维修费用的情形时，应当由维修涉及范围内共有关系的业主按照拥有物业建筑面积的比例分摊。涉及尚未出售房屋的，开发建设单位应按尚未出售房屋建筑面积分摊维修和更新、改造费用。售后公有住房之间共有部分、共用设施设备的维修和更新

13、、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存维修资金的比例分摊。其中，应由业主承担的，相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共有部分、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊。其中，售后公有住房应分摊的费用由公有住房售房单位和相关业主按照所交存住宅维修资金的比例分摊。第十八条维修资金划转业主大会管理前，需要使用维修资金的，申请人（物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、街道办事处、乡（镇）人民政府、公有住房售房单位、其他管理人、相关业主等）提出申请，并按照下列程序办理：（一）申请人根据维修和更新、改造项目提出使用方案,使用方案

14、包括申请使用维修资金的原因，维修和更新、改造部位、费用及组织方式等内容；（二）申请人应组织住宅维修资金列支范围内的业主对使用方案进行表决，应当由列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且业主人数占比三分之二以上的业主参与表决；并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。表决前应将使用方案向维修资金列支范围内的业主公示，公示时间不少于五个工作日；（三）使用方案通过后，申请人持维修资金使用申请表、相关业主表决结果及其证明、使用方案及预算、施工合同等材料，向设区的市、县（市、区）住房和城乡建设主管部门提出申请；（四）材料齐全、经审核无误的，设区的市、县（市、区）住房和城乡

15、建设主管部门向专户管理银行发出划转维修资金通知，划转金额、分期和资金接收单位按施工合同约定执行；（五）申请人按照使用方案组织实施维修和更新、改造工程，工程竣工验收合格，申请人在物业服务区域内公示工程质量验收报告和维修费用决算情况等，公示时间不少于五个工作日；（六）公示期满无异议后，申请人持下列材料办理拨付维修和更新、改造余额费用手续：1 .维修和更新、改造工程验收单；2 .维修和更新、改造工程决算单;3 .维修和更新、改造工程的发票；4 .维修和更新、改造工程结束公示证明材料；5 .其他相关材料。（七）材料齐全、经审核无误的，设区的市、县（市、区）住房和城乡建设主管部门应在五个工作日内，向专户管理银行发出划转维修和更新、改造余额费用的通知。第十九条维修资金划转业主大会管理后，需要使用维修资金的，按照下列