物业管理企业会计真账实操.docx
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1、一、物业管理相关学问1、什么是物业管理物业管理是物业公司受业主委员会的托付,依据物业管理托付合同,对业主的房屋建筑及其设施,公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向全部人和使用人供应综合性的有偿服务。2、物业管理的内容(1)常规性的公共服务:物业管理企业面对业主供应的最基本的管理与服务I:作。包括:建筑主体管理、设施设施管理、环境卫生管理、绿化管理、安保管理、消防管理、车辆道路管理(2)针对性的专项服务和托付性的特约服务:物业管理企业为满意某些业主的肯定需要而供应的各项服务I:作。包括:口常生活服务、商业服务、代理中介服务等。如:在做好公共服务的同时,在管
2、辖的区域内附属开展装饰装修、工程修理、代租房屋等多种经营服务。3、物业管理的公司形式(1)开发商的子公司或分公司。2)具有法人性质的独立的物业公司。(3)挂靠某物业公司的物业管理处。(4)不具备资质的违法经营的物业公司。4、物业管理的业态及分类(1)物业管理的业态是指物业企业为满意不同类型的物业服务而形成的不同经营形态。2)可分为五大类:住宅物业、商业物业、办公物业、工业物业、公共设施物业。(3)住宅物业又可细分为一般型住宅物业、别壁型住宅物业。商业物业可分为商场物业、酒店物业等。办公物业可细分为行政办公、写字楼办公等物业形式。公共设施物业可细分为医院、学校、政府等物业。5、物业公司服务的计费
3、方式(1)包干制:业主向物业公司支付固定物业费用,盈余或亏损均由物业公司享有或担当的计费方式。2)酬金制:在收取的物业吏用中,其中的一部分按商定的比例或商定的金额支付给物业公司,剩余的全部用于服务服务合同商定的支出,结余或不足均由业主享有或担当的计费方式。二、各项收入构成、分类及适用税率(营改增后)收入构成应税劳务名税收分类名称适用税率税率说明称主营业务收入-物管费收入物管费物业管理服务6% (一般纳税人)3% (小规模或简易征收一般纳税人)现代服务业。主营业务收入-电费收入电费电力产品17%(一般纳税人)3% (小规模或简易征收一般纳税人)主营业务收入-水珀收入水费自来水3%国税2022第5
4、4号规定,供应物业管理的纳税人,向服务接受方收取的自来水水次,以扣除其对外支付的自来水水费的余额为箱售额,依据简易计税方法依3冬的征收率计算缴纳增值税。其他业务收入-房屋租赁收入场地租赁费其他状况不动产经营租赁服务11% (一股纳桎人)5% (小规模或简易征收般纳税人)建筑物、构筑物等不动产依据经营租赁服务缴纳增值税,其他业务收入-墙面、电梯广告收入场地租赁费其他状况不动产经营租赁服务11%( 殷纳税人)5% (小规模或简易征收般纳税人)电梯广告、楼宇广告等依据不动产经营租赁缴纳增值税。其他业务收入-停车场收入场地相赁协其他状况不动产经营租赁服务11% (一般纳人)5% (小规模或简易征收一般
5、纳税人)财税202236号规定,车辆停放服务、道路通行服务(包括过路费、过桥费、过间锁等)等依据不动产经营租赁服务缴纳增值税。其他业务收入-工程修理收入服务费其他居民日常服务6%其他业务收入-装修服务收入服务费其他居民日常服务6%其他业务收入-垃圾清运收入服务费其他居民日常服务6%其他业务收入-工本费收入服务费其他居民日常服务6%其他业务收入-垃圾清运收入服务费其他居民日常服6%务其他应付款-装修押金无暂收应付款项,不确认收入,不缴纳税款。假如后期款项不退还业主,需要确认收入缴纳税款。其他应付款-出入证押金无其他应付款-招标保证金无三、各项成本费用构成、分类1、主营业务成本:(1)物业服务人员
6、工资、社保、公积金和福利贽。(2)电费。(3)水费。4)外聘绿化养护费。5)外聘清洁卫生费。(6)外聘秩序维护费。(7)公共设施设施日常运行修理和保养费。2、其他业务成本:(I)对应其他业务收入发生的成本费用作为配比原则。(2)如:零星工程修理材料选购成本、垃圾清运成本、材料损耗报废成本等。3、营业税金及附加:城建税、教育费附加、地方教育附加等。4、管理费用:(1)行政办公管理人员工资、社保公积金和福利费。2)日常经营活动费用:办公费、交通费、差旅费、通讯费、车辆费、印花税、劳动爱护费等。(3)公共设施财产保险费。(4)固定资产折旧费、低值易耗品摊销费、长期盼摊费用摊销。(5)财务费用:利息收
7、入和支出、银行手续费、汇兑损益等。(6)所得税费用:利润总额的25%计提。四、日常主要经营业务的财税处理1、收取物业管理费案例:某物业公司,一般纳税人,2022年10月,共收取物业管理费50万元,其中收取10月及以前月份物业管理费40万元(己开具增值税专用发票),收取11月至12月物业管理费10万元(其中3万元已开具增值税专用发票如何确定纳税义务发生时问?如何确认收入?如何账务处理?解析:(1)企业会计准则第14号一收入规定,长期为客户供应重复的劳务收取的劳务费,在相关劳务活动发生时确认收入。(2)(国税函(2022) 875号)规定,下列供应劳务满意收入确认条件的,应按规定确认收入:劳务费,
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