注册房地产估价师案例与分析要点摘录.docx
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1、案例与分析要点摘录房地产估价案例与分析第一章房地产估价技术路线第二章各种目的的房地产估价第三章各种类型的房地产估价第四章房地产估价报告的写作第一章房地产估价技术路线房地产估价技术路线的概念:房地产估价技术路线是评估出估价对象房地产的价值所应遵循的的根本途径,是指导整个房地产估价过程的技术思路,是估价人员对估价对象房地产的价格形成过程的认识。房地产估价技术路线,是就是确定房地产价格形成过程。确定估价技术路线的结果和目的是:确定价格内涵和价格形成过程。房地产估价技术路线就是估价人员模拟房地产价格形成过程揭示房地产价格内涵时的思路。因此,房地产估价技术路线体现的正是估价对象房地产的价格形成过程,反映
2、的是估价对象房地产的价格内涵。房地产估价技术路线与房地产估价方法每种房地产估价方法都体现了一种估价技术路线。1、市场法体现的是估价技术路线是:房地产的正常市场价格是该房地产在公开市场上最可能实现的价格,或者说是被大多数买家和卖家认可的价格。市场法采用“选取类似房地产的实际成交价格经过处理后作为评估价格价值”的技术路线。2、成本法反映的估价技术路线是:在无法通过市场直接得到估价对象的正常市场价格的情况下,可以通过对估价对象房地产的价格组成部分进行分解,了解各价格组成部分的正常市场价格,再累加作为估价对象的正常市场价格。成本法认可的价格形成过程是:房地产价值是由其各组成部分的价格累加而成的。3、收
3、益法对价格开成过程的认识是:可以将购买房地产作为一种投资,将该投资未来可以获得的所有净收益折现之后累加,用所得结果作为估价对象房地产的价格。收益法所体现的估价技术路线是:房地产价值是由房地产未来可获得的收益决定的。4、假设开发法体现的房地产价格形成过程也即估价技术路线是:未完成的房地产价值取决于它完成后的房地产价值与从未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利息、利润、税费的差额。确定房地产估价的价值标准公开市.场价值:在分开市场上最可能形成或成立的价格。对房地产估价基本事项的认识:1、确定房地产估价技术路线时要充分了解估价对象;2、确定房地产估价技术路线时要充分了解估价目的;3、确定房地
4、产估价技术路线时要充分了解估价时点。确定房地产估价技术路线要遵循房地产估价原则:1、房地产估价技术路线与合法原则;2、房地产估价技术路线与替代原则;3、房地产估价技术路线与最高最佳使用原则;4、房地产估价技术路线与估价时点原则。房地产估价技术路线确定的过程:明确估价对象的价格内涵 确定其价格形成的过程确定估价的测算过程和需耍采用的估价方法。第二章各种目的的房地产估价房地产估价目的,即房地产估价报告的期望用途,指的是委托人为子什么需要而聘请估价机构估价。房地产估价时需要根据估价目的来决定在估价时采取何种估价假设前提和何种价值类型。估价的假设前提主要有两类,一类是最高最佳使用前提,一类是持续使用前
5、提。最高最佳使用前提是假设估价对象在法律上许可、技术上可能、经济上可行的情况下以价值达到最大化的一种最可能的使用方式被使用估价时按这样的使用方式评估其价格。价值类型有市场价值、投资价值、保险价值、课税价值等。国有土地使用权出让价格评估国有土地使用权出让价格评估的特点:1、国有土地使用权出让价格评估应采用公开市场价值标准;2、估价时点一般为估价作业日期以后某一时点;3、不同出让方式可侧重采用不同的估价方法;4、搜集市场资料时,尤其应注重所选实例的可替代性。房地产转让价格评估房地产转让的合法方式有:1、以房地产作价入股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;2、一方提供土地使用权、另一方或者多
6、方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的;3、因企业被收购、兼并或合并,房地产权属随之转移的;4、以房地产抵债的;5、法律、法规规定的其他情形。房地产转让价格评估的特点:1、从估价时点上看,房地产转让估价多数是在转让前进行,估价时点则在估价作业口期之后。2、从委托人和评估主体上讲,房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估,委托人既可能是买方和卖方单独委托,也可能是买卖双方共同委托,这是种自愿的行为。3、从估价目的和要求上讲,房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估,其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格,它带有一种咨询性。
7、房地产租赁价格评估房屋租赁价格评估的特点:1、住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和后场租赁评估两种类型。(政策性租赁评估应遵守国家和地方政府的有关规定)2、租约对租金估价有一定的影响。(租约与租金客观合理,应根据该租金估价,与市场租金相差较大、明显存在不合理性应重新评估。)3、划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分。(房租中的土地收益为上缴国家部分,需耍将土地收益值单独列示。)房地产抵押价值评估房地产抵押价值评估的注意事项:1、估价目的:为委托人以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。2、估价时点:因设定抵押时点在评估时是不确定的,一般仍为勘查现场的
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