某园物业管理方案.docx

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1、某园物业管理方案致函一、桂林市某某物业管理有限责任公司简介二、【某某园】物业管理架构设置及人员成本费用核算三、【某某园】物业管理服务费用约定四、【某某园】物业管理内容设定五、【某某园】物业接管要求六、【某某园】物业管理服务分项标准与管理承诺七、【某某园】物业管理规章制度及操作规程结束语致函尊敬的某某房产开发有限公司：某某物业管理有限公司非常荣幸能为贵公司负责的【某某园】商住楼提供物业管理方案建议。由于本公司所做方案是在未能最详尽地了解贵公司【某某园】之具体情况下完成的，故此，所提交建议，属初步管理思路。日后，我公司正式签约接管该项目，我们将对【某某园】进行更进一步的深入了解与分析，并在此基础上

2、提供全方位详尽的管理方案与建议给贵司审阅。我们希望能凭借自身积累的专业化管理经验，以高度的诚意及热情为贵司领导的【某某园】提供优质高效的服务，并希望通过此项目的成功接管与贵司建立愉快、良好的合作关系！一、某某物业管理有限责任公司简介桂林市某某物业管理有限责任公司是桂林市公安局的直属企业一桂林市保安服务总公司创办的有限责任公司，总公司占80%股份，其他自然人占20%股份。桂林市保安服务总公司是桂林市公安局于1987年12月28日创力、的，是一家向社会提供专业化有偿安全防范服务的特殊企业，是协助公安机关维护社会治安减少违法犯罪的重要力量。现拥有固定资产1000多万元，客户150余家，客户聘请保安员

3、1900余名。公司分支机构包括“技防公司”，“金豹武装押运公司”、“某某物业管理公司”；并开办保安培训基地1个、农场1个、保安器材销售部1个，承接全市110开锁服务业务等O某某物业管理有限责任公司注册资金50万元，物业管理资质为三级。在全公司职工努力奋斗下，致力拓展物业管理业务，从众多物业管理企业竞争中相继接手了奇峰小筑、恒祥花园、三星大厦、阳光花园、北斗城南旺角、商务经贸大厦、汇通商务广场、红岭小区、临江苑小区等楼盘的物业管理项目。及东方巨龙旅游公司、干细胞医院、阳光旅行社、龙辉市场、惠之林化妆品有限公司、桃江园休闲山庄、恭城白天鹅大酒店、丹林大酒店、美都饭店、香江饭店、广运商贸城、旅游发展

4、总公司、大宇客车厂、水晶郦城等专业化的人防服务管理项目。某某物业始终坚持以客户满意为先导，以目标管理为核心。在物业管理实践中，通过提高自身管理素质，追求完美服务，不断超越广大业户日益增长的对物业服务的需求，努力成为业户的“好保姆、好管家”，成为发展商的“好参谋、好帮手”，成为行政主管部门及社会各界的“好企业、好朋友”。精良的服务品质，使某某物业正逐渐获得业主和行业主管部门的一致认可，亦培养和锻炼了一支作风优良、技术精湛、团结敬业能打硬仗的队伍，公司在册员工200余人,管理层人员平均年龄为35岁，所受教育涉及物业管理、企业管理、工民建、计算机、自控、暖通、给排水、无线电、供配电、等专业。公司在管

5、及在谈项目涉及文化、科研、医疗、商业、超大型住宅小区等多方领域，每接管一个新的项目，便针对项目的实际特点及客户的需求，进行充分的研究，严密合理的设计，迅速建立与之相适应的服务管理模式。目前，公司管理实力日益增强，管理制度更加科学严谨，管理理念愈加体现了人文精神，促进并带动各项经营管理工作。同时借助总公司的整体优势，结合本行业的特点，探索出一条具有“某某”品牌特色的发展新路，在物业管理行业中牢固地树立“某某”品牌形象。公司企业精神：人本精神、乐业情怀、诚信服务、求实管理。公司经营方针：一尘不染、滴水不漏、细致周到、专业追求。公司管理目标:服务是本、管理是魂、信誉是源、形象是根。二、【某某园】物业

6、管理架构设置及人员成本费用核算1、我公司进驻【某某园】的具体时间，终以双方合同约定为准,初步建议为：(1)双方合同签订之日起至【某某园】通过竣工验收并正式交付之日止，作为物业公司的前期介入阶段。(2)从通过竣工验收并正式交付之日起至物业管理委托服务合同有效终止日为止的正常管理阶段，期间负责成立小区业委员会。2、各阶段的收费标准，服务内容以及派出人员要求可根樨项目销售及工作需要，进行协商，相关费用由双方协商确定。3、【某某园】正常管理阶段所需人员配置及人员工资分配如下：序号人员设置数量工资标准工资小计(1)管理层人员经理(兼队长)1人1000元/月1000元/月(2)工程技术类人员水电工1人90

7、0元/月900元/月(3)保安类人员保安7人850元/月5950元/月(4)保洁绿化类人员保洁1人600元/月600元/月(5)工资总额及人员总数工资总额8450元/月人员总数10人4、正常管理阶段每月费用总支出估算:序号项目测算依据测算公式月支出（元/月）1员工工资84502国家法定假日加班费11天*50元/天*10人 12月=460元/月4603公共照明系统及安全监控系统、住宅电梯电消耗及维修耗材等保修期间内由开发商负责项目除外.30004绿化清洁用品2005办公消耗5006办公用水电5007税收按5. 5%计算5508合计支出13660元/月5、费用收入核算:序号物业性质收费单价收费面积

8、估测费用收入小计1住宅0. 58元/月/平方米建筑面积约 8300 m14814元/月（100%收费）2电梯住宅1元/月/平方米建筑面积约 4200 m,4200元/月（100%收费）3地下停车场45元/位/月38个1710元/月（100%收费）3地面停车场50元/位/月10个500元/月4合计为11224元/月5月缺口-2436元/月备注空置物业部分按100舟收取生活垃圾费按环卫部门的价格为业主代收或由环卫部门另行收取6、项目前期物业开办费用:使用部门物品名称数量单价（元）合计（元）备注安管部办公桌2套400800落地电风扇2台200400警棍2根50100对讲机3部7002100服装10套

9、4004000餐具1套10001000上下铺床4张4001600小计：10000元枝剪2把50100绿化保洁喷雾器1个120120软水管50米4200保洁设备1批500500小计：920元公共设施维护部维修梯2把300600绝缘鞋1双8080水电工具1套10001000小计：1680元管理处电脑1套50005000办公桌2套300600宣传黑板2个300600档案柜2个5001000电话机1部150150饮水机1台500500沙发1套10001000小计：8850元合计21450元三、【某某园】物业管理服务费用约定1、物业管理服务收费约定：(1)物业管理服务收费不包括房屋共用部位、共用设施设备

10、大中修、更新、改造、年检的费用，公共维修基金使用依照国家建设213号文件规定执行。(2)普通住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.58元.向业主或物业使用人收取；该物业管理服务费包含楼道照明及公共照明电费；包括公共保洁用水费用，不包括生活垃圾清运费用。电梯住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.0元，向业主或物业使用人收取；该物业管理服务费包含楼道照明及公共照明电费，包括电梯电费及电梯日常维保费；包括公共保洁用水费用，不包括生活垃圾清运费用。(3)因业主原因或开发单位销售原因空置房屋，依照上述标准自楼宇交钥匙之日起，全额缴纳管理费用。(4)项目前期物业开办费用21450元，在开发单位

11、合同签署完成后7个工作日内全额支付。(5)开发单位自楼宇交付之日起1年内实施管理费用补偿，补偿金额为：2436元/月xl2个月=29232元,按季度支付给予。(6)业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定,业主应及时书面告知乙方。(7)物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1)、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2)、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3)、物业管理区域清洁卫生费用；4)、物业管理区域绿化养护费用；5)、物业管理区域秩序维护费用；6)、办公费用；7)、物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造、年检费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。2、停车收费约定：(1)路面停车场使用人应按照停车场管理规定支付停车泊位费用给管理公司，车辆停放费用收取依照市物价局收费标准执行。(2)业主自行购置地下停车场车位的，应按车位45元/个月标准，交纳停车场物业服务费。