注册房地产估价师基本制度读书笔记.docx
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1、基本制度读书笔记第一章房地产业基础性先导性带动性风险性产业分为:房地产投资开发业房地产服务业细分为:投资/咨询业/评估业/经纪业/物业管理业人们关心:房价一质量一物业管理1 .城镇住房制度改度3.房地产生产方式改革.79年全价售房试点:西安柳州梧州南宁82年补贴出售:(各1/3)郑州常州四平沙市86年后针对传统制度核心一低租金提出大幅提租为基本环节的改革思路91全面推进和配套改革:上海五位体:公积金/提租/补贴/配房债券/买房优惠94改革深化全面实施深化决定“三改四建”98年7月关于进一步深化 通知廉租房:租金政府定价,由修维费和管理费构成最低收入家庭住房保障原则上发放租贷补贴为主,保障面积为
2、人均面积的60%住房补贴:购房资金:工资/公积金/贷款/住房补贴房价收入比4倍以上发放(60M2经房均价/年均工资)2 .城市土地制度改革五不利:土地合理利用/正确评价企业绩效按劳分配/城市建设/不正之风五个表现:土地使用费82年深圳88年改为税有偿出让.转让87深圳地方法规修改宪法和土地法84年关于经济体制改革决定里程牌认定土地不是商品,借以区分资本主义全国性条例1990暂行条例4.房地产法制建设法律:实施-90规划法95管理法99年土地法行政法规:条例外商办法部门规章:v办法 规范性文件:通知估价经济人技术法规:估价规定测量规范第二章建设用地制度与政策1 .正确认识现行土地制度:城市一直辖
3、市/市/镇社会主义公有制全民和集体所有制国家代表人民国务院行使集体土地:村民集体/两农村经济组织农民/乡农集体城市市区土地属国有农村及市郊区一般属集体2 .土地制度:土登记制度土地途管制制度有偿有限期使用制度保护耕地制度据土地利用总体规划,将用途分为农用/建设用/未利用3 .集体土地使用征用原则:珍惜耕地/合理利用保护建设用地/妥善安置/有偿使用/依法征地政策:两级审批(国务院/省级人民政府)征农地先办农地转用手续同时办理征地审批手续基本农用/基本农用外耕地超过35公顷/其他70公顷具体项目省府审批国务院务备案4 .国有土地使用权出让(出租一级市场)必须符合土地利用总体规划/城市规划/年度建设
4、用地计划11号令规定:商业旅游娱乐商品住宅用地必须拍招挂上地使用权收回:年限届满提前收回据实际年限/开发程度/ 土地利用实际情况适当补偿因使用者履行合同而收回(60 口内未如期支付)未按合同约定期限和条件开发利用土地的警告罚款至无偿收回土地使用权终止:灭失和遭抛弃土地使用权合同分成片/项目用地/补办5 .国有土地划拨:批准后拆迁安置补偿或无偿取得管理:出租超6月签合同/抵押不含地价/保留不超5年6 .闲置地范围:未按用地批准书和合同规定期限开发利用合同生效或批准书发放1年后未动工建设动工面积不足1/3或投资不25%未经批准中止1年闲置处方式:延长开发期不超过1年变地用途后办手续再开发安排临时使
5、用,项H具备条件后重新批准开发,增埴地价政府收政府为其置换等价闲地或建设用地建设政府招拍定新主,对原用地单位经济补偿政府签协议收回(由政府造成闲置的协商处理)第三章城市房屋拆迁管理制度与政策必须符合城规/有利旧城改和生态改善/保护文物古迹1 .拆迁指取得许可证的拆迁人对国有土地上的并对被迁人补偿安置的行为,搬迁期从属于拆迁期且不能超出2 .工作程序:中请(行政许可制度)一审批许可证一协议一实施(自行/委托)资金监管补偿方式:(拆非公益事业房附属物只作货币补偿)公益事业房屋及期付属物,重建或补偿(成本法评估)补偿标准:基本原则一等价有偿;办法是根据区位,用途,面积等评估.重置价结合成新原则用途以
6、证书为准,未记录的以实际作途为准,实际用途以合法规划合法手续为依据一经营性营业执照,如为住宅改造的则另加上规划批准。临建按使用期限残存价置参考剩余期限适当补偿设有抵押权的:认定有效性(抵押自登记之日生效)及时通知抵押权人如可解除抵押合同,付款前由抵权人认可不能解除的,法定顺序清偿,不足追偿3.拆迁估价以公开房地产市场价值为价值标准不考虑出租,抵押,查封等因素影响;评估价格为市价,不含搬迁补助,临时安置,停产,停业,室内自行装修的补偿目的:为确定被拆房补偿金而评估其市场价格时点:许可证颁发之口,大批分期分段以当期实施日方法:市场法,如采用其他方法必须充分说明原因现场实堪T技术协调T人民币精确到元
7、4.拆迁估价结果公示和异议处理:分户初步结果公示7 口可质疑,有异议5 口内提5 口内复议,另行估价10日出报告5 .纠纷处理达不成协议:行政裁决申请之日起30日内,拆迁管理部门或政府依法起诉裁决后3个月内强制拆迁以裁决为前提(政府部门或法院执行强拆)达成协议的:一裁终局制;无仲裁协议一方申请不受理6 .行政裁决:事实依据,法律准绳,公平公正及时六项制度:行政调解拆迁听证集体决策违规违法行为责任追究不服裁决的救济制度回避裁决依据估价结果听证会后方可强拆,要求:7要件/裁决,补偿安置/提前15 口通知/依法进行。要证明并公证证据保全。第四章房屋开发经营管理制度与政策1 .开发项目管理原则:(1)
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